- •Тема 1. Введение в дисциплину «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса». Законодательная и нормативно-методологическая база государственной экспертизы
- •Введение в дисциплину «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса». Назначение и развитие государственной экспертизы.
- •Законодательная и нормативно-методологическая база экспертиз в строительстве.
- •Проведение экспертиз по принципу «одного окна», компьютеризация и информационное обеспечение экспертной деятельности.
- •Введение в дисциплину «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса». Назначение и развитие государственной экспертизы.
- •Законодательная и нормативно-методологическая база экспертиз в строительстве
- •Проведение экспертиз по принципу «одного окна», компьютеризация и информационное обеспечение экспертной деятельности.
- •Тема 2. Основные задачи и функции государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
- •Объекты государственной экспертизы
- •3. Основные вопросы, подлежащие оценке при экспертизе
- •Заказчик __________________
- •Генпроектировщик, наличие и срок действия лицензии на проектные работы, кем выдана _______________________________________________________________________
- •Согласования
- •Роль государственной экспертизы
- •Международное сотрудничество в области экспертизы
- •Государственные услуги экспертизы в электронном виде
- •Тема 3. Виды экспертиз. Экологическая, экономическая и техническая экспертизы.
- •Экологическая экспертиза
- •Экономическая экспертиза
- •Техническая экспертиза
- •Экологическая экспертиза
- •2. Экономическая экспертиза
- •3. Техническая экспертиза
- •Тема 4. Экспертиза инвестиционных проектов
- •1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •2. Содержание фаз жизненного цикла инвестиционного проекта.
- •3. Предварительное технико-экономическое исследование проекта
- •4. Технико-экономическое обоснование проекта
- •. Структура документа, содержащего результаты исследования инвестиционного проекта
- •Часть I
- •Часть II
- •Часть III
- •Часть IV
- •Тема 5. Показатели эффективности инвестиционного проекта
- •Основные методы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов
- •3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •Тема 6. Техническая экспертиза. Виды и методы проведения экспертиз строительных конструкций и инженерного оборудования зданий
- •Методы проведения технических экспертиз
- •3. Техника безопасности при проведении натурных обследований
- •Тема 7. Оценка состояния обследуемых зданий и сооружений
- •1. Классы ответственности зданий и сооружений
- •2. Капитальность зданий
- •3. Категории состояния строительных конструкций и зданий
- •1. Классы ответственности зданий и сооружений
- •2. Капитальность зданий
- •Категории состояния строительных конструкций, зданий и сооружений
- •Тема 8. Физический и моральный износ зданий. Расчет остаточного ресурса
- •2. Моральный износ зданий
- •Понятие срока службы и остаточного ресурса зданий
- •Тема 9. Детальное инструментальное обследование строительных конструкций
- •2. Обследование отдельных видов ограждающих конструкций
- •3. Исследование эксплуатационной среды в производственных помещениях
- •Тема 10. Назначение и роль инспектирования объектов недвижимости.
- •1. Назначение и роль инспектирования объектов недвижимости
- •2. Состав работ по инспектированию зданий
- •1. Назначение и роль инспектирования объектов недвижимости
- •2. Состав работ по инспектированию зданий
- •Тема 11. Организация контроля и надзора за строительством и эксплуатацией
- •2. Организация авторского надзора со стороны проектных организаций
- •Система государственного строительного надзора
- •Порядок осуществления государственного строительного надзора.
- •Тема 13. Организация эксплуатации зданий и сооружений
- •Виды технических осмотров
- •Сезонная подготовка к эксплуатации зданий и сооружений
1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
Объекты недвижимости являются конечным продуктом деятельности предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса (ИСК), в процессе которой происходит:
Преобразование ресурсов в капитальные вложения, то есть трансформация инвестиций в конкретные объекты инвестиционной деятельности.
Превращение вложенных средств в прирост капитальной стоимости, то есть трансформация инвестиций в новую потребительскую стоимость.
