Прогнозы и выводы
По итогам 2013 года по городу и в стране в целом продолжилось сокращение темпов роста экономических показателей. Также наблюдается ограниченный доступ к кредитным займам, что влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения.
Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последние 3 года темпы объемов кредитования имеют тенденцию снижения.
По данным исследования НБ РК банков второго уровня на 1 января 2014 года, в первом полугодии 2014 года существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается.
На основе данных факторов можно сделать вывод о том, что на рынке недвижимости существуют предпосылки к дальнейшему снижению цен продажи на рынке коммерческой недвижимости.
В I квартале текущего года зафиксировано снижение средней цены продажи офисной недвижимости на 5%. В районном разрезе можно наблюдать разнонаправленные изменения. Так, основное влияние на снижение средней цены оказал район Алматы, где отмечено снижение на 17%. В то же время район Есиль, напротив, показал рост средней цены продажи.
Ценовое снижение наблюдается как в сегменте «дорогих» офисов так и «дешевых» на 6,6%.
В сегменте торговых площадей за I квартал средний уровень цен продажи опустился на 14%, к чему привели ценовые колебания в районе Сарыарка. Снижение наблюдается на «дорогие» торговые площади.
Ценовое снижение зафиксировано так же и в сегменте аренды торговых площадей.
Аналитическая служба kn.kz
Объект оценки
Описание объекта оценки
|
ХХХХХХ | |||
|
|
Дата осмотра: |
13мая 2014 г. |
|
|
|
Местоположение: |
РК, г. Астана, ХХХХХХ | |
|
|
Собственник: |
ТОО ХХХХХХ |
|
Рисунок № 9 – «Местоположение объекта оценки»
Таблица № 10
|
ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ | |||||||
|
Административно-территориальная характеристика |
Объект расположен в столице РК - г. Астана. В районе "Алматы", вдоль наиболее протяженных и насыщенных улиц ХХХХХХ | ||||||
|
|
|
Оценка: |
Отличное | ||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Социально-экономическое описание |
Окружающая застройка разделена на две зоны. С фронтальной стороны через улицу, расположен новый культурный объект - Дворец Школьников, а также АЗС, Торговый рынок строительных материалов. С обратной стороны расположены преимущественно объекты жилой застройки, ЖК "ХХХХХ", ЖК "ХХХ", ЖК "ХХХ". Степень загрузки окружающей территории насыщенная. Однако есть потенциал расширения на пустынной территории с обратной стороны здания. | ||||||
|
|
|
Оценка: |
Хорошее | ||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Экологическое состояние |
Степень загрязнения атмосферного воздуха: |
Выбросы вредных веществ ПДК >1 | |||||
|
Шумовая характеристика |
хххххх | ||||||
|
Степень тяжелых металлов |
ПДК - 5 в почве | ||||||
|
|
|
|
|
|
Оценка: |
Удовлетворительное | |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Развитость окружающей инфраструктуры |
Район обеспечен необходимыми социальными потребностями населения. Продуктовые/бытовые магазины, салоны красоты. Развит уровень общепита, имеются культурные и административые объекты. | ||||||
|
|
|
Оценка: |
Хорошее | ||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Уровень транспортной развязки |
Развитая сеть широкополосных дорог, соединяющие главные артерии города: проспект ХХХХХХХ. Уровень обеспечения общественного транспорта хороший. | ||||||
|
|
|
Оценка: |
Хорошее | ||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Особенности месторасположения |
1. В период "час-пик" ул. ХХХХХ остается относительно свободной для движения транспортных средств. 2. ХХХХХХ , активно учувствует на рынке с начала этого года, и еще не задействован в полной мощности своих возможностей. | ||||||
|
|
| ||||||
|
ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА | |||||||
|
Кадастровый номер ЗУ |
21-318-041-952 |
| |||||
|
Категория ЗУ |
Земли населенных пунктов | ||||||
|
Целевое назначение ЗУ |
Строительство и эксплуатация торгового центра | ||||||
|
Право собственности на ЗУ |
Право частной собственности | ||||||
|
Площадь земельного участка (га) |
2,3617 |
* | |||||
|
Делимость |
Неделимый |
| |||||
|
Рельеф |
Спокойный |
| |||||
|
Форма |
Многоугольная |
| |||||
|
Ограничения и обременения |
Беспрепятственный проезд и доступ уполномоченным органам, смежным землепользователям (собственникам) для строительства и эксплуатации подземных и надземных коммуникаций | ||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ОПИСАНИЕ ЗДАНИЯ | |||||||
|
Плановое наименование |
Торговый дом (А) |
| |||||
|
Сегмент недвижимости |
Коммерческий |
| |||||
|
Структура недвижимости |
Открытая и крытая парковочная зона, система охраны по периметру, система пожаротушения. | ||||||
|
Дополнительные удобства |
Ограждение отсутствует. Имеется наружное освещение. Дорожное покрытие асфальтировано. | ||||||
|
Год постройки |
2008 |
| |||||
|
Этажность |
4+цоколь |
| |||||
|
Фундамент |
Монолит |
| |||||
|
Наружные и внутренние стены |
Кирпич |
| |||||
|
Перегородки |
Гипсокартон, газоблоки | ||||||
|
Проемы (окна/двери) |
Металлопластик | ||||||
|
Базовая отделка |
Покраска, Керамогранит | ||||||
|
Водоснабжение |
Центральное (холодное/горячее) | ||||||
|
Канализация |
Центральная (городская сеть) | ||||||
|
Электроосвещение |
Центральное (ТЭЦ) | ||||||
|
|
| ||||||
|
ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ | |||||||
|
Количество помещений |
493,00 |
| |||||
|
Общая площадь здания, кв.м. |
48 922,20 |
| |||||
|
Профильная площадь здания, кв.м. |
28588,04 |
* | |||||
|
Площадь застройки, кв.м. |
12 162,20 |
| |||||
|
Объем здания, куб.м. |
176 351,00 |
| |||||
|
Входная дверь |
Металлопластиковая | ||||||
|
Телефон/Интернет |
Есть | ||||||
|
Планировка (описание и узаконенность) |
Соответствует техническому плану | ||||||
|
Фактическое использование |
Соответствует назначению | ||||||
|
Отделочные работы |
Чистовая отделка |
хорошее | |||||
|
Напольное покрытие |
Керамогранит |
хорошее | |||||
|
Стены |
Покраска, декор. штукатурка |
хорошее | |||||
|
Потолок |
Двойной, софиты, ветонит |
хорошее | |||||
|
Окна |
Металлопластиковые |
хорошее | |||||
|
Двери |
Металлопластиковые |
хорошее | |||||
|
Сантехника |
Керамика (производ. Импортное) |
| |||||
|
Разводка |
Пластиковая/металлическая |
хорошее | |||||
|
|
|
|
|
|
| ||
|
* |
Профильная площадь согласно реестру торговых площадей (по состоянию - май 2014) | ||||||
Таблица №11
Перечень документов предоставленных Заказчиком для проведения оценки:
|
№ |
Документ |
Данные |
Собственник |
Примечание |
|
1 |
Сведения о собственнике (правообладателе) |
от 16.14.2009 |
ТОО "ХХХХХХ" |
г. Астана, ХХХХ |
|
2 |
Договор купли-продажи |
от 20.07.2005 |
ТОО "ХХХХХХХ" |
З.У. - 2,3617 га, эксплуатация прядильно-трикотажного комбината |
|
3 |
Акт государственной приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию |
№20-9р от 27.02.2009 |
Генподрядчик ТОО "ХХХХХХ" |
Торговый Центр |
|
4 |
Акт на право частной собственности на земельный участок |
АН №0139101 |
ТОО "ХХХХХХ" |
S - 2,3617 га |
|
5 |
Технический паспорт (Ф-2) |
от 24.10.2008 |
ТОО "ХХХХ" |
Торговый дом - 48 922,20 кв.м. |