2.2.3. Метод расчета путем пря.Молинеuного возврата капитала

Он предполагает, что возмещение стоимости обьекта проис­ходит ежегодно равными частями, одновременно суммарное воз­мещение (т.е. возмещение капитала с учетом его обесценивания современем) год от года уменьшается.

Норма возмещения рассчитывается по формуле:

1

Н воз} = пвоз '

(8)

2.2.2. Метод расчета на основе сопоставимых продаж

Он применяется при наличии данных о сделках купли-прода­жи хозяйственных обьектов, аналогичных оцениваемому, и рассчи­тывается путем деления суммы поступлений доходов по каждойпродаже на соответствующую им проданную стоимость хозяйствен­ного обьекта.

Коэффициент капитализации при расчете этим методом имеет

2 составляющие:

· ставка дохода на инвестиции (ставка дисконта);

· норма возмещения капитала.

Норма возмещения капитала при меняется к теряющему свою

стоимость активу. Она позволяет учесть необходимость возврата капитала и базируется на интервале времени, в течение которого, по мнению типичного покупателя, осуществится возврат его капи­тала, вложенного в оцениваемый обьект.

Норма возмещения капитала рассчитывается с помощью

3-х методов, основанных на:

· прямолинейном возврате капитала;

· возврате капитала по фонду возмещения;

· возврате капитала по фонду возмещения и без рис ков ой став­

ке дисконта.

где Нвоз/ - норма возмещения при прямолинейном возврате капита­

ла;

п"", число лет, за которые предполагается возместить стоимость

обьекта.

При м е р 7. Доход от эксплуатации обьекта для расчета методом прямой капитализации определен в размере 760000 рублей. Ставка дисконта 18% = 0,18. Возврат капитала прямолинейный в течение 5 лет.

Норма ежегодного возврата капитала:

1/5 лет = 0,2

Коэффициент капитализации:

0,18 + 0,2 = 0,38

Стоимость обьекта:

760000 /0,38 = 2000000 рублей

2000000 рублей возмещаются в течение 5 лет следующим образом (таблица 8).

8 ы в о д: стоимость обьекта, исходя из дохода в 760000 рублей, став­ки дисконта 18% и прямолинейного возврата капитала в течение5 лет, определена в размере 2000000 рублей. За 5 лет покупатель воз­местит основную сумму 2000000 рублей и сумму в 1080000 рублей(360000 + 288000 + 216000 + 144000 + 72000), отражающую обесце­нивание основной суммы за счет фактора времени.

382

383

Таблипа 8 Схема прямолинейного возврата капитала

ния при выбранной ставке дисконта и времени, за которое пред­полагается возместить стоимость объекта, и определяется по фор­муле:

Год

Возмещение основной суммы по иорме ежегодного возврата 0,2

Денежный учет

I

Всего

обесценивания оставшейся возмещение

к возмещению суммы

по ставке дисконта 0,18

Нвоз2 = SFF,

(9)

где Н.о,} норма возмещения при возврате капитана по фонду возме­

щения;

SPF - фактор фонда возмещения при выбранной ставке дисконта.

Пример 8. Доход для расчета методом прямой капитализации оцени­вается в 1000000 рублей.

Ставка дисконта = 20% = 0,2.

Возврат капитала по фонду возмещения в течение 3 нет.

Фактор фонда возмещения при ставке дисконта 0,2 (3 года):

0.2747253

3

4

Стоимость объекта:

1000000/0.4747253 = 2106480 рублей

Стоимость объекта (2106480 рублей) в течение 3 лет возмещается следующим образом.

/ год. Сумма к погашению:

2/06480 х 0.4747253 = 1000000 рублей.

в "юм числе:

- 110 ставке дисконта:

2/06480 х 0.2 = 421300 рублей.