§ 3. Договір найму (оренди) земельної ділянки

Поняття та характеристика договору найму (оренди) земельної ділянки. Земля - найважливіший природний ресурс, частина ос­новного національного багатства, що перебуває під особливою охо­роною держави. Тому одним із напрямів діяльності держави в сучас­них умовах є поглиблення та подальший розвиток земельної реформи, створення необхідної законодавчої бази для подальшої нормотворчої та правозастосовчої практики.

Серед відносин найму (оренди) самостійне місце посідає договір найму (оренди) земельної ділянки, відносини щодо якого регулю­ються законом (ч. 2 ст. 792 ЦК України). Насамперед, такими зако­нами є ЗК України, а також закони України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 p., "Про плату за землю" від 3 липня 1992 р. та ін.

Договір найму (оренди) земельної ділянки - це правочин, за яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ді­лянку на встановлений договором строк у володіння та користу­вання за плату. Інакше кажучи, це правочин про взаємні зобов'я­зання, відповідно до яких наймодавець зобов'язаний за плату передати наймачеві земельну ділянку у строкове володіння і кори­стування, а наймач зобов'язаний використовувати земельну

ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законо­давства.

Договір найму (оренди) земельної ділянки є двостороннім, від-платним і консенсуальним.

Сторонами договору найму (оренди) земельної ділянки є наймо­давець та наймач (згідно із Законом України "Про оренду землі" -орендодавець та орендар).

Наймодавцями (орендодавцями) за договором найму (оренди) земельної ділянки можуть виступати фізичні та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Так, орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у дер­жавній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визна­чених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради у межах своїх повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комуналь­ній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах визначених законом повноважень (ст. 4 Закону України "Про оренду землі").

Наймачами (орендарями) земельних ділянок можуть бути:

1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

2) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, ви­значених законом;

3) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднан­ня та організації, а також іноземні держави (ст. 5 Закону Ук­раїни "Про оренду землі").

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істот­ними умовами договору найму (оренди) землі є:

1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди;

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм пла­тежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідаль­ності за її несплату;

4) умови використання та цільове призначення земельної ділян­ки, яка передається в оренду;

5) умови збереження стану об'єкта оренди;

6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

8) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошко­дження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

10) відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди хоча б однієї з істотних умов, пе­редбачених Законом України "Про оренду землі", є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для виз­нання договору недійсним відповідно до законодавства України.

За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бу­ти зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо).

Об'єктом договору оренди є земельна ділянка, яка перебуває у власності фізичної, юридичної особи, комунальній або державній власності.

Поняття земельної ділянки закріплено у ст. 79 ЗК України, яка визначає її як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами та закріплює просторові межі поширення на неї права власності (по­верхневий (ґрунтовий) шар, водні об'єкти, ліси і багаторічні наса­дження, які на ній знаходяться, а також простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд).

Земельна ділянка може передаватися у найм разом із насаджен­нями, будівлями, водоймами, які знаходяться на ній, або без них (ч. 1 ст. 792 ЦК України).

Умови щодо орендної плати за користування земельною ділян­кою передбачені ст. 21-23 Закону України "Про оренду землі".

Орендна плата може встановлюватися за погодженням сторін у гро­шовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у дер­жавній і комунальній власності, має бути виключно у грошовій формі. За згодою сторін умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися.

Договір найму (оренди) земельної ділянки укладається в письмо­вій формі. Невід'ємною його частиною є план (схема) земельної ді­лянки.

Договір оренди земельної ділянки в обов'язковому порядку під­лягає державній реєстрації, відповідно до Порядку державної ре­єстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073. Державна реєстра­ція договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськи­ми державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки і є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Права та обов'язки сторін за договором оренди земельної ділян­ки визначені Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 24 даного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря:

1) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

2) дотримання екологічної безпеки землекористування та збере­ження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови насе­лених пунктів;

3) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захис­них смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

4) своєчасного внесення орендної плати.

Також орендареві забезпечується захист його права на орендо­вану земельну ділянку нарівні'із захистом права власності на зе­мельну ділянку, передбаченим законодавством України. Він вправі витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного

володіння та користування, має право вимагати усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування збитків, заподіяних земельній ділянці фізичними та юридичними особами, включаючи орендо­давця.

Орендодавець зобов'язаний:

1) передати в користування земельну ділянку в стані, що відпо­відає умовам договору оренди;

2) при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відпо­відно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

3) не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користува­тися орендованою земельною ділянкою;

4) відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з по­ліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

5) попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

У разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець також зобов'язаний компенсувати витрати на її по­ліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди (ст. 28 Зако­ну України "Про оренду землі").

Права та обов'язки наймача (орендаря) земельної ділянки перед­бачені ст. 25 Закону України "Про оренду землі".

Орендар земельної ділянки має право:

1) самостійно господарювати на землі з дотриманням умов дого­вору оренди землі;

2) за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побу­тові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні наса­дження;

3) отримувати продукцію і доходи;

4) здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподар­ських споруд та меліоративних систем.

Крім того, орендована земельна ділянка або її частина може пере­даватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (ч. 1 ст. 8 Закону України "Про оренду землі").

Орендар земельної ділянки зобов'язаний:

1) приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в уста­новленому законом порядку;

2) виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (об­тяження) в обсязі, передбаченому законом або договором орен­ди землі;

3) дотримуватися режиму використання земель природно-запо­відного та іншого природоохоронного призначення, оздоров­чого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

4) у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної влас­ності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

Зміна, припинення та розірвання договору найму (оренди) земельної ділянки (ст. 30-32 Закону України "Про оренду землі"). Зміна умов даного договору здійснюється за взаємною згодою сто­рін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Договір оренди землі припиняється в разі:

1) закінчення строку, на який його було укладено;

2) викупу земельної ділянки для суспільних потреб та приму­сового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної не­обхідності в порядку, встановленому законом;

3) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

4) смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбав­лення волі та відмови осіб, визначених у законі (спадкоємців, осіб, які використовували земельну ділянку разом з оренда­рем та ін.), від виконання укладеного договору оренди земель­ної ділянки;

5) ліквідації юридичної особи-орендаря.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути до­строково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторо­нами обов'язків, передбачених законом та умовами договору, або випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істот­но перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі. У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендо­давець має право на отримання орендної плати на землях сільсько­господарського призначення за шість місяців, а на землях не-сільськогосподарського призначення — за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укла­дення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умо­вах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумов­лено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

Якщо розірвання договору оренди землі відбувається за пого­дженням сторін, кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування завданих збитків відповідно до закону.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Коли відбувається невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки, орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підста­вою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передба­чено договором оренди землі.

Поновлення договору оренди землі. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рів­них умов переважне право на поновлення договору.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмо­вих заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчен­ня строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Список рекомендованої літератури

1. Брунь А.Г. Договір оренди земельних ділянок сільськогоспо­дарського призначення: Автореф. дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Національний ун-т внутрішніх справ. — X., 2003. — 16 с

2. Гайдуцький П.І., Стельмащук А.М. Земля: Власність, оренда, рента. - К.: Урожай, 1994. - 184 с

3. Корецький А.В. Право власності, користування та оренди зем­лі: Лекція / Харк. держ. аграрний ун-т ім. В.В. Докучаева. - X., 1999.-44 с.

4. Крассов О.И. Право частной собственности на землю: купля-продажа, аренда, приватизация, судебная защита. - М.: Белые альвы, 1995. - 142 с.