2. Экономическая экспертиза

Целью экономической экспертизы проекта инвестиционно-строительных проектов является оценка выгоды (дохода) от реализации проекта и совокупных затрат на его выполнение.

Рыночная экономика требует оценки эффективности совершаемых операций. При оценке эффективности управления недвижимостью, а так же при обосновании выбора наилучшего варианта использования субъекту управления необходимо располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Развитие методических основ экономической экспертизы недвижимости будет способствовать повышению точности и достоверности результатов, принятию адекватных управленческих решений.

На этапе проектирования и строительства предметом экономической экспертизы могут быть обстоятельства, связанные с установлением:

• стоимости строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ;

• правильности взаимозачетов строительных организаций и заказчиков;

• правильности ведения отчетной и сметной документации в области строительства.

Конечными результатами экономической экспертизы проекта являются оцененные объем выгоды (дохода) от реализации проекта и объем совокупных затрат на его выполнение, выраженных в рублях.

Оценка дохода осуществляется исходя из следующих правил:

• выгода (доход) от реализации проекта от использования результатов проекта связана с затратами на приобретение результатов проекта, на эксплуатацию используемых результатов проекта и на вывод из эксплуатации используемых результатов проекта

• оценивается финансово-экономическое состояние компании, стоимость и состояние ее ключевых активов, в том числе интеллектуальной собственности;

• изучается целевой рынок и прогнозируется его дальнейшая динамика;

• с учетом величины, назначения, сроков инвестиций и возможности занять ту или иную долю рынка, производится экономическое моделирование проекта: рассматривается несколько сценариев реализации проекта, которым сопоставляются некоторые вероятности: для каждого из них рассчитываются основные показатели инвестиций и проводится одно- и двухпараметрический анализ чувствительности к изменению тех или иных факторов, оказывающих решающее влияние на данные показатели;

• оцениваются экономические риски инвестиций в проект и его финансовая устойчивость; дорабатывается стратегия реализации проекта, прописывается программа предстоящих инвестиций - их величина, сроки и назначение.

В случае высокой ожидаемой вероятности благоприятного сценария реализации проекта и умеренного характера как технических, так и экономических рисков проекта, он признается привлекательным с точки зрения инвестиций и переходит к финальным стадиям отбора.

Детальная экспертиза может занять достаточно продолжительный срок - до 2-3 месяцев, что подразумевает глубокий и всесторонний анализ проекта и желание как можно точнее спрогнозировать будущее развитие событий с целью избежать излишних рисков.

Обоснование инвестиций в строительство того или иного объекта делается в виде бизнес-плана.

Экспертизе подвергаются цели и задачи проекта на ближайший период и перспективу; конъюнктура рынка; финансовое положение организации с уче­том внутренних и внешних источников получения средств; усло­вия кредитования; анализ риска; получение прибыли и объемы реализации продукции. В поле зрения экспертов находятся ме­неджмент - совокупность принципов, методов, средств и форм управления производством, а также маркетинг - система управ­ления производственной и сбытовой деятельностью, основанной на комплексном анализе рынка и направленной на решение про­блемы реализации продукции.

В инвестиционном процессе проектная подготовка строи­тельства с учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики, как правило, состоит из трех основных этапов.

/ этап - определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, мес­та (района) размещения объекта с учетом принципиальных тре­бований и условий заказчика (инвестора). На основе необходи­мых исследований и проработок об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели с использо­ванием максимально возможной информационной базы данных, заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инве­стирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей. С учетом принятых на данном этапе решений заказ­чик представляет в установленном порядке ходатайство (декла­рацию) о намерениях. После получения положительного решения местного органа исполнительной власти заказчик приступает к разработке обоснований инвестиций в строительство.

// этап - разработка обоснований инвестиций в строитель­ство на основании полученной информации, требований государ­ственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия заказчиком решения о целесообразно ти дальнейшего инвестирования, получения от соответствующе­го органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и о разработке проектной документации.

/// этап - разработка, согласование, экспертиза и утвер­ждение проектной документации, получение на ее основе реше­ния об изъятии земельного участка под строительство.

