Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Управление денежными потоками строительных организаций. Монография

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

08.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 910 / 2210 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 > Следующая >>>

Такое изменение конъюнктуры рынка определяет изменение главной составляющей положительного денежного потока строительных компаний – объема поступлений денежных средств от реализации квартир.

4. Развитие механизмов инвестирования строительства жилья.

Продукция, работы и услуги в строительстве являются высоко затратными, требующими крупных финансовых вложений. Поступление денежных средств для осуществления строительного проекта возможно, благодаря развитию современных инвестиционных механизмов.

Сложившаяся практика инвестирования в жилье включает в себя следующие виды приобретения недвижимости в собственность или аренду ее на время:

– вторичный рынок жилья;

– новостройки бизнес – и эконом-класса;

– ипотечное финансирование;

– загородное жилье;

– аренда жилья.

Оборот вторичного рынка в 2012 году постепенно восстанавливался, количество сделок росло. В последнем квартале 2012 года наблюдалось увеличение цен в среднем на 2,5 – 3,8%, что объяснялось во многом аккумулированным отложенным спросом населения. В 2010 году прогнозируется плавное повышение рублевых цен на вторичном рынке в размере 17-21% при постепенном возврате к докризисной активности. Однако следует отметить, что данный прогноз реалистичен лишь при условии, что не произойдет новых макроэкономических потрясений в обществе. Между тем рост объема продаж на вторичном рынке жилья «оттянул» на себя положительные денежные потоки строительных компаний к физическим лицам, являвшихся собственниками вторичного жилья.

80-90% новостроек, включающих жилье, как бизнес-класса, так и экономкласса. Такая динамика строительства новостроек может привести к дефициту

В 2012 году на неопределенное время было остановлено строительство

жилья, что скажется на дальнейшем повышении его стоимости. Вполне возможно, что уже к концу 2010 года, цены на новостройки достигнут докризисного уровня. Их увеличение будет вызвано не столько растущим спросом, сколько ограниченным объемом предложения. В 2010 году объем ввода коммерческого жилья в Москве составит менее 1 млн. кв. метров. Здесь в качестве положительной тенденции следует отметить улучшение финансовых взаимоотношений между банковской сферой и строительным бизнесом: путем предложения со стороны банков открыть кредитные линии для реализации инвестиционных проектов.

Ипотечное финансирование в конце 2011 года находилось в состоянии полного упадка. Факторами, сдерживающими ипотечное кредитование, являются отсутствие необходимых законов, регламентирующих ипотечную деятельность, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка. Однако с 2012 года государство снова пытается его использовать для решения жилищного вопроса. Государство ощутило острую необходимость в восстановлении рынка жилищного кредитования. За 2012 год объемы кредитования в среднем по России упали в 6 раз, а в некоторых регионах в 12. Уменьшился и средний размер кредитов, большая часть которых использовалась населением для осуществления доплаты при альтернативных следках с жильем.

На начало 2010 года 64% объема всех кредитов приходится на пять крупнейших банков с государственным участием. Однако условия ипотечного кредитования все еще остаются невыгодными для населения, и ставка кредитования составляет 18,06 % в рублях и 15,21 в валюте. При минимальном первоначальном взносе 20%, а большинство банков все еще настаивают на первоначальном взносе равном 30%. Аналитики считают, что снижение ставки до 10% и первоначальном взносе 14,5% можно дополнительно привлечь порядка 60% заемщиков. Поэтому одна из основных задач, которую государство ставит перед ипотечным рынком, - это снижение ипотечной ставки до 10-11% в рублях. В первую очередь дешевые займы будут предоставлять

молодым семьям, людям, переезжающим из моногородов, и некоторым другим группам населения, нуждающимся в финансовой поддержке со стороны государства.

В настоящее время в стране действует около десятка ипотечных моделей. Из них наиболее востребованными населением являются:

– аренда жилья с последующим выкупом;

– создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей жилья в рассрочку;

– дотирование местными органами власти ипотечных агентств, что позволяет значительно снизить процентную ставку;

– самостоятельная организация строительства жилья ипотечными

компаниями для потенциальных заемщиков.

