- •Экономика недвижимости
- •Тема 1. Недвижимость как экономический актив.
- •Введение:
- •Понятие недвижимого имущества и его основные элементы
- •2.1. Понятие недвижимого имущества
- •2.2. Составляющие объекта недвижимого имущества (они)
- •Географическое местоположение – координаты на земной поверхности
- •2.2.2. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земельный участок, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
- •Физические особенности недвижимости.
- •3.1. (Основа любого они – земля): Физические особенности земли оказывают определяющее влияние на отношения, складывающиеся по поводу недвижимости.
- •Юридические особенности недвижимости
- •Истории известны разные способы регистрации прав на недвижимость:
- •Присвоение (экономическое) разворачивается в систему правомочий (юридическое):
- •12.Право на «развитие»
- •13. Право на контроль.
- •Недвижимость – единство физического объекта и его правового статуса.
- •6Устатус с точки зрения
- •Двойственная природа недвижимости как экономического актива.
- •Особенности недвижимости как товара.
- •Особенности недвижимости как капитала.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Рынок недвижимости – в узком и широком смысле:
- •Особенности рынка:
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости(продолжение).
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •Рынки «сделок»
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •3.1.Общая схема взаимодействия сегментов рынка.
- •3.2. Влияние отдельных факторов на состояние рынка.
- •Тема 3. Формирование доходов от объекта недвижимости.
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходы от объекта недвижимости
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходность объекта недвижимости.
- •Тема 5. Основы оценки стоимости недвижимости.
- •Особенности ценообразования на рынке недвижимости. Назначение и основные понятия оценки.
- •Принципы, этапы и технологии оценки
- •Методы оценки недвижимости и их применение Основы оценки стоимости недвижимости.
- •1. Методологические основы оценки недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •3. Основные подходы к оценке недвижимости:
- •1.Методологические основы оценки стоимости недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •2) Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего, с землей):
- •Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой:
- •3.Методы оценки недвижимости.
- •В основе метода лежит принцип замещения. Метод основан на расчете затрат на замещение (восстановление) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение износа здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Тема 6.
- •Рента и использование земли.
- •2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости
Присвоение (экономическое) разворачивается в систему правомочий (юридическое):
Экономическое (присвоение) является содержанием собственности, юридическое (право собственности и входящие в него правомочия) – формой. Содержание является определяющим, но и форма не является только пассивной.
Право - общественный институт, определенная организующая структура, обеспечивающая упорядочивание и легитимность общественных, в том числе, экономических процессов и обладающая собственным влиянием на эти процессы.
(Институт: - результат упорядочивания, структуризации общественных процессов (государство, право, партия, мораль…): «создаваемые людьми рамки, которые структурируют политические, экономические и социальные взаимодействия»).
Юридическое придает собственности легитимность, право на существование в той или иной форме, создает условия для обращения прав собственности.
Долгое время – и сейчас в большинстве стран собственность = распоряжение, владение, пользование. (ГК РФ – ст. 209)
Вместе с тем, содержание (сущность) является доминирующим началом: развиваясь, сущность требует для себя новых форм.
Традиционная «триада» - пользование, владение, распоряжение – перестает вмещать в себя развивающуюся экономическую сущность собственности.
Пример:
Сделка ренты: одна сторона (получатель ренты)передает имущество другому лицу, а то (плательщик ренты) берет не себя обязанность периодически выплачивать первой ренту в виде определенной суммы.
Что здесь передается? Какие правомочия?
Другие варианты: доверительное управление и пр.…..
Следствие: периодический пересмотр правовых норм, в том числе, и базовых, таких, как понятие собственности, внесение различного рода дополнений, выделение ограниченных вещных прав.
Понятие «ограниченные вещные права», в основе которого лежит принцип предоставления субъекту того объема полномочий, который достаточен с точки зрения собственника для рационального использования объекта с учетом роли и функций этого субъекта.
Например, в ГК РФ в 1994 г. были выделены следующие вещные права:
право пожизненного наследуемого владения земельным участком,
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,
право срочного пользования земельным участком
право хозяйственного ведения имуществом,
право оперативного управления имуществом,
сервитуты.
Земельный Кодекс РФ в 2001 (гл.4) уточнил возможность использования вещных прав, относящихся к земельным участкам, по отношению к различным категориям земелепользователей.
Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определенный набор правомочий по отношению к объекту права, что, по сути, означает также разделение правомочий, входящих в пакет прав собственности, между собственником и обладателем ограниченного вещного права.
-Экономическая концепция прав собственности (суть в том, что «экономическая» - подход к праву с экономической точки зрения: право как источник богатства).
Чем более точно определены права, тем эффективнее функционирует рыночная система. |
Два аспекта концепции:
Первый аспект: собственность = пакет, «пучок» правомочий .
В наиболее полном определении «пучок» представляет собой совокупность 11 элементов (классификация Оноре):
право владения (исключительный физический контроль над вещью);
право пользования;
право управления;
право на доход;
право на капитальную стоимость (права на отчуждение, уничтожение);
право на безопасность (от экспроприации);
право на наследование;
право на бессрочность;
запрет на вредное использования;
право на ответственность (возможность использования вещи для покрытия долгов);
право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами).
+
можно добавить: