2. Понятие недвижимого имущества и его основные элементы

2.1. Понятие недвижимого имущества

Недвижимое имущество (НИ) – множество определений:

Юридическое определение:

Гражданский Кодекс РФ (ст.130): «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

В той же статье:

• к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а кроме того, законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

Отсюда – юристы выражаются осторожно: «Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей…» (Гражданское право. Часть 1. Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева. Спб.,1996).

Как правильно?

«Недвижимость по закону»=

= «недвижимость по природе» + «квазинедвижимость»

- недвижимость по природе: земля и все, прочно связанное с землей;

- квазинедвижимость – объекты, схожие с недвижимостью по природе

Общая характеристика – потенциально высокие внешние (отрицательные) эффекты

Принадежность к недвижимому имуществу – особый режим функционирования имущества (регистрация, ограничения в пользовании и пр.)

Недвижимое имущество – родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

Недвижимое имущество - родовое понятие, отражающее класс вещей, обладающих указанными выше признаками, а объект недвижимости – это индивидуальное понятие, отражающее отдельную вещь, принадлежащую к этому классу.

Соответственно, если недвижимое имущество - это земля и прочно связанные с ней вещи, то

Объект недвижимого имущества - это земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр.

Исходным при этом является именно земельный участок, который является главной вещью: может быть объект недвижимости, состоящий только из земельного участка, но не может быть объекта недвижимости, не включающего в себя земельный участок.

Объект недвижимого имущества всегда определен количественно, причем в трех аспектах:

• физические параметры: расположение на земной поверхности (координаты), площадь, конфигурация, расположение относительно значимых для пользователя факторов, этажность, тип материала, степень износа;

• юридические параметры: принадлежность к определенной категории земель, к функциональной зоне в городе, принадлежность субъекту на каком-либо определенном плане;

• экономические параметры: стоимость, возможный доход, ставки налога и пр.

2.2. Составляющие объекта недвижимого имущества (они)

2.2.1. Основа любого ОНИ - земельный участок: может быть ОНИ только из земельного участка, но не может быть ОНИ без земельного участка.

В ряде стран законодательством строения рассматриваются как составные части земельного участка.

Например, в английском праве под понятием «земля» (land) понимается и собственно, земля, и растения, произрастающие на ней, и строения, прикрепленные к земле, и любые предметы, прикрепленные к земле или к строению так, что их отделение приведет к нарушению поверхности земли или строения (fixtures), и даже права, связанные с земельным участком/

Земельный участок определяет местоположение.

Местоположение – географическое и экономическое