3.2. Влияние отдельных факторов на состояние рынка.

Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости:

-падение ставки процента по ипотечным займам, снижение рисков, рост нормы амортизации (учитываемой при налогообложении) – ведут к росту цен на жилье, увеличению объемов нового строительства, росту чистых инвестиций;

-рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство ведет к росту затрат на строительство, уменьшению чистых инвестиций, рост арендной платы, цен на рынке недвижимости;

• рост доходности государственных ценных бумаг ведет к относительному снижению доходности инвестиций в недвижимость, цены на недвижимость падают, снижаются объемы строительства, чистые инвестиии падают, арендная плата растет.

Влияние государственной политики на ситуацию на рынке:

Дотирование арендной (квартирной) платы - ведет к искусственному ее завышению , следовательно, искажается рыночная информация, поступающая на рынок недвижимости как рынок капитала.Это ведет к завышению цен на рынке.

Государственное строительство жилья (предоставление льгот строительным компаниям) - ведет к превышению объемов строительства над теми размерами, которые “востребованы” рынком. В конечном счете это приводит к снижению арендной платы, снижению цен на недвижимость, падению объемов частных инвестиций в недвижимость и строительство (частные застройщики “выталкиваются с рынка”).

Исследование взаимосвязи отдельных сегментов рынка позволяет представить его как единое целое, увидеть, какие последствия может иметь изменение тех или иных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости.

Тема 3. Формирование доходов от объекта недвижимости.

1. Аренда и арендная плата.

2. Показатели, характеризующие доходы от объекта недвижимости

   1. Аренда и арендная плата.

Понятие аренды и арендной платы.

В ст. 606 ГК РФ дано следующее определение: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель ….обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (При этом в комментариях к ГК указывается, что ранее, в основном, имущество передавалось во владение и пользование, а теперь – и только в пользование).

Предмет договора аренды, т.о., - отдельные правомочия, входящие в право собственности.

Договора аренды недвижимости подлежат государственной регистрации.

Если в договоре аренды помещений не указан срок окончания его действия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон имеет право его расторгнуть, предупредив об этом другую сторону в срок, не менее 3-х месяцев до даты предполагаемого расторжения. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. На практике, как правило, в договоре указывается, на какой срок он может быть продлен.

Условия пользования арендованным помещением должны быть максимально полно оговорены в договоре аренды.

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор аренды считается не заключенным.

Арендные отношения, по существу, являются практическим применением принципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении срока арендного договора) и право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течение срока аренды.

Экономический смысл арендных отношений состоит в возможности арендатора использовать имущество для извлечения из него полезных свойств, а для арендодателя - в получении от арендатора платы за использование (использование и владение) принадлежащего арендодателю имущества (арендной платы).

Арендная плата – плата за пользование (пользование и владение) имуществом.

Арендная плата может выражаться в разных видах (614 ст. ГК – 5 видов), но наиболее распространенный вариант:

В виде периодических денежных платежей в расчете на единицу площади здания или помещения.

Основная характеристика – ставка арендной платы = величина денежных платежей в единицу времени на единицу площади (руб. в год / кв. метр и пр.).

Арендная плата (часто – рента) может существовать в виде чистой и общей ренты.

Общая и чистая рента.

Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости. При общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все расходы по содержанию объекта несет арендодатель.

Чистая рента = износ + арендный процент

Общая рента = износ + арендный процент + возмещение затрат по содержанию помещений.

В различных ситуациях арендатору может быть выгоден или иной вариант определения ренты (примеры).

Контрактная и рыночная рента.

Существенным фактором, затрагивающим интересы арендодателя и арендатора являются сроки аренды. В общем виде принято различать краткосрочную (до 1 года) и долгосрочную аренду. В случаях с краткосрочной арендой величина арендной платы, как правило, фиксируется на весь срок договора. При долгосрочной аренде устанавливается периодичность пересмотра размеров арендной платы, обычно, через пять лет.

Наряду с выделением чистой и общей ренты, важно обратить внимание на выделение в качестве особой разновидности т.н. процентной ренты, которая достаточно широко применяется при сдаче в аренду торговых помещений. Суть процентной ренты состоит в том, что вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на две части: постоянную (которая составляет около 80% от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть от объема товарооборота арендатора).

 Сочетание постоянной и переменной частей в арендной плате позволяет арендатору снизить свои риски в связи с превышением величины рыночной арендной платы над его возможностями и, кроме того, повышает заинтересованность арендодателя в доходности торговли.

Естественно, что при этом доля переменной части арендной платы по отношению ко всему объему товарооборота зависит от типа продаваемых товаров.

Известное представление о зависимости величины переменной части арендной платы от типа продаваемых товаров дает следующая таблица, отражающая опыт Великобритании:

Таблица 1. Доля выручки в процентной арендной плате (Великобритания):

Направление торговли	Процент с оборота
Овощной магазин Универсальный магазин Ресторан Книжные, спортивные товары Кожгалантерея	1,5 3 5,5 8 10

Как видно из данных таблицы, доля от товарооборота, выплачиваемая в виде арендной платы, существенно отличается в зависимости от типа товара.

Как, по Вашему мнению, можно объяснить различие между магазинами, торгующими разного рода товарами?