- •Экономика недвижимости
- •Тема 1. Недвижимость как экономический актив.
- •Введение:
- •Понятие недвижимого имущества и его основные элементы
- •2.1. Понятие недвижимого имущества
- •2.2. Составляющие объекта недвижимого имущества (они)
- •Географическое местоположение – координаты на земной поверхности
- •2.2.2. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земельный участок, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
- •Физические особенности недвижимости.
- •3.1. (Основа любого они – земля): Физические особенности земли оказывают определяющее влияние на отношения, складывающиеся по поводу недвижимости.
- •Юридические особенности недвижимости
- •Истории известны разные способы регистрации прав на недвижимость:
- •Присвоение (экономическое) разворачивается в систему правомочий (юридическое):
- •12.Право на «развитие»
- •13. Право на контроль.
- •Недвижимость – единство физического объекта и его правового статуса.
- •6Устатус с точки зрения
- •Двойственная природа недвижимости как экономического актива.
- •Особенности недвижимости как товара.
- •Особенности недвижимости как капитала.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Рынок недвижимости – в узком и широком смысле:
- •Особенности рынка:
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости(продолжение).
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •Рынки «сделок»
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •3.1.Общая схема взаимодействия сегментов рынка.
- •3.2. Влияние отдельных факторов на состояние рынка.
- •Тема 3. Формирование доходов от объекта недвижимости.
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходы от объекта недвижимости
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходность объекта недвижимости.
- •Тема 5. Основы оценки стоимости недвижимости.
- •Особенности ценообразования на рынке недвижимости. Назначение и основные понятия оценки.
- •Принципы, этапы и технологии оценки
- •Методы оценки недвижимости и их применение Основы оценки стоимости недвижимости.
- •1. Методологические основы оценки недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •3. Основные подходы к оценке недвижимости:
- •1.Методологические основы оценки стоимости недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •2) Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего, с землей):
- •Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой:
- •3.Методы оценки недвижимости.
- •В основе метода лежит принцип замещения. Метод основан на расчете затрат на замещение (восстановление) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение износа здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Тема 6.
- •Рента и использование земли.
- •2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости
2 Этап. Определение износа здания.
Понятие «износ» в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете.
В бухгалтерском учете износ – процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта.
В оценке износ – фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости.
(Износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанном на первом этапе применения затратного метода).
В оценке различаются три метода определения величины износа:
-метод разбиения,
-метод срока жизни,
-рыночный метод.
Метод разбиения предполагает разделение износа на три составляющих:
-физический износ,
-функциональный износ,
-внешний износ.
Физический износ – утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.
Функциональный износ – утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей (с точки зрения рынка). (Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств).
Внешний износ – утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения ( изменение в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление объектов в окружении малосовместимых с объектом – например, бензоколонка в спальном микрорайоне).
Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.
Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют 2000$, а стоимость квартиры при этом возрастет на 3000$. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ.
Таким образом, оценщик должен оценить объект, исходя из проведения соответствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.
Неустранимый износ – тот, при котором затраты на устранение износа выше, чем добавляемая при этом стоимость.
Метод срока жизни.
Метод основан на использовании таких понятий как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания,
эффективный возраст.
Срок физической жизни – срок, в течение которого здание физически возможно использовать.
Срок экономической жизни – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).
Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки.
Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.
Задача оценщика – определить эффективный возраст здания и на этой основе – степень его износа:
Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.
Рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа ( которые недавно проданы на рынке).
3 этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.
ТС = СЗ – И
ТС – текущая стоимость,
СЗ – стоимость замещения,
И – износ.