Другим методом оживления ипотечного кредитования является внедрение системы секьюритизации, которая позволит банкам обеспечивать себе финансирование путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Такая возможность теоретически существовала и раньше, но закон ограничивал круг потенциальных эмитентов таких бумаг. Из этой системы были исключены ПИФы, Пенсионный фонд России (ПФР) и другие крупные институциональные инвесторы. Существенным шагом в направлении секьюритизации стало принятие в 2012 году закона, разрешившего 20% средств ПФР инвестировать в ипотечные ценные бумаги. Однако это нововведение может иметь и негативные последствия для финансового рынка России в целом. Если в 2010 году инфляция превысит 11%, то ипотечные ценные бумаги, выпущенные под займы с более низким процентом, окажутся низко доходными. От этого пострадают те россияне, чьи пенсионные накопления были вложены в ипотеку.

По заказу исполнительной власти Москвы, Институтом экономики города была разработана стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 года.

На первом этапе – с 2009 по 2011 год основной задачей будет восстановление доверия заемщиков к ипотеке. По предварительным расчетам за это время доля семей, которым будет доступна ипотека, составит 19%, а

средняя ставка по кредитам снизится до 13%. Доля ипотечных сделок на рынке жилья достигнет докризисного уровня и составит 20%, объемы выдачи ипотечных кредитов – 200 тыс. рублей в год. Около 20% средств на ипотечное кредитование банки получат в результате размещения ипотечных ценных бумаг.

На втором этапе – с 2012 по 2020 гг. предполагается, что ипотечное кредитование станет доступным половине российских семей. По прогнозам Института экономики стоимость кредитов понизится до 6% годовых (при 4% инфляции).

Третий этап должен завершится в 2030 году и доля семей, имеющих возможность взять кредит составит уже 60%. Средний срок ипотечного кредита составит 25 лет, а 60% ипотеки банк будет финансировать за счет ипотечных ценных бумаг. Планируется выдавать до 1,6 млрд. рублей ипотечных кредитов.

В последнее время действует схема приобретения жилья с помощью ломбардной ипотеки. Согласно этой схеме, физическое лицо, желающее купить новую квартиру большей площади, в качестве первоначального взноса предлагает имеющееся у него жилье меньшей площади. А на недостающую для покупки квартиры сумму он оформляет ипотечный заем в Корпорации недвижимости или кредит в банке. По этой схеме Корпорация предлагает приобрести жилье во многих муниципальных образованиях страны.

Другой схемой финансирования жилья является вексельная форма, которую строительные компании, с одной стороны, рассматривают как один из способов стимулирования спроса на рынке жилья. С другой стороны, у многих строительных предприятий не хватает оборотных средств, и их стремление поддерживать прежние объемы строительства приводит к поиску всевозможных путей заимствования денежных средств.

С помощью вексельной программы жилищного кредитования мелкие вкладчики имеют возможность вложить в новостройки практически любую сумму. Это заинтересовывает не только тех, кто хочет купить жилье в новостройке, но и желающих выгодно вложить средства. Держатели

жилищных векселей имеют право погасить их через 365 дней по номинальной стоимости и получить доход в денежной форме, равный 20% годовых, что существенно превышает доходность по банковским депозитам. Досрочное погашение жилищных векселей возможно лишь при обязательном условии вложения полученных денежных средств в покупку квартиры, в этом случае возможно получение скидки от номинала. При приобретении квартиры в рассрочку сроком до 12 месяцев покупатель обязан приобрести векселей на сумму, равную не менее 35% от стоимости квартиры. Эта форма кредитования отличается от системы ссудно-сберегательных касс и жилищностроительных кооперативов с точки зрения доходности. В течение всего периода сотрудничества с ЖСК средства инвестора не приносят ему дохода. При этом инвестор платит взносы в кооператив, комиссионные – агентству недвижимости. При вексельной форме, инвестор, имеющий накопления в размере только 50% стоимости квартиры, аккумулирует средства на приобретение жилья на треть быстрее, чем при использовании системы ЖСК. Однако слишком высокие ставки, как известно, призваны компенсировать серьезный риск, на который идут покупатели векселей строительных компаний. И хотя риски неисполнения обязательств они застраховывают у крупнейших страховщиков страны, тем не менее, в случае стабилизации цен на рынке недвижимости владельцы векселей останутся без денег, но с бесполезными бумажками. Ипотечное страхование – это своего рода компромисс между интересами банков и заемщиков. Оно позволяет, с одной стороны, снизить первоначальный взнос для физических лиц, а, с другой – защитит банки от рисков.

