52. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальному или действительному валовому доходу, полученного от эксплуатации объекта недвижимости:

где УРМ - валовой рентный мультипликатор; Цена - цена продажи аналога.

Применение метода осуществляется в следующей последовательности:

1) подсчитывается рыночный рентный доход от объекта недвижимости, который оценивается;

2) рассчитывается валовый рентный мультипликатор для объектов-аналогов;

3) рассчитывается вероятная стоимость объекта оценки по формуле:

где ПВДон - потенциальный валовой доход объекта недвижимости оценивается.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия между объектом оценки и сопоставимыми объектами, потому что в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже были учтены такие различия.

54. Особенности оценки технико-технологического потенциала предприятия.

Технико-технологический потенциал предприятия реализуется непосредственно в производственном процессе и вместе с кадровым потенциалом составляет основу этого процесса.

Его использование призвано обеспечить надлежащие материальные условия для осуществления хозяйственной деятельности предприятия, сохранение необходимого объема производственных и товарных запасов, проведение транспортных, фасовочных и других подготовительных операций, связанных с выполнением производственных функций, предоставлением услуг, работы и отдыха работникам предприятия, повышением производительности их труда и эффективности хозяйственной деятельности всего предприятия. Поэтому объективная его оценка играет важную роль в процессе формирования и оценки совокупного потенциала предприятия.

Технико-технологическую основу любого предприятия составляют машины и оборудование, которое в экономической литературе называется также активной частью основных фондов. Именно они составляют значительную часть имущественного комплекса предприятия и выступают как объекты оценки технико-технологического потенциала.

В настоящее время машины и оборудование являются наиболее распространенным и активным товаром на рынке отдельных активов. Причем для значительной части машин и оборудования в результате специфичности своего функционального назначения рыночный сегмент, с одной стороны, ограничен в размерах, с другой - характеризуется высокой подвижностью в сравнении с недвижимостью, что объясняется систематическим активным восстановлением данных активов.

Среди отличительных особенностей машин и оборудования, обусловливающих специфичность их как объектов оценки на соответствующем рыночном сегменте, можно выделить следующие:

1) несвязанные жестко с землей и могут быть перемещены в другое место без причинения непоправимых физических повреждений как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;

2) невозможно дать характеристику объектам с помощью обобщающих технико-экономических показателей (стоимость 1 м2 площади, 1 м3 объема, 1 погонного метра длины);

3) функциональные, конструктивные, эксплуатационные характеристики объектов и, соответственно, их ценовые параметры изменяются более динамично и радикально, чем для объектов недвижимости, обмежовуватиме возможности использования средних цен;

4) более актуальна по сравнению с недвижимостью является проблема физического и функционального износа;

5) необходимость учета соответствия требованиям стандартов, технических условий и другой нормативно-технической документации;

6) необходимость учета наличия или отсутствия системы гарантийного и постгарантийного (ремонтного) обслуживания, а также степени ремонтопригодности;

7) цены аналогов далеко не всегда основанные на себестоимости, цене приобретения или остаточной балансовой стоимости и могут быть занижены (с целью расширения, например, рынков сбыта) или завышены (например, через значительные маркетинговые и рекламные расходы);

8) необходимо учитывать стадию жизненного цикла объекта оценки и объекта-аналога (то есть период времени от появления конкретной модели объекта до ее замены новыми моделями);

9) наличие разнообразия видов, классов, моделей, производителей и продавцов, что порождает существенную вариацию в уровне цен;

10) объектами оценки могут быть как самостоятельные инвентарные единицы и их комплектующие, так и технологические комплексы.

Цели оценки машин и оборудования разнообразны и могут быть связаны с операциями их купли-продажи, дарения, наследования, безвозмездной передачи, страхования, залога, аренды, ликвидации имущественного комплекса предприятия, переоценки и т.д.

В практике отечественной оценочной деятельности все многообразие целей оценки технологических машин, оборудования и оборудования, в зависимости от степени разграничения процесса оценки машин и оборудования и других видов имущества предприятия, может быть сведено до трех различных целевых установок:

1) независимая от других видов имущества оценка машин и оборудования. Как объект такой оценки обычно выступают отдельные инвентарные единицы, которые являются законченными предметам или комплексам предметов со всеми приспособлениями, устройствами, относящиеся к объекту оценки.

Целью определения их рыночной стоимости является купля-продажа, предоставление в аренду, лизинг, залог и др. В этом случае имеет место оценка "россыпью".

2) оценка множества условно-зависимых друг от друга единиц машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов. В этом случае имеет место оценка "потоком" или "групповая оценка";

3) оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом (при его купли-продажи, перераспределении прав собственности или ликвидации).

При таких условиях первичными объектами оценки, как правило, выступают уже не отдельные инвентарные единицы, а целые технологические комплексы, состоящие из машин и вспомогательных устройств с учетом имеющихся производственно-технологических связей как между отдельными элементами, так и с окружающей их инженерно-технической инфраструктурой.

Такие технологические комплексы выделяются в единую систему или по технологии производства конечной продукции, или по месту их установки - корпус, цех, участок и т.д. В данном случае имеет место "системная оценка" или "оценка производственно-технологических систем".

Выбор первичного объекта оценки влияет на вид стоимости, которую необходимо определить в процессе оценки, и методы ее определения. Та же инвентарная единица может оцениваться и как самостоятельный объект, и в составе некоторой группы или системы. Суммарная оценочная стоимость всей совокупности таких единиц будет при этом разной, потому что разная полезность.