РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЛОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ИНЖЕНЕРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ

КАФЕДРА «ЭКСПЕРТИЗЫ И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

КРАТКИЙ КУРС ЛЕКЦИЙ

по дисциплине

«ЭКСПЕРТИЗА И ИНСПЕКТИРОВАНИЕ

ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА»

для студентов специальности

270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»

очной и заочной форм обучения

ОРЕЛ - 2011

Тема 1. Введение в дисциплину «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса». Законодательная и нормативно-методологическая база государственной экспертизы

План

1. Введение в дисциплину «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса». Назначение и развитие государственной экспертизы.

2. Законодательная и нормативно-методологическая база экспертиз в строительстве.

3. Проведение экспертиз по принципу «одного окна», компьютеризация и информационное обеспечение экспертной деятельности.

1. Введение в дисциплину «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса». Назначение и развитие государственной экспертизы.

Экспертиза (франц. expertuse от лат. expertus – опытный) – это исследование специалистом (экспертом) каких-либо вопросов, решение которых требует специальных познаний в области науки, техники, искусства и т.д.

Экспертиза - это комплекс взаимосвязанных мероприятий и действий, результатом которых является заключение по тому или иному вопросу для подтверждения или опровержения информации о полноте, точности, достоверности показателей и действий в отношении объекта исследования.

Экспертиза в строительной области – это вид деятельности в технологическом цикле проектирования, строительства и эксплуатации объекта недвижимости, базирующийся на исследовании, проверке, анализе и оценке обоснования инвестиций, градостроительных и проектных решений в целях установления целесообразности и возможности их принятия.

В настоящее время сформировалась следующая классификация экспертиз:

ЭКСПЕРТИЗА

Объектами экспертизы в народном хозяйстве являются все предметы, явления и процессы, требующие оценки; в строительстве – инвестиционные программы, бизнес – планы, градостроительная документация, предпроектная и проектная документация на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, расширение, модернизацию и техническое перевооружение предприятий, зданий, сооружений, а также инвестиционный процесс, действия которого направлены на осуществление инвестиционного проекта.

Субъектами экспертизы являются юридические и физические лица, а также общественные объединения.

Субъекты экспертизы подразделяются на заказчиков (заявителей), организаторов (подрядчиков) и исполнителей (экспертов).

Исполнители экспертизы - специально уполномоченные Пра­вительством РФ органы государственной вневедомственной экс­пертизы; отраслевые, ведомственные экспертные организации федеральных органов исполнительной власти; предприятия, учреждения, организации, по­лучившие в установленном порядке право на проведение экспертно-консультационных услуг, специально создаваемые ко­миссии, группы, отдельные эксперты.

Эксперт - это специалист высшего уровня, способный вы­работать оценки или дать рекомендации, советы, предостереже­ния и т.д., необходимые для минимизации риска принимаемых решений. В его задачу в соответствии с установленным порядком входит оценка инженерных, экономических, экологических, социальных и прочих последствий строительства.

Положением о порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145, установлено, что исключительным правом подготовки и подписания заключения государственной экспертизы обладают лица, аттестованные в установленном порядке в качестве государственных экспертов.

Квалификационными требованиями, предъявляемыми к государственным экспертам, являются:

а) наличие высшего образования в установленной сфере деятельности;

б) наличие стажа работы (не менее чем 5-летний стаж работы в сферах профессиональной деятельности, дающих практические навыки, соответствующие сфере деятельности государственного эксперта)

в) наличие необходимого объема знаний в следующих областях:

а) законодательство о градостроительной деятельности;

б) законодательство о техническом регулировании;

в) обеспечение безопасности объектов капитального строительства в соответствующей сфере деятельности государственного эксперта в части, касающейся проектирования, выполнения инженерных изысканий в целях проектирования, строительства и эксплуатации таких объектов капитального строительства.

Проверка квалификации претендента на получение статуса государственного эксперта или квалификации государственного эксперта проводится в формах собеседования, устного экзамена, компьютерного тестирования.

Срок действия аттестата государственного эксперта составляет три года.

Качество и надежность экспертизы зависят от:

• качества и обоснованности норм и правил, стандартов, эталонов, работ- аналогов;

• полноты и комплексности материалов, представленных на заключение;

• эрудиции и объективности экспертов, уровня организа­ции экспертной работы.