Между тем, в зависимости от конъюнктуры кредитного рынка у строительных организаций постоянно изменяется возможность формирования денежных потоков за счет финансового кредита. При получении кредита у предприятия образуется положительный денежный поток, а при его обслуживании – отрицательный.

Возможностью привлечения средств безвозмездного целевого финансирования обладают государственные строительные предприятия. При формировании дополнительного объема положительного денежного потока в будущем не надо формировать определенный объем отрицательного денежного потока (так как финансирование безвозмездно), что приводит к увеличению суммы чистого денежного потока предприятия.

Загородное жилье – один из самых динамично развивавшихся сегментов рынка жилья в 2012 году, которое начало создавать конкуренцию городскому жилью. За 2012 год этот сегмент рынка вырос практически в 2,5 раза. Здесь следует отметить разнообразие ценовых показателей в зависимости от месторасположения и удаленности от города. Так, в Московской области цены за один кв.м. колеблются от 40 тыс. руб. до 60 тыс. руб. Вместе с тем и в этом сегменте рынка сказалось влияние кризиса. В 2012 году продажи снизились в 6 - 8 раз, около 80% объектов в условиях отсутствия финансирования было заморожено, ряд девелоперских компаний ушел с рынка или переключился на продажу загородных участков без подряда. В полной мере девелоперы почувствовали влияние кризиса на рубеже 2011 – 2012 гг., когда спрос был почти нулевой. Это заставило продавцов снижать цены, искать индивидуальный подход к клиентам и пересматривать концепцию проектов. Основной тенденцией лета 2012 года стало официальное снижение цен в прайслистах продавцов. Пересегментирование продукта строительства позволило вывести на рынок поселки с более дешевым загородным жильем и минимальным инфраструктурным обеспечением. За 2012 год накопился отложенный спрос, который в дальнейшем будет реализовываться и приведет к росту положительного денежного потока строительных организаций.

формам приобретения жилья. Рецессия, возникшая в результате экономического кризиса в стране, понизила ставки на рынке аренды жилья, но на уровень деловой активности рынка не повлияла. с последующим выкупом регулируются Гражданским кодексом РФ, ст. 624

Аренда жилья, в том числе с последующим выкупом, относится к новым

Вопросы аренды

«Выкуп арендованного имущества». Это имущество переходит в собственность

нанимателя по истечении срока аренды или до его истечения при условии, что арендатор вносит всю обусловленную договором выкупную цену. Стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной стоимости объекта недвижимости. Аренда с последующим выкупом являлась и в докризисный период и сейчас достаточно привлекательной формой сделки для потенциальных покупателей недвижимости, неважно жилой или коммерческой. Спрос сдерживается ограниченностью предложений. Как правило, в сфере жилой недвижимости чаще встречается обратная ситуация – последующая аренда уже отчужденного имущества. Однако аренда с последующим выкупом, безусловно, интересна покупателю, хотя о ней мало информации. Вместе с тем, собственник, как правило, хочет все деньги получить сразу, так как ему необходимо самому приобретать жилье. Иногда подобные сделки совершаются спонтанно: арендаторы много лет снимают квартиру, затем собственники решают недвижимость продать, и арендаторы ее покупают. Но на практике никто накопленную арендную плату не включает в выкупную стоимость квартиры. Однако следует отметить, что стоимость данного жилья может быть на 10-25% дороже аналогов на рынке, потому что деньги продавец получает не все сразу, а только частями, при этом в стоимость жилья закладываются проценты на удорожание квартиры за период действия договора. Положительные стороны такой сделки для продавца – это более высокая цена за его недвижимость, а для покупателя – рассрочка по выплате. Между тем, сравнивая аренду с последующим выкупом и ипотечное кредитование, следует отметить, что последняя, безусловно, обходится покупателю намного дороже.

В сфере коммерческой недвижимости продавцы более охотно идут на заключение договоров аренды с последующим выкупом. Это объясняется и более высокой стоимостью таких сделок, и низким спросом. Зависимость здесь прямая: чем ниже спрос, тем больше вероятность того, что собственник согласится на заключение такого договора. Такая тенденция, кстати, характерна

и для жилья. Учитывая сегодняшний достаточно низкий спрос на жилую недвижимость, можно прогнозировать появление интереса собственников жилья к подобным формам сделок.

В Европе и США такая форма сделки достаточно широко востребована и распространена. Вместе с тем, всплеск сделок по аренде с выкупом возможен только на пост кризисном рынке. Тогда увеличение сделок с недвижимостью принесет строительным компаниям соответствующий прирост положительных денежных потоков и увеличит величину чистого денежного потока организаций.

