Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Учёт и регистрация недвижимости. Учебное пособие для преподавателей и студентов факультета агротехнологий, земельных ресурсов и пищевых производств, н
.pdf
Министерство сельского хозяйства
Российской Федерации
ФГБОУ ВО «Ульяновский ГАУ
им. П.А. Столыпина»
Ю.В. Ермошкин
О.Н. Цаповская
УЧЁТ И РЕГИСТРАЦИЯ
НЕДВИЖИМОСТИ
(учебное пособие)
Учебное пособие
для использования в учебном процессе
для преподавателей и студентов ВО, по направлению
подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»
Ульяновск 2023
2
УДК 52
Ермошкин, Ю.В. Учѐт и регистрация недвижимости: учебное
пособие для преподавателей и студентов факультета агротехнологий,
земельных ресурсов и пищевых производств, направления подготовки
21.03.02 «Землеустройство и кадастры» / Ю.В. Ермошкин, О. Н. Цаповская – Ульяновск: УлГУ им. П.А. Столыпина, 2023.- 175 с.
Рецензент – Колмаков Юрий Андреевич, к.т.н., доцент кафедры
«Строительное производство и материалы», ФГБОУ «Ульяновский
государственный технический университет»
Структура пособия представлена двумя разделами. В первом
разделе содержаться общие рекомендации по освоению курса в виде
лекционных занятий, второй раздел включает практические работы.
Логическим завершением пособия является глоссарий, состоящий из
89 определений.
Учебное пособие предназначено для бакалавров, обучающихся
по направлению 21.03.02 «Землеустройство и кадастры», а также рекомендовано магистрам, аспирантам и студентам подобных специальностей и направлений.
Печатается по решению методической
комиссии факультета агротехнологий,
земельных ресурсов и пищевых производств
Ульяновского государственного
аграрного университета
имени П.А. Столыпина
Протокол № 2 от 1 февраля 2023 г.
© Ермошкин Ю.В., Цаповская О.Н.20 23
© ФГБОУ ВО «Ульяновский ГАУ им. П.А. Столыпина», 2023
3
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
5
1 РАЗДЕЛ – ЛЕКЦИОННЫЕ ЗАНЯТИЯ
7
1 ФОРМИРОВАНИЕ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО
РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ
7
1.1 История формирования ГРН
7
1.2 Формирование понятия «Недвижимое имущество»
9
1.3 Кадастровое деление территории
17
1.4 Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории
в другую
19
1.5 Понятие, содержание и формы права собственности на землю
21
2 ОСНОВЫ РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ
24
2.1 История АО «Имущественная Корпорация Ульяновской
области (Ульяновское областное БТИ)»
24
2.2 Формирование объектов кадастрового учѐта
27
2.3 Требования к точности и методам определения координат и
площади границ земельного участка, контура здания, сооружения,
объекта незавершенного строительства, помещения, или
машино-места
39
2.4 Государственный кадастровый учет недвижимого имущества
55
2.5 Наполнение сведениями Федерального закона
«О государственной регистрации недвижимости»
62
2.6 Роль многофункционального центра в ЕГРН
68
3 КАДАСТРОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
70
3.1 Кадастровые работы в отношении объектов недвижимости
70
3.2 Процедура сдачи экзамена на кадастрового инженера
77
4 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЮ
82
4.1 Основания для государственной регистрации недвижимости и
их учет
82
4.2 Виды прав на землю: вещные права и обязательственные права
88
4.3 Сделки с земельными участками: виды, особенности
90
4.4 Общая собственность и ее государственная регистрация
94
4.5 Права ограниченного пользования чужим земельным участком
(частный и публичный сервитуты), порядок их государственной
регистрации
100
4.6 Изъятие земельных участков для государственных
или муниципальных нужд: основания, условия, порядок
109
5 ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЕ АМНИСТИИ КАК
ЭФФЕКТИВНЫЙ ИНСТРУМЕНТ ПОПОЛНЕНИЯ
4
СВЕДЕНИЙ ЕГРН
112
5.1 Кадастровые работы в отношении ранее учтенных объектов
недвижимости, «Дачная амнистия»
112
5.2 Порядок регистрации права собственности на строения,
расположенные на садовом земельном участке
117
5.3 Закон о «Гаражной амнистии»
120
5.4 Сельскохозяйственная амнистия в Ульяновской области:
основные положения
125
5.5 Работы по устранению пересечений границ земель лесного
фонда в сведениях ЕГРН
127
6 ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ: ВИДЫ, ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВОК
ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА И РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
131
6.1 ЗК РФ, Глава X. Плата за землю и оценка земли
131
6.2 Правовое обеспечение оценки стоимости земли
137
2 РАЗДЕЛ – ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАНЯТИЯ
139
1 Кадастровые работы по подготовке межевого плана (текстовая и
графическая часть) для осуществления кадастрового учета
139
2 Оформление акта согласования местоположения границ
земельных участков
142
3 Кадастровые работы по подготовке технического плана (текстовая и графическая часть) для осуществления кадастрового учета
143
4 Кадастровые работы по подготовке карты-плана территории (текстовая и графическая часть) для осуществления кадастрового учета
151
ГЛОССАРИЙ
154
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
171
5
ВВЕДЕНИЕ
Управление земельно-имущественными отношениями включает
комплекс разнообразных механизмов и процедур, одними из которых
являются государственный кадастровый учѐт объектов недвижимости
и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только с момента внесения записей об объектах недвижимого имущества и сделках с ним в единый государственный реестр
прав юридически подтверждается существование объекта недвижимого имущества как объекта права, подтверждается возникновение, переход или прекращение права на него.
