Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Учёт и регистрация недвижимости. Учебное пособие для преподавателей и студентов факультета агротехнологий, земельных ресурсов и пищевых производств, н
.pdf
111
2. Дайте определения «Государственная регистрация прав на не-
движимое имущество».
3. Каковы требование необходимости регистрации ранее возник-
ших прав?
4. В каких случаях, вещные права на недвижимость подлежат обя-
зательной государственной регистрации?
5. Перечислите сведения об уникальных характеристиках земель-
ного участка.
6. Назовите правообладателей земельных участков
7. Сформулируйте, что понимают под сделками с земельными
участками.
8. Поясните, в чѐм отличие сделок с отчуждением и без отчужде-
ния.
9. Назовите основной признак общей (общедолевой, совместной)
собственности.
10. Дайте определения «Ограничения (обременения)».
11. Перечислите виды ограничений прав (обременений) на земель-
ные участки.
12. Каким образом рассчитывается размер платы по соглашению об
установлении сервитута?
13. Назовите основания изъятия земельных участков для государ-
ственных или муниципальных нужд.
112
5 ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЕ АМНИСТИИ
КАК ЭФФЕКТИВНЫЙ ИНСТРУМЕНТ ПОПОЛНЕНИЯ
СВЕДЕНИЙ ЕГРН
5.1 Кадастровые работы в отношении ранее учтенных объектов
недвижимости, «Дачная амнистия»
На сегодня, для актуализации сведений о ранее учтенных объектах
недвижимости, в едином государственном реестре объектов недвижимости (далее ЕГРН) существует ряд различных «имущественных амнистий», таких как:
1. Дачная амнистия;
2. Гаражная амнистия;
3. Сельскохозяйственная амнистия;
4. Лесная амнистия.
Социальный смысл амнистий в том, чтобы люди смогли по упро-
щенной схеме получить право собственности на землю и саму постройку, как следствие будет документ – появятся и дополнительные
права: наследовать, дарить, продавать и даже брать в кредит недвижимость. Скрытый же смысл амнистий заключается в том, что все они
выступают инструментами по эффективному наполнению сведений
ЕГРН, с конечной целью добиться налогового вычета с имущества
граждан и юридических лиц.
Хотелось бы вкратце остановиться на некоторых важных положениях «амнистий». Но прежде, необходимо ответить на вопрос, что
именно подразумевается в современном законодательстве под ранее
учтенными объектами недвижимости.
В порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом
от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в
переходный период его применения с учетом определенных статьей 43
настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с 221 Федеральным законом (далее –
ранее учтенные объекты недвижимости).
113
При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый
учет или государственный технический учет которых не осуществлен,
но права собственности, на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены условные номера (далее – объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными
объектами недвижимости.
Никто не вправе требовать от собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и тому
подобного) данного объекта недвижимости в связи с выдачей указанной выписки о данном объекте недвижимости или государственной
регистрацией прав на данный объект недвижимости и сделок с ним.
Отсутствие в государственном реестре недвижимости кадастровых
сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для
ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, о здании, сооружении, помещении или об объекте
незавершенного строительства, не является основанием для отказа в
выдаче (направлении) кадастрового паспорта такого объекта недвижимости.
При этом отсутствие кадастровых сведений о таком объекте недвижимости в указанном объеме не может являться основанием для
приостановления осуществления государственной регистрации прав на
такой объект недвижимости или сделок с ним либо для отказа в осуществлении данной государственной регистрации.
За последние десятилетия в России наблюдается активное изменение нормативно-правовой базы в сфере земельных отношений.
Знаменитым Федеральным законом №93-ФЗ «О дачной амнистии»
еще в 2006 году был утвержден порядок, позволяющий садоводам, не
имеющим на руках никаких документов на землю, кроме членской
книжки садовода, оформить бесплатно свои участки.
Благодаря вступлению в силу закона 218-ФЗ, утратили силу статьи
25.2 и 25.3 прежнего закона о госрегистрации (122-ФЗ). Именно в этих
статьях говорилось об упрощѐнном оформлении строений – домов,
гаражей, бань – на землях садовых и дачных товариществ.
