- •Экономика недвижимости
- •Тема 1. Недвижимость как экономический актив.
- •Введение:
- •Понятие недвижимого имущества и его основные элементы
- •2.1. Понятие недвижимого имущества
- •2.2. Составляющие объекта недвижимого имущества (они)
- •Географическое местоположение – координаты на земной поверхности
- •2.2.2. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земельный участок, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
- •Физические особенности недвижимости.
- •3.1. (Основа любого они – земля): Физические особенности земли оказывают определяющее влияние на отношения, складывающиеся по поводу недвижимости.
- •Юридические особенности недвижимости
- •Истории известны разные способы регистрации прав на недвижимость:
- •Присвоение (экономическое) разворачивается в систему правомочий (юридическое):
- •12.Право на «развитие»
- •13. Право на контроль.
- •Недвижимость – единство физического объекта и его правового статуса.
- •6Устатус с точки зрения
- •Двойственная природа недвижимости как экономического актива.
- •Особенности недвижимости как товара.
- •Особенности недвижимости как капитала.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Рынок недвижимости – в узком и широком смысле:
- •Особенности рынка:
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости(продолжение).
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •Рынки «сделок»
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •3.1.Общая схема взаимодействия сегментов рынка.
- •3.2. Влияние отдельных факторов на состояние рынка.
- •Тема 3. Формирование доходов от объекта недвижимости.
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходы от объекта недвижимости
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходность объекта недвижимости.
- •Тема 5. Основы оценки стоимости недвижимости.
- •Особенности ценообразования на рынке недвижимости. Назначение и основные понятия оценки.
- •Принципы, этапы и технологии оценки
- •Методы оценки недвижимости и их применение Основы оценки стоимости недвижимости.
- •1. Методологические основы оценки недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •3. Основные подходы к оценке недвижимости:
- •1.Методологические основы оценки стоимости недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •2) Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего, с землей):
- •Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой:
- •3.Методы оценки недвижимости.
- •В основе метода лежит принцип замещения. Метод основан на расчете затрат на замещение (восстановление) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение износа здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Тема 6.
- •Рента и использование земли.
- •2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости
Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
Основные подходы к структурированию рынка недвижимости(продолжение).
3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
Наиболее распространенные варианты структурирования рынка:
-разделение на первичный и вторичный рынки,
-разделение на рынки типов и видов недвижимости,
-разделение по содержанию передаваемых прав (рынки сделок),
-разделение по географическому принципу.
Первичный и вторичный рынки – в основе лежит способ появления объекта на рынке и стоящие за этим различия в правовом, физическом (наличие прежних владельцев, мера износа…..) и, как следствие, в экономическом отношении.
Разделение на типы и виды недвижимости - в зависимости от функционального назначения объектов недвижимости.
С точки зрения функционального назначения может быть выделено несколько типов недвижимости (по отношению к развитым объектам недвижимости = земельный участок + здание):
- жилая, коммерческая, индустриальная, специального назначения, рекреационная, смешанная .
Но, с учетом роли в экономическом развитии и развитости рынков можно говорить о двух основных типах недвижимости: жилой и коммерческая недвижимость. Отдельного внимания заслуживает также промышленная (индустриальная) недвижимость.
Различия между коммерческой и индустриальной недвижимостью:
- коммерческая недвижимость – это недвижимость, непосредственно приносящая доход;
- индустриальная недвижимость - недвижимость, создающая условия для хозяйственной деятельности, для получения дохода..
Один и тот же объект может выполнять разные функции. Например, конторские помещения на предприятии - часть индустриальной недвижимости. Эти же конторские помещения, сдающиеся в аренду, рассматриваются как коммерческая недвижимость.
Существенные отличия:
- отношение к местоположению: индустриальная недвижимость безразлична к местоположению, коммерческая - не;
- основной вид прав пользователя: индустриальная – собственность,
коммерческая ---- аренда.
Индустриальная недвижимость - понятие, за которым стоят разнообразные виды объектов недвижимости – от производственных зданий, предполагающих различные виды использования до уникальных производственных комплексов (электростанции, нефтеперерабатывающие заводы и пр.) существенно отличающиеся друг от друга по уровню ликвидности, возможности перепрофилирования и т.д.
Практически разделение на жилую, коммерческую, индустриальную и иные (иногда выделяется недвижимость специального назначения, рекреационная недвижимость и пр.) типы имеет значение:
с точки зрения инвестиционной привлекательности,
с точки зрения потенциальных рисков,
с точки зрения особенностей налогообложения,
с точки зрения факторов, влияющих на ценность (стоимость) недвижимости.
Так, объекты жилой и коммерческой недвижимости отличаются друг от друга, в частности, по следующим параметрам :
Характеристики |
Жилая недвижимость |
Коммерческая недвижимость |
Соотношение “ кредит –стоимость” |
Высокое |
Низкое |
Ликвидность |
Относительно высокая |
Относительно низкая |
Зависимость от состояния региональной экономики |
Низкая |
Высокая |
Риск |
Низкий |
Относительно высокий |
Основной тип операций |
Купля-продажа |
Аренда |
Возможность привлечения внешнего финансирования |
Высокая
|
Относительно низкая |
Между рынками разных типов недвижимости нет непреодолимых барьеров:
изменение функционального назначения объектов и даже целых территорий – широко распространенное явление на рынке, особенно характерное для периодов существенных изменений в социальной структуре населения или отраслевой структуре экономики.