Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Российский нотариат проблемы теории и правоприменения. Монография
.pdf
Согласно прежней редакции гл. 30 ГК РФ, действовавшей до
01.03.2013 г. при совершении договора купли-продажи жилого помещения, в
отличие от договора продажи недвижимости, необходимо совершить два
регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п.
2 ст. 558 ГК РФ); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст.
551 ГК РФ). Однако, п.8. ст.2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ
«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации»1 установлено, что Правила о
государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом,
содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, Гражданского кодекса
Российской Федерации, не подлежат применению к договорам,
заключаемым после дня вступления в силу указанного Федерального закона.
Таким образом, государственная регистрация сделки купли –продажи
жилого помещения не требуется с 01.03.2013 г. Особое внимание следует
обратить на ст. 558 ГК, где установлены особенности продажи жилых
помещений. Как указано в п. 1 ст. 558 ГК, существенным условием договора
продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в
которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право
пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,
является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование
продаваемым жилым помещением. Это правило нуждается в некоторых
комментариях.
Нетрудно заметить, что в п. 1 ст. 558 ГК речь идет не о существенном
условии договора в точном смысле ст. 432 ГК, поскольку если какие-либо
лица в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым
помещением, то судьба этого права не может зависеть от содержания
1
СЗ РФ. 31.12.2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
151
договора и волеизъявления его участников - продавца и покупателя.
Поэтому установленное законом самостоятельное право третьих лиц на
жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и
покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не
могут. Например, право пользования жилым помещением при переходе
права собственности на него сохраняет гражданин, которому это право
предоставлено по завещательному отказу (ст. 33 Жилищного кодекса РФ, п.
2 ст. 1137 ГК), а также гражданин, проживающий в жилом помещении на
основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34
Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 586 ГК).
Понятно, впрочем, что покупателю вовсе не безразлично, будет ли ктолибо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое
помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом
обстоятельстве до заключения договора. В общих положениях о договоре в
п. 1 ст. 460 установлено, что продавец обязан передать покупателю товар
свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда
покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, а
неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать
уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если
не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах
третьих лиц на этот товар. В связи с этим А.М. Эрделевским высказывается
мнение, что в ст. 558 ГК, с учетом п. 1 ст. 460 ГК, речь идет не собственно о
перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования
жилым помещением, как особом самостоятельном условии договора
продажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого
помещения покупатель должен явно изъявить согласие принять от продавца
жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно
означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких
152
правах). Следовательно, перечень третьих лиц, о котором идет речь в ст. 558
ГК, следует рассматривать не в качестве самостоятельного существенного
условия договора продажи жилого помещения, а в качестве необходимого
элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами,
указанными в ст. 554 ГК. Поэтому в случае отсутствия в договоре
указанного перечня условие о предмете договора должно считаться не
достигнутым, а сам договор - незаключенным1.
Решением Верховного Суда РФ от 15.12.2008 № ГКПИ08-2069 был
признан недействующим пункт Инструкции о порядке государственной
регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на
жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001
№ 233, требующий предъявить регистратору согласие органа опеки и
попечительства во всех случаях продажи жилых помещений, в которых
проживают несовершеннолетние.
Данное требование было уже давно отмененным - п. 4 ст. 292
Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213ФЗ, вступившего в силу с 1 января 2005 года, обязал получать такое согласие
только в тех случаях, когда проживающие в продаваемом жилом помещении
несовершеннолетние члены семьи собственника находятся под опекой или
попечительством либо остались без родительского попечения (о чем
известно органу опеки и попечительства).
Если же дети живут с родителями, то разрешение органов опеки и
попечительства нужно лишь при продаже квартиры, находящейся в
собственности несовершеннолетнего (полностью или в части), - такое
требование установлено п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ.
1
См.: Эрделевский А.М. Существенные условия договора продажи жилого помещения
//
СПС «КонсультантПлюс».
