2. Методические принципы оценки недвижимости.

Поскольку оценка недвижимости – субъективный процесс, то принципиально важное значение приобретает вопрос: А можно ли доверять выводам оценщика?

Безусловно, важное значение имеют здесь информация об опыте его работы, профессиональной честности. Но наряду с этими качествами важно, чтобы он максимально точно учитывал влияние всего многообразия факторов, которые влияют на цену недвижимости, правильно интерпретировал имеющиеся данные. А для этого и существуют принципы, которым он должен следовать при оценке недвижимости.

Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, определяет цену недвижимости.

Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.

При анализе принципов оценки важно понимать, что эти принципы сложились как результат накопленного опыта оценки и представляют собой переплетение эмпирических и теоретических знаний, которые используются для вынесения суждения о величине стоимости недвижимости.

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу: оценка недвижимости это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка. Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:

• -принципы, основанные на представлениях пользователя,

• -принципы, связанные с объектами недвижимости,

• -принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

1)Первая группа – принципы, основанные на представлениях пользователя:

- полезности,

• замещения,

• ожидания.

Принцип полезности.

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время. ( Не вообще, а именно в данных условиях).

Принцип замещения.

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен ( с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта . На этом принципе в той или иной мере базируются все три основные методы оценки недвижимости: сравнительных продаж, затратный, доходный.

С точки зрения МСП -применение этого принципа означает: при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения ЗП принцип замещения означает – никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта ( с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего ( с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.

Принцип ожидания.

Стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Таким образом, стоимость объекта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.