И так, 8 ноября 2020 г. в третьем, окончательном чтении Госдума
приняла закон, продлевающий упрощенный порядок регистрации прав
на недвижимость, известный в обществе как «дачная амнистия», на
пять лет – до 1 марта 2026 года. В 19 декабря 2020 года закон вступил
114
в силу.
Упрощенный порядок оформления в собственность отдельных категорий объектов недвижимости и земельных участков действует в
России с сентября 2006 года, то есть уже на протяжении 20 лет. За это
время в собственность оформлены права более чем на 14 млн. объектов недвижимости: дачи, земельные участки, жилые и садовые дома,
гаражи, хозяйственные постройки и др.
Ранее для постановки на кадастровый учѐт садового/дачного дома
необходимо было предъявить декларацию, которую заполнял сам владелец участка. С 1 января 2017 года вместо декларации предъявляется
технический план на объект недвижимости (плюс, как и ранее, представляется правоустанавливающий документ на землю).
Отметим, что без постановки объекта недвижимости на кадастровый учѐт невозможно зарегистрировать на него право собственности.
Новые правила с одной стороны удлиняют и удорожают процедуру
постановки дачных домов на кадастровый учѐт. С другой стороны,
теперь исчезла лазейка, благодаря которой дворцы, поставленные на
садовых участках, регистрировались как избушки площадью в несколько десятков метров, что позволяло владельцам занижать сумму
налога на недвижимость, либо выдавать за частный коттедж многоквартирный дом. Теперь, когда техплан дома составляет кадастровый
инженер, подобные несоответствия становятся практически невозможными. Убережѐт новая законодательная норма и от других проблем.
Яркий пример: садовый участок, на нем стоит неприглядный сарай.
Ранее, собственник по декларации мог зарегистрировать этот сарай как
жилой дом и продать заинтересованному лицу за материнский капитал
с наделением собственности на этот сарай детей. В итоге – у детей нет
средств маткапитала, зато у них есть неликвидный объект (таковым он
бывает в 70% случаев). Кстати, для исключения подобных случаев
Пенсионный фонд с недавних пор начал требовать техпаспорта на жилые дома, приобретаемые за счѐт средств маткапитала. Техпаспорт
будет изготовлен, если только дом действительно жилой деньги будут
переведены продавцу.
Но все же, новый закон сохранил «Дачную амнистию» для земельных участков, причѐм без ограничений по времени (ст. 49 закона 218ФЗ). То есть она (амнистия) будет действовать и после 1 марта 2018
года.
Собственнику достаточно прийти в Росреестр или многофункциональный центр (МФЦ), написать заявление и приложить любой из
115
имеющихся документов на землю. Например, свидетельство о собственности старого образца, решение исполкома или другого ведомства о выделении участка, наконец, выписку из похозяйственной книги. [2]
Тем не менее, новый закон 218-ФЗ в десять раз увеличил число оснований для приостановления регистрации прав на земельный участок
или новостроек, создаваемых в его границах. В прежнем законе (122ФЗ) таких оснований было 2, в новом – 19.
Фактически причины для приостановки кадастрового учета и регистрации прав на земельный участок существовали и ранее, но просто в
обобщающей формулировке. Теперь процесс регистрации стал боле
прозрачным.
Как заметим, новые правила не несут в себе ничего принципиально
нового, просто они исключают ситуацию, когда с участком сначала
проводится сделка, а потом новый владелец приводит документы на
землю в порядок.
Отдельные положения «амнистии» должны были закончить свое
действие 1 марта 2021 года. В частности, это норма об упрощенном
порядке оформления прав на жилые и садовые дома, которые построены на дачных и садовых земельных участках, предоставленных до 4
августа 2018 года. После этой даты о начале и завершении строительства домов пришлось бы уведомлять органы местного самоуправления. Теперь это не потребуется.
Продлен переходный период для тех, кто начал строительство до 4
августа 2018 года и не получил разрешение на строительство.
Эти граждане вправе направить уведомление о строительстве в уполномоченный орган, при этом получать разрешение на строительство и
разрешение на ввод объекта не нужно. Если бы норма не была продлена доказывать свои права пришлось бы в судебном порядке.