153
Определенные коррективы в существующее положение вещей
внесло Постановление Конституционного суда от 8 июня 2010 года № 13-П
«По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского
кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В.
Чадаевой». Заявительница по настоящему делу гражданка В.В. Чадаева,
1993 года рождения, с 1997 года проживала с родителями в квартире,
принадлежавшей на праве собственности ее отцу. В 2007 году квартира была
продана гражданину М.Я. Вельгану, который в свою очередь в 2008 году
продал ее гражданке В.Е. Скорняковой. Гражданка В.В. Чадаева просила
признать противоречащим статьям 7, 38 (часть 2) и 40 Конституции
Российской Федерации положение пункта 2 статьи 1 Федерального закона от
30 декабря 2004 года № 213-ФЗ, как исключившее из пункта 4 статьи 292 ГК
Российской Федерации в прежней редакции требование о необходимости
получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого
помещения, в котором проживают несовершеннолетние, находящиеся на
родительском попечении, т.е. по существу заявительницей оспаривается
конституционность примененного судом в ее деле пункта 4 статьи 292 ГК
Российской Федерации в действующей редакции, введенной пунктом 2
статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ.
В своем Постановлении Конституционный суд, в частности,
отметил, Данной конституционной обязанностью по воспитанию
родителями детей, которая сама по себе является отображением
общепризнанной модели социального поведения, предопределяется и
характер правоотношений между родителями и детьми, что позволяет
федеральному законодателю, располагающему достаточно широкой
свободой усмотрения в выборе конкретных мер юридической и социальной
защиты жилищных прав несовершеннолетних, устанавливать систему
гарантий этих прав исходя из презумпции добросовестности поведения
154
родителей в отношении своих детей и определять - с учетом более высокой
степени доверия к родителям, нежели к другим законным представителям
несовершеннолетних, - их правомочия и, соответственно, субсидиарный
характер опеки и попечительства со стороны управомоченных
государственных органов в случаях, когда попечение со стороны родителей
не осуществляется.
Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что
из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37
ГК Российской Федерации не вытекает право органов опеки и
попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества
несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в
соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38
(часть 2) Конституции Российской Федерации и как показывает судебная
практика, решения органов опеки и попечительства - в случаях их
обжалования в судебном порядке - подлежат оценке судом исходя из
конкретных обстоятельств дела. Пункт 4 статьи 292 ГК Российской
Федерации, как направленный на защиту прав несовершеннолетних,
относительно которых родительское попечение на момент отчуждения
жилого помещения, в котором они проживают, не осуществляется,
согласуется с конституционно защищаемыми целями правового
регулирования отношений родителей и детей с учетом специфики этих
отношений и обеспечивает баланс вытекающих из статей 35 и 38 (часть 2)
Конституции Российской Федерации прав лица, являющегося
собственником жилого помещения и одновременно родителем
несовершеннолетнего, и защищаемых статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1)
Конституции Российской Федерации прав и охраняемых законом интересов
несовершеннолетнего ребенка, проживающего в этом жилом помещении.
155
В то же время КС РФ отметил, что по смыслу статей 17 (часть 3), 38
(часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи
с ее статьей 35 (часть 2), при отчуждении собственником жилого помещения,
в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться
баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при
определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия
ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители
предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать
неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность
пользования другим жилым помещением. Нарушен или не нарушен баланс
их прав и законных интересов - при наличии спора о праве - в конечном
счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской
Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен
решать суд. Следовательно, пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации
не исключает возможность умаления уже сложившихся прав тех
несовершеннолетних, которые формально не относятся к находящимся под
опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и
попечительства на момент совершения сделки) без родительского
попечения, но либо фактически лишены его на момент совершения сделки
по отчуждению жилого помещения, либо считаются находящимися на
попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки
установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и
охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Ввиду этого, КС РФ постановил признать пункт 4 статьи 292 ГК
Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого
помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи
собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их
права или охраняемые законом интересы, не противоречащим Конституции
156
Российской Федерации в той мере, в какой содержащееся в нем
регулирование направлено на обеспечение гарантий прав
несовершеннолетних. Однако этим же Постановлением признан
неконституционным пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части,
определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором
проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого
помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом
интересы, не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее
статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в
какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему
сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при
разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в
которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную
государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто
формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или
к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент
совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически
лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого
помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том,
однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям
родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы
несовершеннолетнего. Таким образом, КС РФ предостерег судебные
инстанции от шаблонного подхода к разрешению вопроса о возможности
защиты прав несовершеннолетних граждан при продаже жилья их
законными представителями, призвав их исследовать не только
формальную, но и фактическую сторону нахождения несовершеннолетнего
под надлежащей опекой своих законных представителей.