Инвестирование в условиях рыночной экономики сопряже­но со значительным риском, и этот риск тем больше, чем дли­тельней срок окупаемости вложений - слишком существенно мо­гут за этот срок измениться и конъюнктура рынка, и цены, и за­работная плата работников нового предприятия. Поэтому при не­стабильной экономической ситуации (особенно когда эта ситуа­ция складывается не только на отдельном товарном рынке, а в стране в целом) предпочтение неизбежно отдают проектам, обес­печивающим быстрейшую окупаемость вложений. Этот подход неизменно актуален и для отраслей, в которых наиболее высоки темпы научно-технического прогресса, и где появление новых технологий или изделий может быстро обесценить прежние ин­вестиции. В российских условиях при повышенном риске долго­срочных инвестиций, значительном сокращении финансирования за счет государственного бюджета развитие производства това­ров и услуг становится крайне трудной задачей. Как правило, финансовые структуры заинтересованы в кратчайших сроках по­лучения прибыли и не идут на долгосрочное финансирование в условиях инфляции и нестабильности экономики. Меняются схе­мы инвестирования строительства. На первый план выходят го­сударственные источники финансирования, доля которых в не­стабильных условиях рынка будет постоянно повышаться.

Основная задача предпринимателя - доказать возможному инвестору преимущества своего предложения, убедить его в ре­альности достижения результата и выгодности участия в осуще­ствлении проекта. Этим целям и служит документ под названием «Бизнес-план», который является средством привлечения финан­совых ресурсов в развитие бизнеса и программным документом при оценке предпринимательских действий. Экспертизе подвер­гаются цели и задачи проекта на ближайший период и перспекти­ву; конъюнктура рынка; финансовое положение организации с учетом внутренних и внешних источников получения средств; условия кредитования; анализ риска; получение прибыли и объе­мы реализации продукции. Собственные средства инвестора (включая ранее реализованные акции) дополняются привлекае­мыми ресурсами за счет кредитов коммерческих банков, ино­странных займов, а также за счет прямых ассигнований из феде­рального, регионального и местного бюджетов, облигационных займов, средств, полученных от реализации принадлежащих го­сударству акций и внебюджетных отраслевых фондов. Это под­крепляется сведениями о предполагаемых источниках и условиях финансирования с указанием: по акционерному капиталу - на­именования валюты, общей стоимости акций, года выпуска, года выплаты дивидендов; по кредитам - наименования валюты, года и месяца начала кредитования, типа погашения (равными долями, аннуитет, по графику), периода погашения в годах (месяцах), льготного периода в годах (месяцах), процентной ставки, интер­вала между последовательными платами в погашение ссуды; по прочим источникам финансирования - наименования валюты, года (месяца) поступления, сумм. В поле зрения экспертов нахо­дятся менеджмент (совокупность принципов, методов, средств и форм управления производством), а также маркетинг (система управления производственной и сбытовой деятельностью, осно­ванной на комплексном анализе рынка и направленной на реше­ние проблемы реализации продукции).

Согласно методическим рекомендациям бизнес-план дол­жен состоять из следующих разделов: резюме проекта, анализ положения дел в отрасли, существо проекта, производственный план, план маркетинга, организационный и финансовый планы.

Разработка раздела «Резюме проекта» является наиболее трудной, так как все мысли и положения, включенные в резюме, должны быть отшлифованы и преследовать главную цель - заин­тересовать и сделать союзником потенциального инвестора.

«Анализ положения дел в отрасли» должен носить направ­ленный характер, а именно: показать конкурентоспособность то­вара, возможность занятия товаром свободной ниши на рынке, а не отражать положение дел в отрасли на основе старых статисти­ческих данных, без каких бы то ни было аналитических прогнозов.

Четвертый и пятый разделы должны содержать продуман­ные и четкие решения по организации производства товара, его энергообеспечению, условия поставок сырья и т. д.

В разделе «План маркетинга» необходимо раскрыть вопро­сы стратегии конкурентной борьбы на рынке товара. Для россий­ской экономики основными стали две маркетинговые концепции: концепция выживания, базирующаяся на сложившемся положе­нии и поддержании этого состояния с минимальной перестрой­кой, и концепция прорыва и риска, нацеленная на то, чтобы суще­ственно улучшить все показатели за минимальное время и занять лидирующее положение на рынке. В этой ситуации уместно пом­нить правило «золотой середины».