Есть в принятом законопроекте и нововведения, благодаря которым действие «дачной амнистии» расширено. Положения об упрощенном порядке регистрации прав теперь будут распространяться и на
владельцев домов, расположенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
При этом наличие уведомления о начале и об окончании строительства (реконструкции) жилого или садового дома для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав не требуется»
Особо отмечается, что индивидуальный жилой дом или садовый
116
дом должны соответствовать параметрам, определенным Градостроительным кодексом РФ (в частности, количество надземных этажей – не
более трех, высота – не более 20 метров). Это сделано с целью исключения случаев строительства объектов, не соответствующих установленным требованиям, пояснили в Госдуме.
Оформление прав на жилые и садовые дома осуществляется на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером в соответствии с декларацией об объекте, составленной владельцем земельного участка.
Дачникам для оформления недвижимости необходимо выполнить
всего несколько шагов: заполнить декларацию (форму которой можно
скачать в интернете), а также пригласить к себе на участок кадастрового инженера, он произведет необходимые замеры всех объектов, подлежащих регистрации, составит технический план, запишет данные на
диск, и далее с этим диском нужно отправляться в ближайший МФЦ.
Потребуется оплатить госпошлину в размере 350 рублей. Если ранее
право на земельный участок не было зарегистрировано, необходимо
будет также представить правоустанавливающие документы на землю.
Сведения в ГКН о ранее учтенных земельных участках вносятся на
основании следующих правоустанавливающих либо правоудостоверяющих документов:
– свидетельства о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на землю,
оформленного в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм
свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей с.-х. назначения»;
– гос. акта, удостоверяющего право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей граждан, предприятий, учреждений, организаций или
крестьянских (фермерских) хозяйств, оформленного в соответствии с
Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. №
493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного
(постоянного) пользования землей»;
– свидетельства на право собственности на землю, оформленного в
соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;
117
– документа, содержащего решение о предоставлении земельного
участка на определенном праве конкретному лицу, изданного уполномоченным органом (организацией) в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого документа на момент его издания;
– выписки из похозяйственной книги, оформленной в соответствии
с Приказом Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006
г. № 146 «Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги
о наличии у гражданина права на земельный участок»;
– договора аренды земельного участка, срок которого не истек на
момент обращения в орган кадастрового учета;
– иных документов, устанавливающих или подтверждающих право
на земельный участок.
5.2 Порядок регистрации права собственности на строения,
расположенные на садовом земельном участке
С 01.01.2019 вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 №
217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для
собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о садоводстве).
В соответствии с Законом о садоводстве на садовом земельном
участке, предназначенном для отдыха граждан и (или) выращивания
гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур,
возможно размещение следующих объектов: садовых домов, жилых
домов, хозяйственных построек и гаражей.
Что, согласно нормам Закона о садоводстве, представляют собой
эти объекты?
Садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное
для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с
их временным пребыванием в таком здании.
Хозяйственные постройки – сараи, бани, теплицы, навесы, погреба,
колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные),
предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных
нужд.
В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ жилой дом –
это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самосто-
118
ятельные объекты недвижимости.
Строительство всех названных объектов: жилых и садовых домов,
гаражей, хозяйственных построек в силу ч.17 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ осуществляется без получения разрешения на строительство, а, следовательно, такие объекты не требуется вводить в эксплуатацию путем получения разрешения на ввод. Оформление прав на
такие объекты недвижимости возможно осуществить в упрощенном
порядке.
В чем же заключается упрощенный порядок оформления прав на
такие объекты?
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация
прав на эти объекты недвижимости осуществляются только на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.
То есть, важным условием осуществления государственной регистрации права собственности является наличие у садовода правоустанавливающего документа на земельный участок. Это может быть государственный акт на землю, свидетельство, договор купли-продажи
или дарения земельного участка или договор аренды. При этом право
на земельный участок, если оно не возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31.01.1998),
а также договор аренды, если он заключен на год и более длительный
срок, должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
Теперь о техническом плане. Технический план готовится кадастровым инженером в электронном виде и представляет собой документ,
в котором указываются характеристики объекта, такие как вид объекта, назначение, площадь, этажность, материал стен и др., подлежащие
внесению в ЕГРН.
Необходимым условием осуществления государственной регистрации права собственности на объекты, возведенные на садовом земельном участке, является уплата государственной пошлины в размере 350
рублей. Государственный кадастровый учет объекта недвижимости
осуществляется без взимания государственной пошлины. После осуществления учетно-регистрационных действий собственник объекта в
качестве правоподтверждающего документа получает выписку из
ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на
свой объект недвижимости.
119
Планируя оформить права на свои постройки, расположенные на
садовом земельном участке, нужно помнить про следующий важный
момент: если в отношении гаражей и хозяйственных построек, являющихся недвижимостью, осуществление учетно-регистрационных действий в упрощенном порядке проводится без каких-либо временных
ограничений, то в отношении садовых и жилых домов ч.12 ст.70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) упрощенный
порядок предусмотрен только до 01.03.2026.
То есть, до 01.03.2026 застройщик вправе самостоятельно выбирать
в каком порядке он будет оформлять права на садовый или жилой дом:
в упрощенном порядке в соответствии с ч.12 ст.70 Закона о регистрации или в уведомительном порядке, предусмотренном ст.51.1 и ч.16-21
ст.55 Градостроительного Кодекса РФ.
Уведомительный порядок предусматривает направление застройщиком в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство
федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной
власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления уведомления о планируемом строительстве жилого или
садового дома.
В случае соответствия строящегося объекта требованиям, установленным ст.51.1 Градостроительным Кодексом РФ, уполномоченный
орган направляет застройщику уведомление о соответствии указанных
в уведомлении о планируемом строительстве параметров жилого или
садового дома установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке. Получение застройщиком
такого уведомления дает ему право осуществлять строительство жилого или садового дома.
После окончания строительства застройщик должен направить в
уполномоченный орган уведомление об окончании строительства жилого или садового дома с приложением необходимых в соответствии с
Градостроительным Кодексом РФ документов.
При этом органом осуществляется проверка соответствия параметров построенного жилого или садового дома предельным параметрам
и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального
строительства, действующим на дату поступления уведомления об
окончании строительства. После чего застройщику направляется уведомление о соответствии построенного жилого или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о
несоответствии с указанием всех оснований для направления такого
120
уведомления.
В случае выдачи уполномоченным органом уведомления о соответствии, орган, в соответствии со ст.19 Закона о регистрации, обязан в
течение 7 рабочих дней направить в орган регистрации прав заявление
о кадастровом учете и государственной регистрации прав на такой
объект с приложением соответствующих документов и уведомить об
этом застройщика.
Ещѐ раз обращаем внимание, что в отношении садовых и жилых
домов, расположенных на садовых земельных участках, упрощенный
порядок действует до 01.03.2026 и садоводы могут выбирать каким
образом они будут оформлять документы на свои постройки.
5.3 Закон о «Гаражной амнистии»
С 1 сентября 2021 года вступил в силу Федеральный закон от 5 апреля 2021 года № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который был принят в целях
урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и
земельные участки, на которых они расположены («гаражная амнистия»).
Документ, разработанный при участии Росреестра, призван упростить процедуру оформления прав на объекты гаражного назначения и
земельные участки, в отношении которых отсутствуют надлежащие
документы по предоставлению или по вводу в эксплуатацию». Данный
закон вносит изменения в ряд федеральных законов, в соответствии с
которыми у граждан появляется возможность оформления гаража и
бесплатного предоставления земли под ним. Закон действует до 1 сентября 2026 года.
Амнистия – условное понятие. В новом законе упрощенный порядок оформления гаражей: с одной стороны, земельных участков под
этим видом недвижимости, с другой – самих строений, которые принято называть гаражами.
По предварительным оценкам, на территории Ульяновской области
закон затронет порядка 100–150 тысяч россиян (именно столько незарегистрированных гаражей числится на территории Ульяновской области по данным Единого государственного реестра недвижимости),
но данный показатель может быть гораздо выше.
Совместно с органами власти субъектов и муниципалитетами отработана процедура «гаражной амнистии», в каждом регионе утверждена
«дорожная карта» по оформлению гаражей. По всей стране проведена
инвентаризация существующих гаражей, налажено взаимодействие с
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]