Инвестиционный проект применительно к недвижимости – это совокупность организационно-технических и финансовых мероприятий, направленных на строительство, реконструкцию, ремонт нежилых помещений и модернизацию инженерного обеспечения, технологического оборудования предприятий с целью развития социально-производственной инфраструктуры города или другого населенного пункта.

Для подтверждения или опровержения информации о полноте, точности и достоверности показателей инвестиционного проекта и действий на его осуществление – инвестиционного процесса – проводится экспертиза.

Инвестиционный процесс - развернутая во времени реализация инвестиционного проекта. Началом инвестиционного процесса является принятие решения об инвестициях, а концом - либо достижение всех поставленных целей, либо вынужденное прекращение осуществления проекта.

Для подтверждения или опровержения информации о полноте, точности и достоверности показателей инвестиционного проекта и действий на его осуществление – инвестиционного процесса – проводится экспертиза.

Экспертиза инвестиционных процессов - это одно из средств управления строительной и территориальной деятельностью для обеспечения эффективного использования природных, финансовых и трудовых ресурсов и формирования высококачественной среды жизнедеятельности населения.

Контроль за осуществлением инвестиционного проекта посредством инвестиционного процесса и достижения конечных целей инвестиционного проекта осуществляется непрерывным его мониторингом – инспектированием инвестиционного процесса.

Инспектирование – проверка правильности действий, контроль и надзор за выполнением установленных законов, правил, инструкций и директивных указаний.

Инспектирование инвестиционного процесса - контроль за инвестиционно-строительным процессом как непрерывный его мониторинг; контроль качества строительства и обеспечения эксплуатационной надежности построенных зданий и сооружений.

Инспектирование может осуществляться с помощью оперативного контроля, выборочного контроля и экспертизы сопровождения проекта.

Курс дисциплины «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса» ставит своей целью дать знания об эффективности привлечения заемного капитала, о системе инвестирования (отечественный опыт), об умении определить действительное состояние конструкций и сооружений при эксплуатации, оценивать качество конструкций и соединений неразрушающими методами, принимать решение о возможности дальнейшей эксплуатации объекта, необходимости его усиления или реконструкции.

Основными задачами дисциплины являются:

• анализ особенностей становления рынка недвижимости в России и методов определения его емкости, инструментов инвестирования в недвижимость, связей рынка недвижимости с рынком капитала в краткосрочном и долгосрочном периодах, причин избыточного инвестирования в недвижимость, формирования портфеля недвижимости и управления им;

• изучение организационных основ проведения технической, экономической и экологической экспертиз;

• освоение современных методов и приборов, позволяющих обследовать, освидетельствовать и испытать конструкции строений и сооружений;

• изучение методов оценки природного и техногенного риска в строительстве;

• освоение навыков проведения экологической паспортизации;

• изучение технико-экономических показателей, характеризующих инвестиционный процесс жизненного цикла объекта недвижимости;

• освоение навыков принятия инвестиционных решений.

Назначение и история развития государственной экспертизы

Назначение экспертиз объектов недвижимости

Объекты недвижимости представляют собой, как правило, итог инже­нерной деятельности человека и создаются путем нового строительства, реконструкции и расширения существующих зданий и сооружений, их реставрации и капитального ремонта, что во многих случаях приводит к изменению их функционального назначения и внешнего облика. Создание объекта недвижимости неизбежно связано с воздействием на окружающую среду и архитектурно-планировочную структуру сели­тебных территорий, а также предполагает абсолютную надежность само­го здания и его инженерных систем в целях обеспечения полной безопас­ности его обитателей и населения.

Здания и сооружения, их инженерные системы должны обеспечивать комфортные условия для проживания и пребывания в них, организации и ведения производственной, торговой и иной деятельности в зависимости от функционального назначения. Вместе с тем, они должны быть экономичны в части энерго- и ресурсопотребления, иметь архитектурно-выра­зительный облик, соответствующий их местоположению и общему стилю застройки города, микрорайона или квартала. Одной из серьезных задач, решаемых при проектировании и строи­тельстве зданий, является снижения их материалоемкости (в конечном итоге - стоимости). Вместе с тем, конструкции и материалы, применя­емые при их возведении и отделке, должны отвечать требованиям про­чности и устойчивости не только при эксплуатационных нагрузках, но и при возникновении чрезвычайных ситуаций, как природного характера, - землетрясения, затопления, ураганный ветер, обильный снегопад и т.п., так и техногенных явлений - пожары, случайные внешние механические вощействия и т.п.

