- •51, 53. Метод сравнения продаж при оценке недвижимости.
- •Расчет и внесение поправок.
- •52. Метод валового рентного мультипликатора
- •55. Особенности оценки стоимости нематериальных активов.
- •58. Метод выигрыша в себестоимости при оценке нематериальных активов
- •59. Метод «освобождения от роялти
- •65. Особенности земли как товара.
- •66. Правовое регулирование оценки земли в Украине.
- •67. Модель оценки земли.
- •68. Факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного участка.
- •Место расположения
- •Экологическая чистота
- •69. Понятие об износе в оценочной деятельности. Виды износа.
- •Система обесценений в оценке недвижимости
- •70. Понятие о сделке. Виды сделок с недвижимостью.
- •71. Методы доходного подхода при оценке машин и оборудования.
- •72. Методы затратного подхода при оценке машин и оборудования.
- •При установлении сходства машин и оборудования выделяют три уровня:
- •73. Методы сравнительного подхода при оценке машин и оборудования.
- •76. Трудовой потенциал предприятия и его составляющие.
- •Состав трудового потенциала
- •81. Методические подходы к оценке стоимости бизнеса.
- •84. Имущественные (затратные) методы оценки стоимости бизнеса.
- •88. Имущественный подход к определению потенциала предприятия.
- •19. Сравнительный подход к оценке потенциала предприятия
- •89. Затратный подход к оценке кадрового потенциала предприятия.
- •90. Комплексный подход к определению конкурентоспособности.
- •93. Кумулятивный метод.
- •94. Динамический подход к определению конкурентоспособности.
- •1. Ценовая конкурентоспособность. Она сочетает в себе два аспекта: уровень
- •2. Производительность. Вслед за знаменитой статьей Пола Кругмана, многие
- •3. Знание. Едва ли есть хоть одно недавнее исследование, которое бы не связывало
- •4. Привлекательность. Это понятие обычно относят к возможностям по
- •5. Образование, здравоохранение и социальное единство. Здесь мы видим одно из
- •96. Метод в. Алавердяна для оценки кадрового потенциала предприятия.
- •97. Метод сметного расчета.
- •98. Метод удельных затрат на единицу площади, объема
- •99. Метод «срока жизни» при определении износа.
- •100. Метод разбивки при определении износа.
Расчет и внесение поправок.
Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
• методы парных продаж;
• экспертный метод;
• статистические методы.
Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.
В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.
Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.
Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:
1. Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи,
2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.
В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными . Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.
Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:
1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.
Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:
• количество отобранных аналогов минимально;
• величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.