- •51, 53. Метод сравнения продаж при оценке недвижимости.
- •Расчет и внесение поправок.
- •52. Метод валового рентного мультипликатора
- •55. Особенности оценки стоимости нематериальных активов.
- •58. Метод выигрыша в себестоимости при оценке нематериальных активов
- •59. Метод «освобождения от роялти
- •65. Особенности земли как товара.
- •66. Правовое регулирование оценки земли в Украине.
- •67. Модель оценки земли.
- •68. Факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного участка.
- •Место расположения
- •Экологическая чистота
- •69. Понятие об износе в оценочной деятельности. Виды износа.
- •Система обесценений в оценке недвижимости
- •70. Понятие о сделке. Виды сделок с недвижимостью.
- •71. Методы доходного подхода при оценке машин и оборудования.
- •72. Методы затратного подхода при оценке машин и оборудования.
- •При установлении сходства машин и оборудования выделяют три уровня:
- •73. Методы сравнительного подхода при оценке машин и оборудования.
- •76. Трудовой потенциал предприятия и его составляющие.
- •Состав трудового потенциала
- •81. Методические подходы к оценке стоимости бизнеса.
- •84. Имущественные (затратные) методы оценки стоимости бизнеса.
- •88. Имущественный подход к определению потенциала предприятия.
- •19. Сравнительный подход к оценке потенциала предприятия
- •89. Затратный подход к оценке кадрового потенциала предприятия.
- •90. Комплексный подход к определению конкурентоспособности.
- •93. Кумулятивный метод.
- •94. Динамический подход к определению конкурентоспособности.
- •1. Ценовая конкурентоспособность. Она сочетает в себе два аспекта: уровень
- •2. Производительность. Вслед за знаменитой статьей Пола Кругмана, многие
- •3. Знание. Едва ли есть хоть одно недавнее исследование, которое бы не связывало
- •4. Привлекательность. Это понятие обычно относят к возможностям по
- •5. Образование, здравоохранение и социальное единство. Здесь мы видим одно из
- •96. Метод в. Алавердяна для оценки кадрового потенциала предприятия.
- •97. Метод сметного расчета.
- •98. Метод удельных затрат на единицу площади, объема
- •99. Метод «срока жизни» при определении износа.
- •100. Метод разбивки при определении износа.
69. Понятие об износе в оценочной деятельности. Виды износа.
Понятие «износ» имеет разное содержание в различных отраслях знаний и видах деятельности. Имеются существенные отличия в смысле, вкладываемом в значение термина «износ» профессиональными оценщиками 11 специалистами по бухгалтерскому учету. В контексте бухгалтерского учета износ (как и амортизация) является средством возмещения себестоимости в течение срока службы объекта собственности. Очевидно, что расчет амортизации не является оценочной процедурой. Оценщика-практика не интересует бухгалтерский учет активов (в том ключе, как он интересует бухгалтера), он пытается обосновать заключение о той или иной стоимости объекта оценки. Целью оценщика, если речь идет об износе в оценке, является определение стоимости конкретного имущества на конкретную дату в рамках затратного подхода с рассмотрением износа (оценочного) в качестве разницы между значениями стоимости восстановления (замещения) и рыночной стоимости улучшений.
С другой стороны, в методической литературе по оценке встречаются определения износа из технико-эксплуатационной сферы объектов недвижимости или используемые в технологии машиностроения (Например, в одном из известных учебников по оценке машин и оборудования есть следующее определение: «Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении… Величина износа характеризуется установленными единицами длины, объема, массы и др.». Здесь определение износа как «изменение размеров» представляет собой определение технологическое, машиноведческое, но не оценочное), то есть не оценочные.
Классическая теория оценки выделяет три вида обесценения: — физический износ; — функциональное устаревание; — внешнее (экономическое) устаревание.
Система обесценений в оценке недвижимости
Обесценение может быть устранимым или неустранимым.
Устранимое обесценение — износ или устаревание, устранение причин которого технически осуществимо и является экономически оправданным (целесообразным).
Экономически оправданным считается действие, в результате которого увеличение стоимости объекта оценки после ликвидации причины не меньше затрат на его выполнение.
Неустранимое обесценение — износ, или устаревание, для которого устранение причин, его вызывающих, не может быть физически или технически реализовано или устранение которого не является экономически оправданным.
Физический износ и функциональное устаревание могут быть на дату оценки устранимыми или неустранимыми.
Внешний (экономический) износ в оценке недвижимости всегда считается неустранимым. Он непосредственно связан с местоположением оцениваемого объекта. Причины, вызывающие его, являются внешними относительно объекта недвижимости и не могут быть ликвидированы собственником оцениваемого объекта.
Обесценение строений непосредственно связано с их возрастом и сроком эксплуатации как всего здания, так и его отдельных конструктивных элементов. Теоретически в течение срока эксплуатации здание или его компонент должны потерять всю свою стоимость, поэтому при расчете обесценения достигнутый на дату оценки возраст и срок эксплуатации используются для расчета общего износа строений или составляющих его компонентов. При этом оценщик должен иметь представление о жизненном цикле объекта недвижимости.
Поскольку объекты недвижимости в течение всего периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла: — формирование — строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка; — эксплуатация — функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.); — прекращение существования — снос, ликвидация, естественное разрушение.
При этом на протяжении жизненного цикла недвижимости как физического объекта происходит смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя данного объекта недвижимости как объекта права.
Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона (Харисон Г. Оценка недвижимости: перевод с английского М.: РОО, 1994г.), такие понятия, как срок физической жизни, срок экономической жизни, срок оставшейся экономической жизни, а также хронологический и эффективный возраст.