Обрушения зданий или отдельных несущих конструкций приводят не только к огромным материальным потерям, но, самое главное, - к массо­вым человеческим жертвам, как это произошло при обрушении кровельных покрытий оздоровительно-развлекательного комплекса «Трансвааль-Парк» (Москва, 2004 г.), плавательного бассейна «Дельфин» (г.Чусовой, Пермский край, 2005 г.), Басманного рынка (Москва, 2006 г.) и др.

Огромное количество людей ежегодно гибнет от бытовых пожаров в жилых и общественных зданиях.

Поэтому в настоящее время необходимы качественно новые подходы к выполнению изысканий, проектных работ, конструктивным и объемно-планировочным решениям, инженерному оборудованию, технологии строительно-монтажных работ, организации мероприятий по надежности и обеспечению полной безопасности жильцов и других пользователей помещений.

Например, в части повышения пожаростойкости и снижения пожароо­пасности обязательны следующие конструктивные и инженерные мероп­риятия.

Лестничные клетки в современной высотке могут быть только незадымляемыми, т.е. открытыми с одной из сторон света, чтобы, выбегая, люди не наглотались углекислого газа - именно из-за дыма гибнет больше всего людей при пожаре. Отделка стен, потолков и покрытия полов на путях эвакуации, в лифтовых холлах, вестибюлях, на технических этажах - из негорючих материалов. Современные лифты должны выдерживать огонь на протяжении двух часов - чтобы он не мог распространиться на другие этажи по лифтовым шахтам.

В высотных домах должна быть обязательно запроектирована авто­матическая система пожаротушения. Система реагирует на любой очаг возгорания в любой точке здания и на малейшее изменение температур­ного режима. Информация с датчиков идет на автоматизированный пульт управления, где дежурит оперативный сотрудник. Сигнал датчиков авто­матически включит насос в автономной станции пожаротушения, кото­рый будет давать нужное давление воды на любом этаже.

Эти и многие другие инженерно-конструкторские решения, в т.ч. по защите от актов террористов, появились на основе изучения, анализа и технической экспертизы последствий для подобных зданий природных и техногенных катастроф, в т.ч. террористического акта на комплексе зда­ний Торгового центра в Нью-Йорке (2001 г.).

Многообразие сооружаемых зданий и сооружений, их объемно-плани­ровочных, конструктивных и архитектурных решений, вызвало как необходи­мость постоянного контроля инвестиционного процесса его участниками, так и существования государственной службы по надзору за созданием зданий и сооружений, основной функцией которой является комплекс­ная оценка качества технической документации для градостроительства и строительства, основанная на действующей законодательной и норматив­но-методологической базе (Государственная экспертиза).

История развития государственной экспертизы проектов

Экспертиза в строительстве имеет многовековую мировую историю, в том числе и в России. По мере развития строительного дела и наращи­вания объемов строительства жилых, гражданских и промышленных зда­ний и сооружений возрастала потребность государственного контроля и надзора за этой деятельностью.

Наиболее серьезное отношение к экспертизе стало уделяться в эпоху Петра I, который в своем Указе четко изложил задачи и смысл государственного надзора за строительством: «Все прожекты зело исправны быть должны, дабы казну зряшно не разорять и Отечеству ущерба не чинить. Кто станет абы как ляпать, того чина лишу и кну­том драть велю».

Создание экспертных и контрольно-надзорных органов в России на­чалось в период интенсивного строительства г.Санкт-Петербурга, гид­ротехнических сооружений, верфей и доков для судостроения, заводов и фабрик.

Первыми государственными учреждениями такого рода были:

- Канцелярия Городовых дел (Указ Петра I от 1706 года)

- Канцелярия от строения (Указ Петра I от 11 февраля 1721 года).

Основные функции: надзор за постройками в городах и селах. Обсуждение проектов.

Впоследствии, уже в годы правления Александра I - в соответствии с его манифестом от 8 сентября 1802 г. «Об учреждении Министерств», управление и контроль за строительством, включая все надзор­ные функции, был возложен на Министра внутренних дел, для чего вско­ре был учрежден строительный комитет при Департаменте Внутренних Дел, а 24 февраля 1803 года были утверждены «Правила о порядке, коим дела сего рода должны быть производимы».

По итогам четырех лет работы Министр Внутренних Дел в Докладе Александру I представил предложения об учреждении Особенного строительного комитета.

В последующие годы с накоплением опыта решения многообразных строительных проблем, тематика которых с ростом объемов и разнообра­зия видов сооружений становилась все более разносторонней, соответс­твенно возрастала потребность в создании необходимого органа управле­ния строительной отраслью.