Прирост капитальной стоимости в форме дохода (прибыли) и/или социальной эффективности.
Необходимо отметить двойственный характер решения, связанного с направлением для реализации инвестиционного проекта капитальных вложений, как классической формы инвестиций:
его временной аспект, т.к. доход - конечная цель инвестиционной деятельности - может быть получен только в будущем;
его характер, как пари, т.е. своего рода коммерческий, финансовый и экономический риск, поскольку ожидаемый доход может быть и не получен.
Это обстоятельство предопределяет необходимость проведения квалификационных экономических экспертиз по каждому инвестиционному проекту, а также оценки объектов недвижимости - как новых, создаваемых в качестве конечного результата инвестиционной деятельности, так и существующих, предполагаемых к коммерческому использованию.
Наиболее наглядной и простой моделью инвестиционного процесса является инвестиционная цепь:
- бизнес-идея, получение прав, концепция проекта (проектное предложение);
- предпроект (предварительный проект), бизнес-план;
- окончательный проект;
- строительные работы (готовая строительная продукция);
- реализация проекта;
- объект в стадии эксплуатации (содержание).
Рис. 1. Упрощенная модель инвестиционного процесса
2. Содержание фаз жизненного цикла инвестиционного проекта.
Фаза 1 — прединвестиционная, предшествующая основному объему инвестиций, не может быть определена достаточно точно. В этой фазе проект разрабатывается, изучаются его возможности, проводятся предварительные технико-экономические исследования, ведутся переговоры с потенциальными инвесторами и другими участниками проекта, выбираются поставщики сырья и оборудования. Если инвестиционный проект предусматривает привлечение кредита, то в данной фазе заключается соглашение на его получение; осуществляется юридическое оформление инвестиционного проекта: подготовка документов, оформление контрактов и регистрация предприятия.
Затраты, связанные с осуществлением первой стадии, в случае положительного результата и перехода к осуществлению проекта капитализируются и входят в состав предпроизводственных затрат, а затем через механизм амортизации относятся на себестоимость продукции.
Фаза 2 — инвестиционная, когда происходит инвестирование или осуществление проекта. В данной фазе предпринимаются конкретные действия, требующие гораздо больших затрат и носящие необратимый характер, а именно: разрабатывается проектно-смет-ная документация; заказывается оборудование; готовятся производственные площадки; поставляется оборудование и осуществляется его монтаж и пусконаладочные работы; проводится обучение персонала; ведутся рекламные мероприятия.
На этой фазе формируются постоянные активы предприятия. Некоторые затраты, их еще называют сопутствующими (например, расходы на обучение персонала, проведение рекламных кампаний, пуск и наладка оборудования), частично могут быть отнесены на себестоимость продукции (как расходы будущих периодов), а частично капитализированы (как предпроизводственные затраты).
Фаза 3 — эксплуатационная (или производственная). Она начинается с момента ввода в действие основного оборудования (в случае промышленных инвестиций) или приобретения недвижимости либо других видов активов. В этой фазе осуществляется пуск в действие предприятия, начинается производство продукции или оказание услуг, возвращается банковский кредит в случае его использования. Эта фаза характеризуется соответствующими поступлениями и текущими издержками.
Решение о предпочтительности инвестирования проекта – предварительное инвестицонное решение - принимается, как правило, на стадии появления концепции (идеи) проекта). Здесь предварительно определяется уровень будущей технологии, ее новизна, перспективность, а также условия, при которых может быть достигнута эффективность инвестиционного проекта.
От технологичности принимаемых на предпроектной стадии решений во многом зависят сроки проектирования и строительства, окупаемости проекта, эксплуатационные расходы и другие показатели.