В разделе «Организационный план» требуется доказать, что реализация инвестиционного проекта находится в надежных ру­ках фирмы, которой можно доверить финансовые средства. Толь­ко убежденность инвестора в надежности партнера решает эту проблему.

Раздел «Финансовый план» должен расчетами подтвердить реальность осуществления проекта и надежность возврата ис­прашиваемого кредита в короткие сроки. Инвестора в первую очередь интересуют прибыль и сроки ее получения. Должны быть хорошо обоснованы источники формирования собственных финансовых средств.

Главгосэкспертиза России помогает предпринимателям как консультациями, так и непосредственным участием в составле­нии бизнес-планов. В отличие от других разработчиков этих до­кументов (банков, инвестиционных компаний, консалтинговых фирм), решающих чисто локальные вопросы инвестиционных проектов, Главгосэкспертиза на основе накопленного опыта мо­жет комплексно прорабатывать вопросы инвестиций с учетом технических, экономических, экологических и социальных про­блем.

Государственными органами РФ организуются экспертные проверки хода реализации инвестиционных программ и проектов. При этом прослеживается выполнение сроков программных ме­роприятий, эффективное использование средств, выделяемых на их реализацию. По результатам экспертных проверок подготав­ливаются предложения о продолжении работ и финансирования программ или об их прекращении, уточнении льгот или примене­нии санкций к участникам реализации проекта.

Характеристика недвижимости как актива для инвестирования

Классики теории инвестирования рассматривают недвижимость в качестве одного из самых перспективных способов вложения денежных средств. Действительно, несмотря на свою традиционность, этот способ приумножения капитала едва ли не самый безрисковый. Как подсказывает опыт, на протяжении многих веков инвестиции в недвижимость остаются самыми безопасными. Фондовые рынки, рынки сырьевых ресурсов и драгоценных металлов весьма нестабильны. А недвижимость остается и дорожает, благо в нашей стране на нее есть стабильный платежеспособный спрос.

Подпонятием недвижимость традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Статья 132 отнесла к недвижимости предприятие в целом, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

1)недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

2)недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

3)долговечность как объекта инвестирования;

4)каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

5) недвижимость невозможно похитить или потерять при обычных условиях;

6) стоимость недвижимости высока, а её дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях – и невозможно;

7)информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

8) потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

9) полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой или нежилой площади;

10) возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий;

11) существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости во времени;

12) существуют специфические риски, присущие недвижимости как объекту инвестирования - риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего функционального износа, финансовый риск, связанный с условием пересмотра арендной платы, строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Типы недвижимости: земля, жильё, нежилые помещения.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

1. Увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов.

2. Будущие периодические потоки денежных средств (арендная плата).

3. Доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

1. В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в отличие от других объектов инвестирования, которые не влекут за собою появления права собственности.

2. Сохранностью вложенных денежных средств вообще и инфляцией в частности.

3. Возможность получать от недвижимости доход в денежном выражении или иной полезный эффект, то есть многолетнее использование объекта для сохранения капитала.

Участники и источники процесса финансирования в недвижимость.

Традиционно участников данного процесса делят на 3 категории:

1. Федеральные и местные органы власти и местного управления. Обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости, соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости, регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития, регистрацию права собственности, устанавливают льготы или накладывают ограничения на инвестиции в недвижимость, кроме того, государство выступает как самый крупный собственник множества объектов недвижимости.

2. Кредитно-финансовые учреждения. Предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

3. Сами инвесторы и прочие лица, задействованные в процессе. Инвесторы делятся на 2 типа:

1. активные – финансируют и занимаются строительством, развитием и управлением недвижимостью;

2. пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшего участия.

Организации – участники инвестиционного процесса

Независимо от вида строительства в его проведении участвуют организации, связанные с друг с другом правовыми отношениями.

Инвестор - организация, финансирующая строительство. Как правило, инвестор не вмешивается в строительные вопросы и все права в распоряжении денежными средствами на это строительство передаются заказчику.