5. Конъюнктура рынка строительных ресурсов.

В строительстве самый труднодоступный и ограниченный ресурс – земля столицы. Предложение земли в мегаполисах, к которым относится, в частности и Москва, ограничено скоростью освоения строительных участков. Этот фактор находился под государственным контролем до вступления в действие законодательства, предусматривающего контроль посредством зонального дифференцирования территорий и собственности на землю. Однако территория может быть увеличена за счет расширения границ города, сокращения незначительной промышленной застройки, а также посредством реформирования существующего жилищного фонда.

Рынок предложения труда и материалов ограничен скоростью внедрения инноваций в области технологий и появления новых материалов. Разработка новых строительных технологий и прогрессивных материалов требует многолетнего упорного труда большого коллектива специалистов. В настоящее время строительная отрасль в подавляющем большинстве использует инновационные методы строительства, позволяющие снизить себестоимость возведения строительных объектов, прогрессивные технологии и строительные материалы нового поколения.

Важным фактором, определяющим конъюнктуру рынка, является наличие квалифицированных кадров рабочих специальностей и среднего управленческого звена в отрасли. Говоря о кадрах, следует помнить о все еще

продолжающемся притоке свободных рабочих рук, преимущественно средней и низкой квалификации, поступивших в центральные российские города из периферии и стран Ближнего зарубежья. Для возведения элитных объектов или жилых комплексов по принципиально новым строительным технологиям приглашаются иностранные специалисты из Турции, Сербии, Черногории, уже имеющие опыт такого строительства.

Воздействие этого фактора на денежные потоки предприятия приводит к росту оттоков денежных средств, связанных с оплатой организационных расходов, заработной платы, платежами поставщикам прогрессивных строительных материалов и конструкций.

Таким образом, существует ряд объективных факторов, которые необходимо учитывать при анализе денежных потоков строительных предприятий.

К субъективным факторам, влияющим на величину и характер формирования денежных потоков в строительстве можно отнести следующие:

– технологические особенности строительной отрасли;

– продолжительность операционного цикла;

– неоднородность строительной отрасли;

технологий, применяемых в строительном производстве за последние десять лет, существенно вырос. Как известно, строительство объектов осуществляется в различных климатических и территориальных зонах. Принято считать строительную отрасль зависящей от климатических факторов. Между тем, существующий технологический уровень развития отрасли позволяет вести строительство практически непрерывно, в любой сезон, в любом регионе страны. По данным Федеральной комиссии по ценным бумагам, лишь в 10% строительных компаний существенное влияние

– масштаб строительной компании;

– непредсказуемость платежей;

– особенности финансирования строительства.

Технологические особенности строительной отрасли. Уровень

100

сезонного фактора находит отражение в финансовых результатах их деятельности. Достижения технического прогресса позволяют крупным строительным компаниям нивелировать влияние сезонности на интенсивность строительного процесса в течение года. Но для предприятий малого бизнеса полностью устранить воздействие сезонности на конечные результаты не представляется возможным и приводит к неравномерному поступлению притоков денежных средств и, как следствие, к несбалансированности денежных потоков во времени.

При проектировании строительного объекта проектировщики стараются привязать выполнение отдельных видов работ к весенне-летнему сезону для снижения стоимости геодезических работ, котлованных работ, подведения подземных коммуникаций к строящемуся объекту. Сезонность проведения отдельных видов работ учитывается в поправочных коэффициентах, применяемых к сметной стоимости проекта. Тем не менее, сезонность строительных работ оказывает существенное влияние на формирование денежных потоков предприятий во времени, определяя ликвидность этих потоков в разрезе отдельных временных интервалов. Кроме того, этот фактор должен быть учтен в процессе управления свободным остатком денежных средств, повышая эффективность их использования.

на управление можно привести разработанные в последние годы технологии энергосбережения. Изменившиеся требования строительных норм и правил по теплотехнике жилья привели к появлению новых архитектурноконструктивных решений и новых материалов. Эти разработки не только опираются на технологии энергосбережения, но и несут в себе технологические моменты, исключающие сезонные факторы. Они позволяют существенно снизить затраты на строительство как за счет снижения расходов материалов, экономии на дефицитном древесном сырье, так и за счет ускорения строительства.

В качестве другого примера влияния технического развития отрасли

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 910 / 2210 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]