96. Метод в. Алавердяна для оценки кадрового потенциала предприятия.

В.В. Аллавердян в своей работе определяет под кадровым потенциалом организации «совокупную оценочную стоимость всех работников предприятия».

По его методике оценочная стоимость складывается из суммирования показателей по каждому отдельному работнику, на основе умножения среднерыночного уровня заработной платы по должности (имеется ввиду именно среднерыночная, а не фактическая), на коэффициент, указывающий уровень знаний, умения и навыки конкретного работника, и путем прибавления затрат кадрового агентства, занимающегося поиском данного работника (если запланированы такого рода услуга). Как и в предыдущей методике, остается неясным вопрос о трактовке результата и его использовании в практической деятельности.

97. Метод сметного расчета.

Метод сметного расчета предполагает составление сметной документации на строительство объекта недвижимости с указанием перечня строительно - монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, специальное оснащение и т.д., которые должны быть приведены к базисному уровня цен с последующей индексацией на уровень цен на дату оценки. Это трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если есть первоначальная сметная документация на строительство оцениваемого объекта или полного аналога. Если такая документация отсутствует, эксперт-оценщик может обратиться к услугам сметной организации, которая разработает новую смету для объекта оценки с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, строительных нормативов и правил и другой необходимой документации.

Для расчета восстановительной стоимости недвижимости методом удельных затрат на единицу площади или объема разрабатываются нормативы расходов на строительные работы (на 1 м2 площади или 1 м3 объема здания), которые затем следует умножить на общую площадь или объем объекта оценки . Норматив удельных затрат определяется на основе справочных данных о затратах на строительство аналогичных объектов.

Для новых зданий и сооружений с непродолжительным сроком построения выходные данные берутся непосредственно из сметы, поскольку они соответствуют рыночным ценам на день оценки, или имеют небольшое отклонение. В этих случаях нужно учитывать не только расходы, но и прибыль подрядной организации. Расчет прибыли застройщика должен опираться на рыночные данные. Получение достоверной информации в настоящее время вызывает определенные затруднения, поскольку представляет собой коммерческую тайну, если речь идет о конкретном предприятии. На государственном уровне данная проблема оценочной деятельности может решаться очень легко, если будет достигнуто согласие между налоговыми, статистическими и оценочными учреждениями по обобщенных данных для открытой публикации. При отсутствии рыночных данных по доходности обычно принимают значения в интервале 25-35% рентабельности к себестоимости, в соответствии с уровнем активности рынка инвестиций.

Существуют методики расчета прибыли застройщика, основанные на равной выгодности альтернативных проектов, имеющих одинаковые уровень риска и продолжительность строительства [131]:

(433)

где П _с - прибыль застройщика, как доля от восстановительной стоимости объекта оценки;

- Доля авансового платежа в общей сумме платежей;

n - число лет (период) строительства;

уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Методика рассчитана на оценку объектов с небольшим сроком строительства, поэтому норма отдачи может приниматься неизменной.

Период строительства (я) определяется по действующим на период оценки нормами и правилами строительства.

Соотношение С0 принимается с учетом оптимального распределения капиталовложений во времени строительства, по которым основная сумма вкладывается позже. Годовая норма отдачи (уа) устанавливается согласно расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывающий типичные риски инвестирования для отдельных оценочных зон. Срок возврата капитала определяется любым из общепринятых методов (например, по схеме прямолинейного возврата - методом Ринга).

Если расчет производится по затратным подходом поэлементным методом (метод разделения на компоненты), то так же как для сравнительного подхода здания (сооружения) разбиваются на отдельные важные составляющие, которые могут иметь существенные различия по условиям строительства: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, кровля , пол, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование и др. Но дальше оценщиком собираются данные о расходах на 1 м3,1 м2,1 погонный метр, 1 нормо-час за каждым элементом. Затем суммированием затрат по элементам рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости.

Оценка совокупного износа зданий и сооружений выполняется с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения.