Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Учёт и регистрация недвижимости. Учебное пособие для преподавателей и студентов факультета агротехнологий, земельных ресурсов и пищевых производств, н
.pdf
131
6 ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ: ВИДЫ, ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВОК
ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА И РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
6.1 ЗК РФ, Глава X. Плата за землю и оценка земли
Использование земли в РФ является платным (земельный налог и
арендная плата). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности».
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных
ЗКРФ, ФЗми, устанавливается кадастровая стоимость земельного
участка. Кадастровая стоимость также может применяться для определения арендной платы за участок, находящийся в гос. или муниципальной собственности.
В случаях определения рыночной стоимости участка кадастровая
стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Правовое регулирование порядка исчисления и уплаты земельного
налога осуществляется Налоговым кодексом РФ (НК РФ Глава 31.
Земельный налог). Налоговая база определяется в отношении каждого участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января
года, являющегося налоговым периодом. В отношении участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база определяется
как его кадастровая стоимость на дату постановки такого участка на
гос. кадастровый учет. Для налогоплательщиков – физ. лиц налоговая
база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими
гос. кадастровый учет. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет
налогоплательщиками – физ. лицами, исчисляется налоговыми органами.
Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как
соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.
Законодательством предусмотрены льготы по взиманию платы за
землю в форме земельного налога.
Налоговые ставки устанавливаются НПА представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального
значения) и не могут превышать 0,3 % в отношении земельных участков:
отнесенных к землям с/х назначения или к землям в составе зон
с/х использования в поселениях;
занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфра-
структуры жилищно-коммунального комплекса;
132
предоставленных для личного подсобного хозяйства, садовод-
ства, огородничества, животноводства, а также дачного хозяйства
ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Рос-
сийской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
В отношении прочих земельных участков – не могут превышать 1,5
%.
Допускается установление дифференцированных налоговых
ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного ис-
пользования участка.
Решение Ульяновской Городской Думы от 30.08.2017 № 87 (ред. от
30.10.2019) «О земельном налоге на территории муниципального образования «город Ульяновск»».
Определить налоговые ставки земельного налога в следующих
размерах:
1) 0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных
участков:
а) отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к
землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
б) ограниченных в обороте в соответствии с законодательством
Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны,
безопасности и таможенных нужд;
2) в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и
объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального
комплекса (за исключением доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к
жилищному фонду (в том числе нежилые помещения в составе жилого
дома) и к объектам инженерной инфраструктуры жилищнокоммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для
жилищного строительства:
0,2 процента от кадастровой стоимости в 2019 году;
0,25 процента от кадастровой стоимости в 2020 году;
0,3 процента от кадастровой стоимости в 2021 году и последующие
годы;
3) 0,15 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных
участков, приобретенных (предоставленных) для личного подсобного
хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также
дачного хозяйства;
133
4) 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.
От обложения земельным налогом освобождаются:
организации и учреждения уголовно-исполнительной системы
Минюста России – в отношении участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;
организации – в отношении участков, занятых гос. автомобиль-
ными дорогами общего пользования;
религиозные организации – в отношении принадлежащих им
участков, на которых расположены здания, строения и сооружения
религиозного и благотворительного назначения;
общероссийские общественные организации инвалидов, среди
членов которых инвалиды и их законные представители составляют не
менее 80 %, – в отношении участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности; организации, уставный капитал
которых полностью состоит из вкладов указанных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 %, а их доля в фонде оплаты труда – не
менее 25 %, – в отношении участков, используемых ими для производства или реализации товаров; учреждения, единственными собственниками имущества которых являются указанные общероссийские общественные организации инвалидов, – в отношении участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебнооздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей соц. защиты и реабилитации инвалидов, а также для
оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их
родителям;
организации народных художественных промыслов – в отноше-
нии участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и
реализации изделий народных художественных промыслов;
физ. лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Се-
вера, Сибири и Дальнего Востока, а также общины таких народов – в
отношении участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;
организации – резиденты особой экономической зоны – в отно-
шении участков, расположенных на территории особой экономической
зоны, сроком на 5 лет с момента возникновения права собственности
на каждый участок.
134
Размер арендной платы является существенным условием догово-
ра аренды участка. Правовое регулирование арендной платы осуществляется в соответствии с ГК. Размер, условия, сроки уплаты
арендной платы устанавливается договором аренды. Арендная плата
устанавливается договорным путем, через достижение взаимного согласия сторон. Может взиматься отдельно или в составе общей арендной платы за арендуемое имущество.
Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами
или путем комбинированных выплат – в денежной и натуральной
форме – определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает
арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или
ежеквартально.
При аренде земель, находящихся в гос. и муниципальной собственности, соответствующими органами исполнительной власти (Правительством РФ, органами гос власти субъектов РФ, органами местного
самоуправления) устанавливаются базовые размеры арендной платы
по видам использования земель и категориям арендаторов.
Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от
21.12.2018) «Об основных принципах определения арендной платы
при аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, и о Правилах определения размера
арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной
платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»
Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на
территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в
отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее – федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее торги);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими
указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных
участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
135
В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения оценки по рыночным ценам, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в
размере:
а) 0,01 процента в отношении:
– земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах;
– земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного
налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую
налогом сумму принимается равной нулю;
– земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного
налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы.
При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной
платы, равной размеру такого вычета;
– земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок
в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду;
– земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их
из оборота;
– земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских
учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами;
в) 0,6 процента в отношении:
– земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного
хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения или выпаса
сельскохозяйственных животных;
– земельного участка, предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;
земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства;
136
г) 1,5 процента в отношении:
– земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка;
– земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» –
«в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для
которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют;
д) 2 процентов в отношении:
– земельного участка, предоставленного недропользователю для
проведения работ, связанных с пользованием недрами;
– земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на
котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства, в случаях, не указанных в подпунктах «а» – «г» настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.
4. В случае заключения договора аренды земельного участка на
торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.
Оценка земли – область оценки недвижимости, где оцениваемым
объектом является только земельный участок – часть поверхности,
границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке
уполномоченным гос органом.
Субъекты оценочной деятельности – юридические и физические
лица (ИП), а так же потребители их услуг (заказчики).
Объект оценки – земельные участки и различные виды прав, воз-
никающие в связи с их использованием. Однако с экономической точки зрения оценка стоимости земли означает оценку конкретных имущественных прав на нее, дающих определенные выгоды тому или
иному лицу, а не оценку собственно земельного участка, рассматриваемого в качестве вещи.
В ЗК названы 2 вида стоимости участков, каждая из которых ис-
пользуется в целях, определенных законодательством:
137
1. Кадастровая стоимость – устанавливается для целей налогооб-
ложения и в иных случаях, предусмотренных законами.
2. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой
данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в
условиях конкуренции (ФЗ «Об оценочной деятельности»).
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Так же оценка м.б. установлена
на основании суда, тогда суды сами выбирают оценщика. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Все перечисленные ниже аспекты влияют на процесс проведения
оценки и получаемые стоимостные параметры.
6.2 Правовое обеспечение оценки стоимости земли
Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости
земли и природных ресурсов. У нас в стране принятые нормативные
документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в
сфере оценки стоимости. В России существует 4х-уровневая система
нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости
земли.
1. Федеральные законы. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; ЗКРФ от 25 октября 2001 года № 136ФЗ; ФЗ «О введении в действие ЗКРФ» от 25 октября 2001 года № 137ФЗ.
2. Постановления Правительства РФ. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519;
Правила организации и проведении торгов по продаже находящихся в
гос. или муниципальной собственности земельных участков или права
на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №
808; Правила проведения гос. кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316;
Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные
и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные Постановлением
Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. № 278; Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной
цены земли»; Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь с/х производства, утвержденное постановлением Совета Мини-
138
стров — Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 77.
3. Ведомственные нормативные акты. Это нормативные доку-
менты министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных
природных ресурсов. К ним относятся методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру
определения тех или иных стоимостных показателей и их значение.
Сюда относятся методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, методики гос. кадастровой оценки
земель и др.
Контрольные вопросы:
1. Какой нормативный документ осуществляет правовое регулиро-
вание порядка исчисления и уплаты земельного налога?
2. Каковы размеры налоговых ставок земельного налога в отноше-
нии земельных участков?
3. Кто освобождаются от обложения земельным налогом?
4. Как и кем устанавливается размер, условия, сроки уплаты
арендной платы земельного участка находящихся в собственности физ.
и юр. лиц?
5. Как и кем устанавливается размер, условия, сроки уплаты
арендной платы земельного участка находящихся в собственности РФ?
6. Назовите субъекты и объект оценки земельных участков.
7. Дайте определение «Рыночная стоимость»
139
2 РАЗДЕЛ – ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАНЯТИЯ
1 Кадастровые работы по подготовке межевого плана
(текстовая и графическая часть) для осуществления
кадастрового учета
В соответствии со статьѐй 22. «Требования к межевому плану» ФЗ
от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) «О государственной регистрации недвижимости» установленны требования к подготовке межевого плана:
1. Межевой план представляет собой документ, который составлен
на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные
сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости,
и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных
участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
2. В межевом плане указываются:
1) сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых
обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков;
2) сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей земельного
участка;
3) новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных
участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых
обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков, в том числе в целях исправления указанной в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона
ошибки в описании местоположения границ земельного участка.
3. В случае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого
140
согласования.
4. Утратил силу с 1 января 2017 года.
5. Межевой план состоит из графической и текстовой частей.
6. В графической части межевого плана воспроизводятся сведения
кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части
или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных
участков, доступ к земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе в случае, если такой
доступ может быть обеспечен путем установления сервитута.
7. В текстовой части межевого плана указываются необходимые для
внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о
земельном участке или земельных участках, включая сведения об использованной при подготовке межевого плана геодезической основе, в
том числе о пунктах государственной геодезической сети или геодезических сетей специального назначения, а также в установленном частью 3 настоящей статьи случае сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.
8. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то
есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их
на части.
9. Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований,
является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией
границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
10. Утратил силу с 1 июля 2022 года.
11. Границы земельного участка не должны пересекать границы муниципального образования, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости
ошибка в определении местоположения границ такого муниципального
образования в документе, на основании которого вносились сведения в
Единый государственный реестр недвижимости. Границы земельного
участка также не должны пересекать границы населенного пункта, за
исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]