3. Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой:

- зависимости,

• соответствия,

• спроса и предложения,

• конкуренции,

• изменения.

Принцип зависимости.

«Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект».

При этом в качестве факторов внешней среды выступают экономические, экологические, юридические и иные факторы.

Особое значение имеют экономические факторы – близость объекта к транспортным путям, торговым, культурным и другим объектам, связь с которыми определяет ценность объекта для его пользователя.

Зависимость ценности объекта для его пользователя от его близости к тем или иным объектам получает свое выражение в таком понятии, как «экономическое местоположение недвижимости».

В зависимости от типа недвижимости на экономическое местоположение объекта влияют разные факторы. Например, для жилой недвижимости это может быть близость к маршрутам общественного транспорта, объектам социальной инфраструктуры;

для торговых предприятий – близость к пассажиропотокам и пр.

Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его

как торговое).

Принцип соответствия.

«Характеристики объекта недвижимости – архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг – должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка».

Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.

Например, применение высококачественных и дорогостоящих материалов для отделки жилых объектов элитной категории (например, мрамора для ванной комнаты) оправдано, но использование этого материала при строительстве объектов, рассчитанных на представителей среднего класса, не оправданно.

Указанный принцип воплощается в очень важной, простой и одновременно сложной формуле: «цена = качеству = потребителю».

Эта формула для каждого типа и каждой категории недвижимости должна быть наполнена своим конкретным содержанием. И от того, насколько точно оценщик или иной профессиональный участник рынка – брокер, девелопер – понимает эту связь, настолько он будет успешен в своей деятельности.

Принцип спроса и предложения.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Принцип конкуренции.

Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции, как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости, как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня и это должно быть принято во внимание оценщиком.

Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение развиваясь, проходит различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости.

4)Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)– итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости:

« ННЭИ – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли".

«.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка…………..», М., 1995.

ННЭИ – не просто принцип, но концепция…….

Факторы

• рыночный спрос

• конкурентный дифференциал

• потенциал местоположения

• ресурсное качество участка

• технологическая обоснованность

• финансовая обоснованность

• экономическая эффективность

В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющих:

• -физическая возможность,

• -юридическая правомочность,

• -финансовая осуществимость,

• -экономическая эффективность.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков.

Если же участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа:

1. Определение наилучшего варианта землепользования.

2. Определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке строения.

При применении принципа важно иметь в виду различия в позициях продавца и покупателя при оценке объекта. Если речь идет о продаже, то принцип ННЭИ разумно трактовать как «наиболее вероятное использование объекта», если об инвестировании в объект, то толкование может выглядеть как «наиболее эффективное использование объекта».