- •Экономика недвижимости
- •Тема 1. Недвижимость как экономический актив.
- •Введение:
- •Понятие недвижимого имущества и его основные элементы
- •2.1. Понятие недвижимого имущества
- •2.2. Составляющие объекта недвижимого имущества (они)
- •Географическое местоположение – координаты на земной поверхности
- •2.2.2. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земельный участок, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
- •Физические особенности недвижимости.
- •3.1. (Основа любого они – земля): Физические особенности земли оказывают определяющее влияние на отношения, складывающиеся по поводу недвижимости.
- •Юридические особенности недвижимости
- •Истории известны разные способы регистрации прав на недвижимость:
- •Присвоение (экономическое) разворачивается в систему правомочий (юридическое):
- •12.Право на «развитие»
- •13. Право на контроль.
- •Недвижимость – единство физического объекта и его правового статуса.
- •6Устатус с точки зрения
- •Двойственная природа недвижимости как экономического актива.
- •Особенности недвижимости как товара.
- •Особенности недвижимости как капитала.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Рынок недвижимости – в узком и широком смысле:
- •Особенности рынка:
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости(продолжение).
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •Рынки «сделок»
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •3.1.Общая схема взаимодействия сегментов рынка.
- •3.2. Влияние отдельных факторов на состояние рынка.
- •Тема 3. Формирование доходов от объекта недвижимости.
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходы от объекта недвижимости
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходность объекта недвижимости.
- •Тема 5. Основы оценки стоимости недвижимости.
- •Особенности ценообразования на рынке недвижимости. Назначение и основные понятия оценки.
- •Принципы, этапы и технологии оценки
- •Методы оценки недвижимости и их применение Основы оценки стоимости недвижимости.
- •1. Методологические основы оценки недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •3. Основные подходы к оценке недвижимости:
- •1.Методологические основы оценки стоимости недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •2) Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего, с землей):
- •Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой:
- •3.Методы оценки недвижимости.
- •В основе метода лежит принцип замещения. Метод основан на расчете затрат на замещение (восстановление) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение износа здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Тема 6.
- •Рента и использование земли.
- •2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости
3.Методы оценки недвижимости.
Методы оценки – конкретные способы применения принципов оценки.
Проблема методов по- разному решается в разных странах.
Великобритания - пять методов оценки:
сравнения,
инвестиций,
прибыли,
остатка,
подрядчика.
США – три метода: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный. Каждый из этих методов имеет свою преимущественную сферу применения. Однако оценщик должен, в соответствии со стандартами применять для оценки либо все три метода, либо (минимум) - два, обосновав причину выбора.
Окончательное суждение о стоимости объекта должно производится не на основе среднеарифметического, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случае («процедура согласования»).
1) Затратный метод.
В основе метода лежит принцип замещения. Метод основан на расчете затрат на замещение (восстановление) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.
Сфера применения:
новое строительство,
реконструкция,
оценка для страхования, налогообложения,
оценка на «пассивных» рынках.
Алгоритм применения затратного метода.
1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
Оценка может проводится с использованием различных методов:
Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных с строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, проектирование, разработка ТЭО, получение разрешений на строительство и пр.).
Фактически это означает составление полной сметы расходов. Отсюда – высокая стоимость применения метода.
Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Фактически это означает, что в основе лежат укрупненные расценки на создание отдельных элементов здания –фундамент, стены, крыша и пр. Например, есть данные о общей величине затрат на сооружение аналога и доле затрат на создание отдельных элементов здания в общих затратах : здание общей площадью 1000 кв.метров, общие затраты – 300000 долларов, в том числе затраты на сооружение фундамента – 3%. Оцениваемое здание – 500 кв.метров. Соответственно, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны : 300000 х 0, 03 : 2 = 4500 долларов.
Аналогичным образом можно найти стоимость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, мы получим полную стоимость.
Метод сравнительной единицы. При нем за основу также берутся затраты на сооружение аналогичного здания. Если известна его общая площадь (объем) и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 кв.метр, 1 куб.метр. В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого здания:
СЗ = C х S (V)
Где СЗ – стоимость замещения здания,
С- величина затрат на единицу сравнения,
S (V) – площадь (объем) оцениваемого здания.
Важно понимание оценщиком того обстоятельства, что и поэлементный метод и метод сравнительной единицы предполагают правильный метод выбора аналогов – одного типа, примерно одной величины ( иначе возможны существенные искажения).