Заказчик - организация, которая формирует состав генеральных исполнителей ведет с ними денежные расчеты, осуществляет общее руководство строительством, организует приемку законченных объектов. Иными словами, заказчик - это как бы "хозяин-распорядитель" стройки в целом. Возможны ситуации, когда заказчик одновременно является и инвестором, т.е. строительство ведется за счет средств самого заказчика, полученных им, например, в результате предшествующей коммерческой деятельности (может быть и не связанной со строительством).

В природоохранном строительстве инвестором, как отмечалось выше, чаще всего выступает само государство, т.е. средства идут из федерального бюджета, бюджета субъектов федерации (республик, областей), но могут участвовать и внебюджетные фонды или спонсоры (юридические и физические лица), т.е. возможно смешанное финансирование, когда участвуют различные инвесторы. Заказчиками природоохранного строительства чаще всего выступают тоже государственные организации - Министерство природных ресурсов (МПР), Госстрой России, Росгидромет, администрации республик краев или областей, местные экологические службы т.д. Возможно участие нескольких организаций-заказчиков - в этих случаях назначается "распорядитель" (чаще всего это МПР).

Застройщик - владелец земельного участка, на котором будет вестись строительство. Возможны ситуации, когда застройщик может быть одновременно и заказчиком и инвестором. Термин "застройщик" не является общепринятым, и некоторыми специалистами он понимается как термин свободного пользования, т.е. "застройщиком" могут иногда называть и заказчика, и инвестора, и владельца участка.

Генеральный подрядчик - главный исполнитель строительных работ, формирующий состав исполнителей более низкого иерархического уровня -субподрядчиков, ведущий с ними денежные расчеты, принимающий у них законченные работы. Чаще всего это крупная строительно-монтажная организация.

Субподрядчики - строительные организации, привлекаемые генеральным подрядчиком для выполнения специальных видов работ, например, земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.

Генеральный проектировщик - главный исполнитель проектных работ, выполняющий основную их часть собственными силами, а остальную - силами привлекаемых субподрядных проектных организаций "проектировщиков". Генеральный проектировщик обычно сам формирует состав исполнителей (проектировщиков), ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные проектные работы (по аналогии со строительным генподрядчиком). Чаще всего это крупная проектная организация, специализированная на каком-либо виде строительства (промышленном, гидротехническом, гидромелиоративном и т.д.).

Проектировщик (субподрядный) - организация, привлекаемая генеральным проектировщиком для выполнения той или иной части проекта "на правах субподряда" (т.е. является как бы исполнителем у исполнителя).

Изыскатель - организация, привлекаемая проектировщиком (генеральным или субподрядным), реже непосредственно заказчиком, для выполнения инженерных изысканий на территории строительства. Обычно изыскания выполняют специализированные (изыскательские) организации, реже изыскательские отделы крупных проектных организаций.

Все организации-участники работают на договорной (контрактной) основе. В договорах (или контрактах) организация выполняющая работу именуется "исполнитель", а организация, заказывающая эту работу и оплачивающая ее, именуется "заказчик". Например, в договоре генподрядчика с субподрядчиком генподрядчик "заказчик", а субподрядчик - "исполнитель". Таким образом, термин "заказчик" употребляется на практике в двух смыслах. Это может быть основной распорядитель денежных средств по строительству в целом, общий координатор и контролер этого строительства, любой из участников строительства, заключивший хозяйственный договор, в котором он выступает как "покупатель" (т.е. оплачивает работу)

Основные задачи заказчика по управлению инвестиционным проектом

На стадии подготовки инвестиционного проекта проработки:

- разработка бизнес-плана;

- выбор площадки строительства;

- получение всех необходимых разрешений и согласований;

- предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;

- экспертиза проекта.

На стадии реализации инвестиционного проекта:

- подготовка строительной площадки;

- разработка и утверждение проектно-сметной документации;

- выбор, как правило на конкурсной основе, исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров (государственных контрактов);

- поставка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов;

- контроль качества работ;

- приемка выполненных работ;

- своевременная оплата работ и услуг;

- сдача объекта в эксплуатацию;

- передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям;

- контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации.