Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Учёт и регистрация недвижимости. Учебное пособие для преподавателей и студентов факультета агротехнологий, земельных ресурсов и пищевых производств, н
.pdf
81
Контрольные вопросы:
1. Что понимается под кадастровой деятельностью?
2. Кого можно признать кадастровым инженером (требования)?
3. Каково влияние саморегулируемых организаций кадастровых
инженеров?
4. В каких случаях кадастровый инженер исключается из саморе-
гулируемой организации кадастровых инженеров?
5. Какие формы организации кадастровой деятельности может вы-
брать кадастровый инженер?
6. Что может служить основанием для выполнения кадастровых
работ?
7. Когда необходимо проводить межевание земель, и с какой це-
лью?
8. В каких случаях межевания необходимо осуществлять согласо-
вание границ?
9. Перечислите документы являются результатом кадастровых ра-
бот?
10. Перечислите необходимые условия, для допуска к теорети-
ческому экзамену на «аттестат Кадастрового инженера».
82
4 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЮ
4.1 Основания для государственной регистрации
недвижимости и их учет
В Российской Федерации с 1 февраля 1998 г. принята государ-
ственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
на основании Закона РФ от 21.07.97 г, № 122 – ФЗ и постановление
Правительства РФ от 01.11.1997г. № 1378 «О мерах по реализации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В качестве основного регистрационного документа был введен
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Правила его ведения были утверждены постановлением
Правительства РФ от 28.02.98 г. № 219.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (ЕГРПН) предназначен для ведения записей о правах на
недвижимое имущество, о сделках с ними, а также об ограничениях
(обременениях) этих прав.
Приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю. Вторая составляющая недвижимости – улучшения. Под улучшениями земли понимают любые изменения с землей, в качестве которых могут выступать как улучшения
самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация,
дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Третья составляющая недвижимости – принадлежности: под принадлежностями понимают
движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой
(технологически, по закону или по договору) частью.
На сегодня, в соответствии с 218 ФЗ, государственной регистрации
подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое
имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132,
133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ. В случаях, установленных ФЗ,
государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на
основании договора, либо акта органа государственной власти, либо
акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Государственная регистрация подразумевает регистрацию не объектов недвижимости (этим занимаются органы кадастрового и техни-
83
ческого учета), а регистрацию правоотношений по поводу недвижимости. Причем регистрации подлежат не все права и не все сделки с нею.
Государственной регистрации подлежат следующие вещные права
на недвижимость:
Права граждан:
1) право собственности на недвижимость, включая земельные
участки;
2) право пожизненного наследуемого владения земельным участ-
ком;
3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ-
ком;
4) сервитут (на земельный участок и иную недвижимость);
5) право пользования жилым помещением в силу завещательного
отказа, пожизненного содержания с иждивением.
Права организаций (юридических лиц):
1) право хозяйственного ведения имуществом (государственные и
муниципальные предприятия);
2) право оперативного управления имуществом (учреждения, ка-
зенные предприятия);
3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ-
ком;
4) право собственности на имущество и земельные участки (кроме
предприятий и учреждений);
5) сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
– юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством
внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения
о котором внесены в ЕГРН.
Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может
быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация – единственное доказательство суще-
ствования зарегистрированного права.
Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения
записи о праве в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
84
Регистрация права (наличия, возникновения, перехода) осуществ-
ляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП.
Справочно. Обязательность регистрации права собственности и
других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения была установлена п. 1 ст. 131 ГК
с 1 января 1995 г. Однако до введения в действие Закона о регистрации
прав сохранялся действующий порядок регистрации. Вступивший в
силу 31 января 1998 г. Закон о регистрации прав установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое
имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены
после введения указанного Закона в действие (п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав).
Важный принцип государственной регистрации – принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу
Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей [п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав].
Регистрация ранее возникшего права требуется только перед сделкой и (или) переходом права – заключением договора купли-продажи,
дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретается по иным основаниям (наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации
ранее возникшего права не требуется. Эти способы приобретения права не являются сделками (договорами), а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его
смерти.
Требование необходимости регистрации ранее возникших прав перед сделкой заслуживает особого внимания владельцев недвижимости
в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах. Регистрация прав на помещение в кооперативе производится
на основании документа о полной выплате пая членом кооператива.
Для регистрации права пайщика необходима проверка регистрации кооператива как юридического лица, списка его членов и полномочий
лица, подписавшего справку. На выяснение этих обстоятельств регистратору может понадобиться определенное время. Поэтому членам
жилищных, гаражных и других кооперативов желательно зарегистрировать свое право во избежание сложностей при совершении сделок с
квартирой и оформлении наследства.