В России это создание Техническо-Строительного Комитета при МВД 1865 года решением Государственного Совета от 6 апреля. Помимо общих функций управления строительной отраслью, на Комитет были возложе­ны и экспертные функции.

В последние десятилетия XIX века управление строительством было передано в ведение городских управ (земств). С одной стороны, это вы­звало оживление инвестиционной деятельности, так как вопросы взаи­моотношений между заказчиком и подрядчиком стали решаться гораздо оперативней, но, с другой стороны, постоянно возникали проблемы с кон­тролем качества проектов, строительства и расходованием средств. Экс­пертные органы в этот период играли неосновную роль, надзирая только за соблюдением строительного законодательства, не вмешиваясь в саму сферу строительного производства. Это в равной степени относилось и к производству строительных материалов. Единственной областью, где осуществлялся государственный надзор за качеством проектирования и строительства, была сфера государственного строительства: строительс­тво железных дорог и путевых сооружений, военных и казенных объектов и т.п.

После революции 1917 года начался медленный рост объемов строи­тельства и вместе с ним формирование контрольно-надзорных и эксперт­ных органов в стране.

Краткая хронология их создания приведена ниже.

ВСНХ РСФСР - Подотдел общеполезных государственных соору­жений: (распоряжение СНК от 5.12.1917 года).

Основные функции: контроль и руководство строительной отраслью (включая надзорно-экспертные функции).

ВСНХ РСФСР - Комитет государственных сооружений (Комгосоор):

(распоряжение СНК от 9.05.1918 года).

Основные функции: разработка государственного плана строительства, рассмотрение всех проектов, поступающих в ВСНХ и наркоматы.

Начиная с создания ДнепроГЭСа (1926 год), Магнитки, тракторных и автомобильных заводов и др., наряду с использованием иностранных консультантов, в России уже активно функционируют экспертные комиссии (советы), которые всесторонне рассматривают проекты и дают заключение. Однако в период 1920 - 1930 гг. экспертиза носила узковедомственный (по происхождению) характер. Например, экспертизу проекта ДнепроГЭСа проводил Электротехнический Совет при Главэлектро В.С.Н.Х., то есть работа экспертов (и привлекаемых консультантов) была привязана к конкретной тематике Главков В.С.Н.Х.

И только в начале 30-х годов, с зарождением проекта строительства первого метро в СССР (при отсутствии практического опыта в метростроении) возникла необходимость организации комплексной экспертизы всего проекта с привлечением соответствующих экспертных комитетов Германии, Франции и Великобритании. Это позволило изучить и :проанализировать все недоработки в процессе эксплуатации зарубежного метрополитена (в Берлине, Париже, Лондоне и др.), учесть все инновационные достижения, использованные по мере их реконструкции и расширения, и сформулировать четкие предложения по методологии качества представленной проектной документации, исходя из особенностей юрских грунтов московского подземного пространства, размещения населения на территории и транспортных проблем г. Москвы.

Утверждение Правительством окончательного сводного заключения по двухвариантной схеме прокладки линий метрополитена в г. Москве с учетом предложений зарубежных экспертов вывело советскую экспертизу на европейский уровень.

Принятый впервые состав советской экспертной комиссии в виде многоотраслевого органа (проблематика: геология, гидрология, горнотоннельная, строительная, электротехническая, транспортная, экономическая и др.) с привлечением ведущих ученых и специалистов страны с тех пор стал эталоном структуры экспертных комиссий (органов).

После многочисленных структурных преобразований при Госстрое РФ было образовано в 1993 г. Главное управление государственной вневедомственной экспертизы - Главгосэкспертиза России (в 2004 г. Госстрой РФ преобразован в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству). В 2003 г. началось образование обособленных подразделений (филиалов Главгосэкспертизы России в субъектах Российской Федерации.

С 1 января 2007 года, в соответствии с изменениями к Градостроительному кодексу РФ, согласно которых не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации за исключением государственной экспертизы проектной документации, в России начала свою работу единая государственная экспертиза проектной документации. Она заменила собой многосложную и многоступенчатую систему специализированных экспертиз, работавшую в нашей стране несколько десятков лет и вызывавшую многочисленные нарекания со стороны застройщиков. Теперь анализом проекта занимается только один орган. Он дает всестороннюю экспертную оценку проектной документации, включая сметы, и результатов инженерных изысканий.