98. Метод удельных затрат на единицу площади, объема

Сущность поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные компоненты: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, крыша, полы, отделочные работы, инженерное оборудование и др. Оценщиком собираются данные затрат на 1 м , 1 м , 1 погонный метр, 1 нормо-часов по каждому элементу. Затем суммированием поелементних расходов рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости.

При определении стоимости зданий и сооружений необходимо учитывать совокупный износ объектов. В оценочной деятельности под совокупным износом понимают потери стоимости объекта, вызванные физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами. При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости.

Физический износ - потеря стоимости объекта недвижимости, что отражает изменение его физических свойств со временем под воздействием эксплуатационных и природных факторов, которые вызывают сокращение срока эксплуатации и полезности объекта.

99. Метод «срока жизни» при определении износа.

Для определения величины совокупного износа в оценочной практике используют следующие методы:

- метод "срока";

- метод разбивки.

Сущность метода "срока" заключается в предположении, что потери стоимости объекта за счет физических разрушения, функционального устаревания и различных внешних факторов пропорциональны его возрасту. В связи с этим в оценочной практике принято выделять:

- срок физической жизни объекта (Тфж) - период времени, в течение которого объект реально существует (от даты ввода в эксплуатацию и до момента его разрушения);

- срок экономической жизни объекта (Тоже) - период времени, в течение которого объект собственности добавляет стоимость к совокупной стоимости имущества, учитывая и получения прибыли от его использования (от даты ввода в эксплуатацию и до того момента, когда улучшения перестают добавлять стоимость к совокупной стоимости имущества);

- эффективный возраст объекта (Вэф) - возраст "на сколько лет выглядит объект собственности" с учетом его технического состояния, внешнего вида, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость;

- срок экономической жизни, что остался, (Тоже) - период времени от даты оценки до конца экономической жизни, то есть до даты, когда вклад объекта в совокупную стоимость равна нулю в результате старения).

С учетом перечисленных периодов в процессе эксплуатации объекта недвижимости процент совокупного износа в стоимости воспроизводства (СЗ % ) рассчитывается по формуле:

100. Метод разбивки при определении износа.

Метод разбивки при определении коэффициента совокупного износа (К) предусматривает расчеты отдельных частных коэффициентов по всем видам износа: физического (К ^), функционального (К. внешнего (/ С ^). Коэффициент совокупного износа (пригодности) определяется как произведение соответствующих коэффициентов физического, функционального и экономического износа, имеющиеся у объекта оценки:

(4.35)

Согласно приведенному алгоритму, стопроцентный износ по любым его видом означает полный совокупный износ независимо от того - является ли он устранимый или нет. Вообще, по предоставленным в стандарте определениями видов износа, метод разбиения предоставляет очень приблизительные результаты.

Стандарт предусматривает следующие оценочные процедуры: "величина физического износа рассчитывается по каждому конструктивному элементу отдельно или путем обобщенной оценки исходя из фактического физического (технического) состояния земельных улучшений в целом на дату оценки. Физический износ может определяться путем расчета необходимых затрат на устранение (создание, замену ) признаков физического износа, величина функционального износа рассчитывается исходя из имеющихся признаков несоответствия потребительских характеристик объекта оценки современным требованиям относительно подобного недвижимого имущества на рынке (отсутствия определенных потребительских характеристик или наличия избыточных потребительских качеств земельных улучшений) ". Характерно, что рекомендуется устранение не самого износа, а его признаков.