Таким образом, вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:
85
– в случае их возникновения после 31 января 1998 г.;
– перед регистрацией сделки, перехода и ограничения (обременения) права на недвижимость.
Государственная регистрация носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании
заявления правообладателя или сторон договора [п. 1 ст. 16 Закона о
регистрации прав]. При отсутствии заявления регистрационные действия не совершаются. Порядок подачи заявлений на государственную
регистрацию установлен ст. 16 Закона о регистрации прав. Независимо
от того, заключен договор в простой письменной или нотариальной
форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки.
Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной
сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а
продавец – заявление о регистрации перехода права к покупателю,
указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения
недвижимости. Если договор предусматривает переход права сразу
после заключения договора, то допускается одновременное заявление
о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о
регистрации договора и права от приобретателя.
Административным регламентом государственной регистрации
прав утверждены образцы заявлений для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Заявление в регистрационную службу должно содержать:
ходатайство о государственной регистрации права, сделки,
ограничения (обременения);
вид регистрируемого права или ограничения (обременения);
наименование и реквизиты сделки, подлежащей регистрации;
размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой
собственности;
полные данные об обладателе регистрируемого права (для фи-
зического лица – фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного или
преимущественного места жительства; для юридических лиц – полное
наименование, ИНН, дата и место регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического места нахождения);
– имя (наименование) другого участника (участников) регистрируемой сделки;
– сведения о представителях правообладателя или участника сдел-
86
ки, подающих заявление о государственной регистрации, и документе,
подтверждающем их полномочия;
– наименование объекта недвижимого имущества с указанием его
местонахождения (адреса), кадастрового или условного номера, если
он известен заявителю;
– наименование и реквизиты правоустанавливающего документа;
– дату и подпись заявителя.
Если на одной стороне в договоре участвуют несколько лиц, то заявления о государственной регистрации подают все участники стороны. Указанные лица могут представить отдельные заявления от собственного имени или одно заявление, подписанное всеми.
Заявление о регистрации права совместной собственности подает
любой из участников совместной собственности, если законодательством либо соглашением между ними не предусмотрено иное. В заявлении, поданном одним из них, указываются также данные об остальных участниках общей совместной собственности, необходимые для
внесения в ЕГРП.
По заявлению производится также и исправление технических
ошибок в регистрационных записях.
Регистрация прав и сделок начинается только при ее оплате [п. 1 ст.
13, п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав]. Документ об оплате регистрации представляется вместе с заявлением о государственной регистрации. Подлинник платежного документа с отметкой «Погашено»
возвращается заявителю после проведения государственной регистрации.
Следует отличать регистрацию права от внесения изменений в уже
существующие записи. За внесение изменений предусмотрены существенно меньшие тарифы, чем за регистрацию. В ЕГРП вносятся
изменения в случае изменения фамилии (например, при вступлении в
брак) или обмена паспорта после приобретения недвижимости и регистрации права, изменении адреса, площади и других характеристик
недвижимости. После внесения изменений в ЕГРП может быть выдано
повторное свидетельство о государственной регистрации права, содержащее новые сведения о недвижимости или правообладателе. В
свидетельстве должны быть указаны прежняя дата и номер записи о
праве. При этом не требуется внесения изменений (исправлений) в
правоустанавливающие документы: договоры, свидетельства о наследстве и пр.
При обнаружении ошибки в свидетельстве о государственной регистрации права, например в паспортных данных, площади или адресе
87
недвижимости, можно заявить об этом, вернуть свидетельство и полу-
Сведения об уни-
кальных характе-
ристиках
Дополнительные сведения
1. Вид объекта
недвижимости
(земельного
участка)
2. Кадастровый
номер земельного участка и дата
внесения кадастрового номера в
государственный
кадастр недвижимости
3. Описание
местоположения
границ земельного участка
4. Площадь
земельного
участка
• Кадастровые номера ЗУ (ранее присвоенные, на
источник образования существующего ЗУ)
• Кадастровые номера зданий, строений, сооруже-
ний, объектов незавершенного строительства, расположенных в пределах ЗУ
• Адрес земельного участка (описание местопо-
ложения)
• О вещных правах на земельные участки и об об-
ладателях этих прав
• Об ограничениях (обременениях) вещных прав
на земельные участки и о лицах, в пользу которых
установлены такие ограничения (обременения);
• О части земельного участка, на которую распро-
страняется ограничение (обременение);
• О кадастровой стоимости земельного участка, в
том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;
• О лесах, водных объектах и об иных природных
объектах, расположенных в пределах земельного
участка;
• Категория земель земельного участка;
• Разрешенное использование земельного участка;
• Адрес, по которому осуществляется связь с пра-
вообладателем земельного участка;
• О кадастровом инженере, выполнявшем кадаст-
ровые работы в отношении земельного участка;
• О прекращении существования земельного
участка, если он прекратил существование.