Предварительным инвестиционным решением завершается этап так называемого прединвестиционного исследования проекта - наиболее ответственный этап, на котором формируется технический уровень, качество и цена будущего объекта, его потребительские свойства и технология возведения. Всесторонняя и объективная оценка инвестиционного решения требует учета разнообразных аспектов исследуемой проблемной ситуации, наиболее важными из которых являются:
- многокритериальность (при несоизмеримости и противоречивости большой части критериев);
- неизмеримость некоторых факторов, влияющих на результаты выбора.
Последствия инвестиционных решений носят комплексный характер и оптимальное решение может быть получено только на основе использования системы критериев, отражающих не только экономические, но и социальные, экологические и др. последствия. Проблема усложняется тем, что при обосновании решения, наряду с параметрами будущего объекта, во внимание должны приниматься также и критерии, характеризующие будущего потенциального подрядчика, как организатора реализации инвестиционного проекта - его репутация, опыт по сооружению аналогичных проектов, финансовое положение, надежность как делового партнера и т.п.
Характерным для процесса обоснования инвестиционного решения является неполнота информации и высокий уровень ее неопределенности. Это объясняется тем, что последствия инвестиционного решения распространяются на достаточно большой промежуток времени - до 3-5 и более лет, и многие факторы, определяющие качество решения, могут быть установлены на прединвестиционной стадии лишь с той или иной мерой достоверности.
Наконец, выработка инвестиционного решения относится к такой области человеческой деятельности, в которой опыт, интуиция и субъективные оценки лиц, принимающих решения (ЛПР), являются одним из важных компонентов самой процедуры подготовки решения, р. Исследования возможностей проекта имеют довольно общий характер и основываются на обобщенных оценках. Данные по затратам обычно берутся из проектов - аналогов, а не на основе конкретных материалов поставщиков, потребителей и т.д. В зависимости от характера изучаемых условий проводится исследование либо общих возможностей, либо возможностей для конкретного проекта, либо и то и другое вместе.
Исследования общих возможностей содержат данные о районе реализации проекта, его географическом положении, экономической характеристике, характере занятости и доходах на душу населения, об освоенных и потенциальных факторах производства, наличных природных ресурсах, возможностях и стоимости их использования, средствах инфраструктуры, особенно транспорта и энергоснабжения, главных статьях экспорта и импорта данного района, о существующем спросе на предполагаемую к выпуску продукцию, а также о наличии мощностей строительных организаций для осуществления проекта и о дополнительных затратах, связанных с реализацией проекта в данном районе.
Исследования возможностей конкретных проектов проводятся на основании выявления общих возможностей инвестирования и анализа общих данных инвестиционного проекта по следующим разделам:
месторасположение и площадка строительства объекта;
спрос на конкретную продукцию на внутреннем и внешнем рынке;
наличие сырьевых материалов;
ориентировочная мощность и характер технологических процессов производства;
потребность в кадрах;
срок осуществления проекта;
инвестиционные и производственные издержки и риски;
источники финансирования и коммерческой рентабельности проекта;
экономическая выгода от его осуществления.
По результатам исследования возможностей инвестирования составляется заключение.
Однако окончательное решение об инвестировании проекта принимается, как правило, после технико-экономического обоснования, что является более длительным и дорогостоящим процессом. Поэтому перед выделением средств на такое исследование для оценки замысла проекта проводится предварительное технико-экономическое исследование.
Укрупненное прединвестиционное исследование проекта можно распределить по следующим стадиям:
I - выявление инвестиционных возможностей проекта - экспресс-оценка (исследование возможностей инвестирования на основании общих данных концепции инвестиционного проекта);
II - предварительные технико-экономические исследования проекта (оценка замысла и изучение дополнительных данных инвестиционного проекта);
Ш - технико-экономическое обоснование проекта - feasibility study (формулирование проекта - обоснование его осуществимости и эффективности на основании всех доступных данных и факторов);
IV - заключение по оценке проекта (вариантов проекта) и принятие окончательного решения об инвестировании.
Строгое следование, этим стадиям не всегда используется на практике и решение об инвестировании может быть принято не только после окончания работ по очередной стадии, но и в процессе работы над любой из них.