Глава 8. Земельно-правовые сделки

2. Купля-продажа права собственности на земельный участок

127

обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Также пре-¹ имущественным правом покупки земельного участка пользуется собственник здания или сооружения, расположенного на продаваемом земельном участке (ст. 35 ЗК, ст. 552 ГК). Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформляется договором продажи

http://www.natahaus.ru/

недвижимости, по общему правилу, не подлежащим нотариальному заверению (ст. 550 ГК). Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Он составляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой формой¹. В договоре, помимо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, ещ площадь, целевое назначение, местоположение, нормативная цена и стоимость земельного участка, обременения (ограничения). Определен также минимум обязательств сторон, который включает обязанность продавца продать земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласен принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц. Покупатель в свою очередь обязан своевременно оплатить приобретенный земельный участок. Передача земельного участка продавцом покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Не допускается в договоре устанавливать право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивать дальнейшее распоряжение земельным участком, ограничивать ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Неотъем-лемой частью договора являются план или чертеж границ земельного участка, акты о нормативной цене земли, оценки земельного участка и др. Договор продажи недвижимости без прилагаемого к нему плана и других документов не подлежит регистрации.

При совершении сделки купли-продажи права частной собственности на земельный участок ни продавец, ни покупатель не имеют права изменить его целевое назначение и режим использования. Изменение целевого назначения осуществляется либо до, либо после сделки в порядке перевода земель из одной категории в другую в соответствии со ст. 8 ЗК. В частности, земельный

¹ Типовой договор купли-продажи утвержден Роскомземом 2 июня 1993 г. Примерный договор купли-продажи земельной доли одобрен постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 // СЗ РФ. 1995. № 7. Ст. 534.

участок сельскохозяйственного назначения переводится в иную категорию по решению органа исполнительной власти субъектов РФ, другие земли — по решению органов местного самоуправления. Продавец обязан предоставить покупателю полную и достоверную информацию о продаваемом земельном участке. В случае предоставления заведомо ложной информации об ограничениях, разрешении на застройку и иной информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель имеет право требовать уменьшения цены либо расторжения договора с возмещением причиненных убытков. Основанием совершения сделки купли-продажи является свидетельство продавца о регистрации права собственности или права аренды на данный земельный участок. По завершении сделки и после перехода права собственности покупателю свидетельство продавца утрачивает силу, а покупателю выдается новое свиде-тельство о регистрации права собственности на купленный земельный участок.

Особые условия установлены для купли-продажи права частной собственности земельных долей граждан в общей собственности¹. В частности, при совершении данной сделки земельный участок в натуре предварительно не выделяется. Фактически приобретается площадь, соответствующая размеру доли. Допускается приобретение одним покупателем нескольких земельных долей, но с соблюдением предельных (максимальных и минимальных) размеров. Для покупателей земельных долей устанавливается очередность. Преимущественным правом покупки земельной доли пользуются другие участники долевой собственности, затем в случае их отказа — исполнительный орган государственной власти субъекта РФ либо орган местного самоуправления и, наконец, третьи лица. При продаже доли продавец обязан известить об этом в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в определенных субъектом РФ средствах массовой информации. Также в письменной форме должен быть извещен исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления о продаже земельной доли. К заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил других участников

¹ См. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель ^сЗДьскохозяйственного назначения».

128