чить новое, с правильными записями (за исправление ошибок пошлина
не взимается).
Порядок ведения государственного кадастра недвижимости
(утвержден приказом Минюста РФ от 20.02.2008 № 35) (таблица 5).
Таблица 5 – Состав кадастровых сведений о земельных
участках
88
4.2 Виды прав на землю:
вещные права и обязательственные права
Обязательственное право, в отличие от вещного, которое рассмат-
ривается как право на вещь, представляет собой право на определенные действия.
Вещные права на землю.
Право собственности на земельный участок представляет собой аб-
солютное вещное право, дающее его обладателю право владеть, пользоваться и распоряжаться вещами «наиболее абсолютным образом».
Собственник земельного участка свободно владеет, пользуется и распоряжается этим участком (в той мере, в какой оборот земли допускается законом), если это не наносит ущерба окружающей среде и не
нарушает прав и законных интересов других лиц.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ-
ком представляет собой ограниченное вещное право, предоставляющее его обладателю правомочия владеть и пользоваться земельным
участком без возможности распоряжаться им.
Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком могут быть государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ), которым земельные участки предоставляются
на указанном правовом титуле из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
также относится к числу ограниченных вещных прав на землю. Обладатель данного правового титула владеет и пользуется земельным
участком, но не может распоряжаться им, за исключением возможности передать участок по наследству.
До введения в действие Земельного кодекса РФ на этом праве земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, предоставлялись только гражданам. В настоящее время, после вступления Земельного кодекса РФ в силу, предоставление
земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения
более не допускается. Но возникшее ранее это право сохраняется за
правообладателями неограниченное количество времени, причем закон также предоставляет владельцам возможность однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут) – еще одна разновидность ограниченных вещных прав на
89
чужой земельный участок – представляет собой обременение, налагаемое на один участок в пользу хозяина другого участка. Он может
устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний
земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации,
а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые
не могут быть обеспечены без установления сервитута. Правом ограниченного пользования, как правило, обременяется соседний земельный участок, но закон не запрещает устанавливать сервитут и в отношении иных земельных участков.
По сравнению с иными ограниченными вещными правами сервитут предоставляет наименьший объем правомочий своему обладателю.
Лицо, в интересах которого установлен сервитут, не вправе владеть и
распоряжаться земельным участком, он может лишь использовать земельный участок для конкретно определенной цели.
Сервитут может быть частным, устанавливаемым по соглашению
сторон, и публичным, устанавливаемым на основании закона или иного нормативного правового акта.
Обязательственные права на землю
Аренда земельного участка представляет собой обязательственное
правоотношение, в рамках которого возникает и реализуется право
аренды – право срочного возмездного пользования земельным участком. Право аренды – наиболее распространенное право на землю наряду с право собственности. Оно возникает на основании договора, особенности которого будут рассмотрены во второй главе настоящей работы.
Право безвозмездного срочного пользования земельным участком
также относится к группе обязательственных прав. Земельный кодекс
РФ предусмотрел три группы оснований возникновения данного права. Во-первых, в безвозмездное срочное пользование на срок не более
чем 1 год земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться на основании решения компетентного органа исключительно государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а
также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Во-вторых, это право может возникать на основании договора безвозмездного пользования в отношении земельных участков,
находящихся в частной собственности. И в-третьих, на указанном праве земельные участки могут предоставляться в качестве служебных
наделов работникам организаций отдельных отраслей экономики, в
90
том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, на время их трудовых отношений.
Право залога (ипотеки) земельного участка состоит в том, что его
обладатель (залогодержатель) имеет возможность «в случае неисполнения должником своего обязательства получить удовлетворение из
стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими
кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом». Право залога возникает
либо на основании договора, либо в силу закона, когда имеют место
обстоятельства, при которых закон признает имущество находящимся
в залоге. Например, при передаче под выплату ренты земельного
участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика
ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 Гражданского кодекса РФ).
4.3 Сделки с земельными участками: виды, особенности
Для начала назовѐм правообладателей земельных участков:
Собственники земельных участков – физические и юридические
лица, являющиеся собственниками земельных участков.
Землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или
на праве безвозмездного срочного пользования.
Землевладельцы – физические и юридические лица, владеющие и
пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.
Арендаторы земельных участков – физические и юридические
лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору
аренды, договору субаренды.
Обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного
пользования чужими земельными участками (сервитут).
Сделки с земельными участками: виды, особенности
Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц,
направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В зависимости от числа участников сделки
они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки
называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон. Общие требования к
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]