157
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой
стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик
ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически
выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо
предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).
При этом можно установить обязанность по выплате ренты бессрочно
(постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная
рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного
содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК).
Следует отметить, что договор ренты вполне обоснованно относят к
группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на
себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что «либо один,
либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение
меньшего объема, чем им самим предоставленное» .1
Основные риски при заключении договора ренты по мнению И.В.
Делягина , следующие:
1. Риск признания сделки недействительной.
2. Риск расторжения договора в одностороннем порядке получателем
ренты.
3. Риск заявления получателем ренты требования о выкупе ренты
плательщиком (единократная выплата), обязательного для последнего. 2
Особенности регулирования договора ренты состоят в следующем:
Регулирование осуществляется правовыми нормами трех видов договоров:
а) ренты (в них имеются общие положения о данном договоре и
особенностях каждого вида ренты);
1
Договора ренты. Исторические предпосылки // http://www.centerrenta.ru/page13.html.
2
Делягин И.В. Передача квартиры. Завещание или договор? Минимизация риска
признания сделки недействительной // http://www.peredsudom.ru.
158
б) купли-продажи (эти нормы применяются к договору ренты в случаях,
когда плательщик ренты получил имущество под выплату возмездно);
в) дарения (эти нормы применяются к договору ренты в случае, когда
плательщик получил имущество под ренту безвозмездно).
Ст.584 ГК РФ устанавливает требования к форме любого договора
ренты: он подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Предметом договора являются:
- имущество, переданное получателем ренты плательщику ренты (оно
может быть двух видов – движимое и недвижимое, от вида имущества
зависит правовой режим договора);
- собственно рента (в качестве ренты могут выступать деньги, вещи,
услуги), вид размер ее, сроки выплаты, а также способы обеспечения ее
выплаты должны быть предусмотрены договором.
Срок договора ренты имеет особенности: договор может быть бессрочным
(в договоре постоянной ренты), а может измеряться длиной жизни
получателя ренты(в других видах договоров).
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под
выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является
условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставлять
обеспечение исполнения обязательств либо застраховать в пользу
получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо
ненадлежащее исполнение этих обязательств.
Ответственность плательщика ренты наступает за ненадлежащее
исполнение им договора (в форме уплаты процентов, неустойки,
расторжения договора и др.) а также субсидиарно за ненадлежащие выплаты
ренты ее получателю лицом, которому он передал в собственность
недвижимое имущество, полученное им под ренту (п.2. ст. 586).
159
Каждый из видов ренты: постоянная рента, пожизненная рента,
пожизненное содержание с иждивением, имеют ряд общих признаков, но
различаются:
- формой предоставления содержания рентополучателю;
- минимальным размером содержания рентополучателю;
- возможностями правопреемства у сторон договоров;
- возможностями выкупа ренты;
- последствиями случайной гибели имущества и др.
По понятным причинам, чаще всего в нотариальной практике
встречаются договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с
иждивением. Остановимся на них подробнее. Договор пожизненной ренты
порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на
период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты
является юридическим фактом, с которым связывается прекращение
обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя
пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его
личностью.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни
гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период
жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть
установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на
получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено
договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из
получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к
пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не
предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты
обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК РФ).
160
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]