2.3. Анализ использования земель в составе жилой и общественно – деловой зоны

Земли жилой зоны предназначаются как для многоэтажной, так и для индивидуальной жилой застройки.

По характеру застройки применяется следующая классификация:

- зоны застройки индивидуальными жилыми застройками;

- зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

- зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

- зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

- зоны жилой застройки иных видов.

Земельные участки в составе жилой зоны предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно – бытового и иного назначения. В жилых зонах допускается размещение отдельно – стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально – бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут также включаться территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Об интенсивности использования земель жилой зоны свидетельствует соотношение многоэтажной и малоэтажной застройки. Так, высокий удельный вес этажной застройки свидетельствует об интенсивном характере использования территории, и наоборот, одноэтажной застройки об экстенсивном характере.

Согласно градостроительного регламента земельные участки в составе общественно – деловых зон предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально – бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно – исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов долевого, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. Структура общественно – деловой зоны включает:

1. зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2. зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3. зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4. общественно – деловые зоны иных видов;

Общественный центр города представлен зданиями административно – управленческого характера, предприятиями торговли и культурно – бытового обслуживания.

Земли общественно – деловой зоны не всегда могут быть четко выделены. В этой связи анализ производится по совокупности территории как земли в составе жилой и общественно – деловой зоны.

Анализ структуры земель жилой и общественно – деловой застройки города приведен в таблице 8.

Показателями уровня использования территории являются:

-плотность застройки жилой зоны;

- плотность застройки жилого фонда;

- плотность населения.

Таблица 8 – Структура земель жилой зоны по видам использования

Вид использования земель	Площадь застройки
	га	%
Жилая зона всего:	721	100
В том числе:-многоэтажная	312	43
-малоэтажная (индивидуальная)
-садоводство и дачное хозяйство	157	22
-резервные территории	10	1
-земли общего пользования	242	34

Графическая структура земель жилой и общественно – деловой застройки показана на рисунке 4.

Рисунок 4 – Структура земель жилой и общественно – деловой застройки

Как следует из таблицы, наибольшую площадь занимают многоэтажная и малоэтажная общественно – деловая застройка. Большинство многоэтажных зданий расположено вблизи промышленной зоны. Предусматривается расширение города за счет земель сельскохозяйственного назначения.

Расчет плотности застройки жилой и общественно – деловой зоны производится по следующей формуле:

П_ж.з.= (4)

где П_ж.з – плотность застройки жилой зоны, %

S_ж.заст – площадь жилой застройки (под жилыми зданиями), га

S_ж.зоны – площадь жилой зоны, га

П_ж.з = 312/721*100= 43%

Плотность населения в городе определяется по формуле:

Р_нас.об.= N_факт./S_общ. (5)

Где Р_нас.об – плотность населения города, чел/га;

N_факт- численность населения на год прогнозирования, тыс. чел;

S_общ- общая площадь города на год прогнозирования, га

Р_нас.об.=17800/2244=8 чел/га

Плотность населения застроенной территории определяется по формуле:

Р_нас.ж.= N_факт/ S_ж.з. (6)

Где Р_нас.ж- плотность населения застроенной территории, чел/га;

N_факт- численность населения на год прогнозирования, тыс. чел;

S_ж.з.- площадь жилой застройки (под жилыми зданиями), га

Р_нас.ж.=17800/312=57 чел/га

Р_нас.ж.=17800/721=25 чел/га

На основании показателей составляется таблица 9

Таблица 9- Анализ уровня использования земель жилой зоны

Показатели	Плотность
	фактич.	нормат.
Плотность застройки жилой зоны,%	43	-
Плотность населения в жилой зоне	25	-
Плотность населения застроенной территории	57	-

Сделать выводы на основании таблицы сложно, так как не заданы нормативы плотности, но плотность населения в жилой зоне очень низкая, 25 чел/га. Это связанно с тем, что жилая застройка приведена в виде малоэтажных зданий индивидуальной застройки.

Решение проблемы может стать снос старого жилья, ветхого и возведение на его месте многоэтажных зданий, а также застраивать многоквартирными домами территории, не вовлеченные в градостроительную деятельность. Тем самым повысится плотность населения застроенной территории, а соответственно уровень интенсивности использования земель.