Современная система государственной регистрации прав в Россий-
ской Федерации начала свое развитие с принятия Федерального закона
РФ от 17 июня 1997 г. № 58-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним».
Фактически регистрацию объектов недвижимого имущества вели
разрозненно земельные комитеты и органы технической инвентаризации, которые скорее регистрировали объекты недвижимого имущества, а не содержание сделок с ними. Это осложняло процесс управления земельно-имущественными отношениями.
Необходимость появления самостоятельной регистрационной
службы и государственного информационного ресурса об объектах
прав и сделках с ними была вызвана также появлением частной собственности в Российской Федерации. Для законного подтверждения
возникновения права частной собственности и однозначного определения вида права и его правообладателя, момент возникновения, перехода или прекращения права, защиты права частной собственности и
существует в настоящее время единый государственный реестр прав.
Без сведений и документов из него невозможно осуществить сделку с
большинством видов объектов недвижимого имущества, оформить
вступление в наследство, залог недвижимого имущества и ряд других
юридических действий.
Целью освоения дисциплины «Учѐт и регистрация недвижимости»
является обеспечение студентов необходимыми теоретическими знаниями и практическими навыками по информационному обеспечению
и ведению Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в
России, а также формирование у студента четкого представления об
учѐте и регистрации прав объектов недвижимости.
Задачи дисциплины:
– определить круг фундаментальных понятий и положений кадаст-
6
ра недвижимости, учѐта и регистрации прав объектов недвижимости в
современной системе реестра недвижимости;
– привить студентам практические навыки осуществления государственного учѐта и регистрации прав объектов недвижимости, а также
порядок сбора и анализа геодезической и картографической информации, формируемых ЕГРН;
– привить студентам навыки кадастровых работ по подготовке документов для составления межевых планов, технических планов и актов обследования и их математической обработки для осуществления
кадастрового учета;
– внедрить в сознание студентов понимание и восприятие конкретных практических и методических вопросов применения знаний учѐта
и регистрации объектов недвижимости для обеспечения эффективных
управленческих решений в экономической сфере на всех административно-территориальных уровнях Российской Федерации.
– ознакомить студентов с современными автоматизированными
технологиями, используемыми при ведении ЕГРН.
Дисциплина «Учѐт и регистрация недвижимости» является дисциплиной вариативной части по выбору ОПОП ВО (Б.1.В.ДВ.03.02) по
направлению подготовки «Землеустройство и кадастры». Дисциплина
осваивается в 7 семестре по очной форме обучения и в 9 семестре – по
заочной.
Дисциплина базируется на входных знаниях, полученных обучающимися в процессе изучения дисциплин: техническая инвентаризация
объектов недвижимости, информационные технологии в землеустройстве и кадастрах.
Знания, полученные по дисциплине «Учѐт и регистрация недвижимости», непосредственно используются при изучении дисциплин: землеустройство, основы девелопмента объектов недвижимости; защита
выпускной квалификационной работы, включая подготовку к процедуре защиты и процедуру защиты.
Общая трудоемкость дисциплины составляет 4 зачетных единиц,
144 часов, в том числе контактной работы 49,2 часа для очной формы
обучения и 22 часа для заочной.
