3. Рента и использование земли.

Рента – превышение совокупного дохода над неземельными издержками (издержки включают и приходящийся на фактор нормальный доход).

На основе этого определения строится определение стоимости земли на основе остаточного принципа:

рента = стоимость объекта – вклад неземельных факторов – доход на внеземельные факторы.

Основы теории ренты для городской экономики с точки зрения возможностей землепользователей ее платить были разработаны немецким экономистом Й.Тюненом, который считал, что величину ренты определяет именно доступность, а не плодородие.

Подход Й.Тюнена может быть рассмотрен на следующей модели, в которой рассматриваются возможности по уплате ренты в зависимости от местоположения фирмы с учетом транспортных издержек, которые возрастают по мере удаления от центра города:

Общие условия:

- равенство цен на продукцию независимо от места ее выпуска;

- равенство издержек по производству независимо от места выпуска продукции;

- различия в транспортных издержках.

Пример:

объем производства – 20 единиц (тонн)

цена единицы – 15 долларов

выручка – 300 единиц

транспортные расходы - 4 доллара на 1 ткм

Первый вариант – фирма не может заменять один фактор другим (негибкая фирма):

-производственные издержки составляют 50 единиц (включая нормальную прибыль), независимо от места производства;

-транспортные издержки растут на 80 долларов на каждый километр.

В этом случае предлагаемая фирмой рента равна:

- на расстоянии 0 км от рынка – 250 долларов;

-на расстоянии 1км – 170 долларов

-на расстоянии 2 км – 90 долларов.

По мере роста расстояния от центра (города, региона) возрастают общие издержки под влиянием транспортных издержек и, соответственно,

падает предлагаемая землепользователями арендная плата.

Функция ренты имеет вид прямой с отрицательным наклоном – линейная функция земельной ренты.

Второй вариант:

Производитель имеет возможность заменять один фактор (землю) другим - капиталом.

Изменение величины ренты в этом случае может быть проиллюстрировано следующим образом:

Исходные данные:

Прибыль до уплаты ренты (экономическая) = совокупные доходы – неземельные издержки и транспортные издержки;

Рента = Прибыль до уплаты ренты / размеры земельного участка;

Расстояние до центра (рынка)	Площадь используемой земли (га)	Совокупные доходы	Неземельные издержки (включая нормальную прибыль)	Транспортные расходы	Экономическая прибыль до уплаты ренты	Рента в расчете на га
3	1,0	300	50	240	10	10
2	0,8	300	60	160	80	100
1	0,6	300	80	80	140	233
0	0,4	300	120	0	180	450

Исходная ситуация ( 1 строка): максимум земли, минимум внеземельных (производственных) издержек, максимум транспортных расходов.

По мере приближения к центру (рынку) гибкая фирма сокращает потребность в земле и увеличивает внеземельные издержки, так что может платить более высокую ренту.

Здесь рассмотрена ситуация, когда фирме все равно, где располагаться – доход не зависит от места.

В экономике недвижимости это, как известно, не так.

Можно выделить, по крайней мере, три разных категории землепользователей:

-учреждения (офисы);

-производители (индустрия)

-население (жилье).

Функции предлагаемой ими ренты будут отличаться:

- учреждения – самые высокие транспортные расходы (личные контакты, разъезды, потери времени ) – готовы платить высокую ренту в центре – крутой наклон у функции в пределах центрального делового района (ЦДР);

- производители – транспортные расходы ниже, чем у учреждений – не готовы к высокой плате в центре – средний наклон;

-население – транспортные расходы ниже, чем у производителей -наиболее пологий наклон.

Разные землепользователи, исходя из приведенных выше рассуждений, по-разному будут реагировать на изменения в величине ренты.

- учреждения – готовы много платить в центре и существенно меньше – за его пределами;

- предприятия – меньше в центре, но больше, чем население, непосредственно за его пределами;

- население – меньше, чем предприятия.

Повышая ставки арендной платы (земельного налога) можно регулировать размещение деловой и социальной активности по территории города:

- как только мы затронем удерживающий доход, фактор начнет покидать комбинацию.