Глава 8

Земельно-правовые сделки

§ 1. Понятие земельно-правовой сделки

Реформирование отношений собственности на землю, введение права частной и муниципальной собственности наряду с государственной поставили перед теорией права и практикой его применения сложную задачу по определению содержания правомочий распоряжения землей, способов и процедур отчуждения земель и передачи иных прав на земельные участки.

В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»¹ провозглашено право граждан и юридических лиц — собственников земельных участков продавать, г|ередавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Граждане также имеют право образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков. Граждане и юридические лица могут передавать находящиеся в их собственности земельные участки в пользование, добровольно отказываться от них, передавать их в собственность других лиц на праве ренты, передавать свое имущество в доверительное управление и совершать другие сделки. Государственные органы получили право отчуждать государственную собственность в порядке приватизации земель, а также предоставлять гражданам и юри-дическим лицам земельные участки в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование. Участник долевой собственности в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать

¹ САПП РФ. 1993. № 44. Ст. 4191.

в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать ее в

доверительное управление. Совершение сделок допускается в той мере, в какой это разрешено законом, и по

отношению к тем земельным участкам, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте (ст.

260 ГК, ст. 27 ЗК).

В этих условиях в законодательстве и теории права второе рождение получает понятие «институт сделки»

как правоотношения, в рамках которого реализуются правомочия по распоряжению собственностью.

Разработка этого института находится на стадии формирования, оставляя дискуссионными немало

вопросов.

Общее, довольно лаконичное определение сделки дано в Гражданском кодексе РФ. Статья 153 ГК относит к

сделкам «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или

прекращение гражданских прав и обязанностей». ГК не приводит перечня видов сделок, что дает

возможность довольно широко трактовать понятие сделки. В этом широком смысле к сделкам могут быть

отнесены любые действия граждан и юридических лиц, в результате которых все гражданские права и

обязанности по поводу того или иного объекта или их часть передаются другому лицу, либо права и

обязанности данного лица по отношению к данному объекту изменяются или прекращаются.

Наряду с общим определением ГК устанавливает дополнительные признаки сделки, которые позволяют

очертить круг действий, подпадающих под понятие сделки.

Прежде всего, сделки — только те действия, субъектами которых являются граждане и юридические лица.

Субъектами сделок могут быть органы государственной власти, которые в соответствии со ст. 125 ГК

имеют право от имени РФ и субъектов РФ своими действиями приобретать и осуществлять имущественные

и личные неимущественные права и обязанности. Подобное право предусмотрено и для органов местного

http://www.natahaus.ru/

самоуправления. Вместе с тем Для квалификации действия организации как сделки важно признание

организации юридическим лицом. Государственные организации и учреждения, не обладающие статусом

юридического лица, либо общественные организации, создаваемые без права юридического лица, не имеют

права совершать земельно-правовые сделки до тех пор, пока права по их совершению не будут им доверены

либо не указаны в законе, ином акте уполномоченного государственного органа или органа местного

самоуправления.

122