7
1 РАЗДЕЛ – ЛЕКЦИОННЫЕ ЗАНЯТИЯ
1 ФОРМИРОВАНИЕ ЕДИНОГО
ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 История формирования ГРН
До 2008 г. в Российской Федерации существовала довольно сложная и неустойчивая система, объединяющая 40 различных государственных и ведомственных кадастров и реестров:
– государственный земельный кадастр;
– государственный лесной кадастр;
– государственный водный кадастр;
– государственный градостроительный кадастр;
– государственный кадастр месторождений и проявлений полезных
ископаемых;
– государственный кадастр особо охраняемых природных территорий;
– государственный кадастр отходов,
– единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
и сделок с ним;
– государственный реестр лечебно-оздоровительных местностей и
курортов;
– государственный реестр земельных участков, используемых для
добычи полезных ископаемых и др.
С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (ФЗ-221 от 24.07.2007).
Государственный кадастр недвижимости основывается на системе
государственного земельного кадастра (ФЗ-28). Именно эта система
включает в себя действующую информационно-технологическую инфраструктуру, охватывающую всю территорию Российской Федерации, что позволяет свести к минимуму общие расходы на формирование и ведение государственного кадастра недвижимости (рисунок 1).
На сегодняшний день многие статьи закона утратили силу.
Указом Президента РФ от 25.12.08 создана Федеральная служба
государственной регистрации, кадастра и картографии (в дальнейшем
Управление Росреестра).
Функции:
– организация единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое
имущество;
– организация инфраструктуры пространственных данных РФ.
8
До 2022 года РОСРЕЕСТР находился в ведении Минэкономразвития РФ. Теперь соподчиняется непосредственно провительству РФ.
Рисунок 1 – История формирования ГРН
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр),
утвержденным постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 года
№ 457. полномочия по государственному кадастровому учету и ведению ГКН осуществляются Росреестром.
Росреестр осуществляет полномочия непосредственно и через свои
территориальные органы и их структурные подразделения (далее –
обособленные подразделения управления Росреестра по субъектам
РФ)
В соответствии с приказом Росреестра от 11.03.2010 №93
(http://rosreestr.ru/document/legislation/1049308/) полномочия по ведению ГКН, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в ГКН, переданы в
ФГБУ «Кадастровая палата» по Ульяновской области.
9
1.2 Формирование понятия «Недвижимое имущество»
Статьей 130 Гражданского кодекса Росийской Федерации (ГК РФ)
определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.
К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по
своей природе: земельные участки и участки недр.
Критерий второй группы – прочная связь объектов с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К
объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.
Леса и многолетние насаждения в настоящее время исключены из
объектов недвижимого имущества [ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 04.12.2006г. №201-ФЗ «О введении в действие
Лесного кодекса Российской Федерации». Далее – закон о введении в
действие ЛК]. Объектом недвижимости в лесных отношениях является лесной участок – земельный участок из земель лесного фонда или земель иных
категорий, на котором расположен лес.
В связи с принятием нового Водного кодекса Российской Федерации (ВК
РФ) обособленные водные объекты из недвижимого имущества исключены.
По общему правилу водные объекты (моря, реки, ручьи, каналы, озера,
водохранилища и пр.) находятся в собственности РФ [п. 1 ст. 8 ВК]. Права
на пруды и обводненные карьеры определяются правом на земельный участок: такие водные объекты, целиком расположенные в границах земельного участка, принадлежат на праве собственности собственнику участка,
если иное не установлено федеральными законами [п. 2 ст. 8 ВК]. Исходя
из расположения водного объекта (пруда, обводненного карьера), ст. 7
Закона о введении в действие ВК определяет право на земельный участок,
а значит, и водный объект следующим образом:
– если пруд расположен на территориях двух и более субъектов РФ, то
занятый им земельный участок является федеральной собственностью;
– если пруд расположен на территориях двух и более муниципальных
районов вне границ поселений, то участок является государственной собственностью субъекта РФ (если он не принадлежит РФ в силу закона);
– если пруд расположен вне границ поселений или на территориях двух и
более муниципальных поселений, то участок является собственностью муниципального района (если он не является государственной или частной собственностью).
К третьей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.
10
Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они – недвижимое имущество. ГК РФ относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой
стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и
потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав – предприятие как имущественный комплекс [ст. 132 ГК РФ].
Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости
как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба
назначению), так и в силу специального указания в законе. Например,
согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ)
жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в
гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество — это объекты с
особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации
прав и сделок.
В Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГрК РФ) здания,
строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных
построек) именуются объектами капитального строительства. Правилами
ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (ЕГРОКС) и Федеральным законом Российской Федерации
от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ. «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрены следующие виды объектов;
• земельный участок;
• здание;
• сооружение;
• помещение;
• объект незавершенного строительства
• в настоящее время добавлено машино-место.
От правильного определения вида объектов недвижимости зависит
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]