Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Российский нотариат проблемы теории и правоприменения. Монография
.pdf
На это обстоятельство обратил внимание Президиум Высшего
Арбитражного Суда РФ при рассмотрении дела, в котором шла речь об
отказе покупателя от оплаты части полученных его представителем товаров.
В Постановлении Президиума содержалось указание на то, что
«доверенность имела разовый характер, поскольку на ее оборотной стороне
указаны наименование и количество товарно-материальных ценностей,
подлежащих получению, причем незаполненные графы доверенности
перечеркнуты». Из этого был сделан вывод, что на получение, помимо
указанной в доверенности, еще и другой партии товаров «покупатель должен
был выдать новую доверенность с указанием наименования и количества
товара этой партии, чего не сделано. Таким образом, истец... отпустил товар
не уполномоченному на то лицу. В этом случае, согласно статье 312
Гражданского кодекса Российской Федерации, риск наступивших
последствий падает на поставщика». В результате последовал отказ в иске1.
По аналогии с этим делом в разовой доверенности необходимо указать
те конкретные условия договора поручения, которых должен
придерживаться представитель.
На основании вышеизложенного полагаем, что ст. 185 ГК РФ
нуждается в значительной корректировке. На наш взгляд, п. 1 ст. 185 ГК РФ
должен быть дополнен абзацами вторым и третьим следующего содержания:
«Доверенности могут быть генеральными, специальными, разовыми.
Разовая доверенность, выдаваемая на совершение сделки, должна
содержать указание на стороны этой сделки, ее предмет и иные
существенные условия. Доверенность, не содержащая указанных условий,
ничтожна».
1
Постановление от 7 октября 1997 г. // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.
141
Современный гражданско-правовой оборот, включая оборот
недвижимого имущества, характеризуется скоротечностью и
оперативностью, что, в свою очередь, позволяет говорить о развитии
института представительства, одной из категорий которого выступает
доверенность. Например, в гражданский оборот были введены
доверенности, используемые в сфере регистрационной деятельности прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, которые можно условно разделить
на две категории. Прежде всего, это доверенности на совершение сделок с
недвижимым имуществом и, во-вторых, доверенности на представление
интересов доверенного лица в регистрирующем органе, например, выданные
для подачи документов на государственную регистрацию.
Вопрос о форме представительских отношений в этой сфере
разрешен в п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Указанная норма права в ее
нынешней редакции предусматривает обязательную нотариальную форму
доверенности на представление заявления о государственной регистрации,
если иное не предусмотрено законом.
В регистрационной практике возникла проблема определения круга
лиц, для которых адресовано требование оформления нотариальной формы
доверенности, а именно: ограничивается ли данное требование Закона по
кругу лиц только физическими лицами или же распространяется и на
юридических лиц, выдающих соответствующие доверенности. Вопрос не
имеет однозначного ответа. С одной стороны, законодатель, принимая
поправки в Закон, стремился восстановить дополнительные гарантии
законности в сфере оборота недвижимости с участием физических лиц.
Доверенности от имени юридических лиц, предусматривающие право
распоряжения имуществом, в своем большинстве всегда составлялись в
простой письменной форме, и данная практика не оспаривалась и не
142
подвергалась критике. В этой связи существует точка зрения о сохранении
возможности для юридических лиц оформлять доверенность в простой
письменной форме. С другой стороны, Закон, устанавливая обязательность
нотариального удостоверения доверенности на представление интересов в
регистрирующего органа, содержит лишь одно исключение из этого правила
– «если иное не установлено законом». Сторонники сохранения ранее
имевшей место практики представительства со стороны юридических лиц в
обоснование своей позиции приводят положения п. 5 ст. 185 ГК РФ о
необходимости проставления печати на доверенности, выданной
юридическим лицом, и рассматривают их как исключение, о котором идет
речь в п. 1 ст. 16 Закона. Вместе с тем подобная трактовка вызывает
сомнения, поскольку построена на признании разноплановых правовых
явлений идентичными. Так, в Законе речь идет об исключениях
применительно к форме доверенности. Согласно ст. 158 ГК РФ формами
совершения сделок признаются устная, простая письменная и письменная
нотариальная. В п. 5 ст. 185 ГК РФ речь идет об одном из реквизитов
доверенности. Согласно абз. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ скрепление печатью
является лишь дополнительным требованием к форме сделки и не может
подменять саму форму сделки.
Особого внимания заслуживает вопрос удостоверения доверенности,
выдаваемой в порядке передоверия. Прежде всего, необходимо отметить, что
нигде в законе не раскрывается суть понятия «передоверия», есть лишь
косвенное указание на его существо этого правового отношения. Норма п. 2
ст. 187 ГК предусматривает в качестве последствий сделки передоверия
«передачу полномочий». Отдельные авторы определяют «передачу
полномочий» как «отчуждение полномочий представителя другому лицу».
Однако в силу ст. 188 ГК можно сделать вывод о том, что за первым
представителем сохраняется его статус (п. 3 ст. 188 ГК). Согласно названной
143
норме при прекращении доверенности теряет силу и передоверие. Вместе с
тем термин «передача» несет некоторую положительную нагрузку, так как
позволяет установить единую основу полномочий как у представителя, так и
у его заместителя. Таким образом, передоверие - это делегирование
полномочий представителя в случаях, указанных в законе и в доверенности.
Перед нотариусом стоит задача обеспечить условия, при которых
полномочия, полученные в порядке передоверия, не выходили бы за пределы
тех, которые предоставлены основной доверенностью.1
Следует проверить также, не превышает ли срок действия
доверенности, выданной в порядке передоверия, срока действия основной
доверенности. Что касается выбора заместителя, то ответственность лежит
на представителе, за исключением случаев, когда заместитель указан в
качестве такового в тексте основной доверенности. Дальнейшее передоверие
не допускается. Доверенность в порядке передоверия подлежит
нотариальному удостоверению по предъявлении основной доверенности, в
которой оговорено право передоверия, или по представлению доказательств
того, что представитель по основной доверенности принужден к этому силой
обстоятельств для охраны интересов лица, выдавшего доверенность.
Представляемый имеет право в любой момент отменить доверенность
(наравне, как и поверенный вправе отменить передоверие) – кроме случая,
если выдавалась безотзывная доверенность. В то же время поверенный и
переповеренный могут отказаться от исполнения поручения. Соглашение об
отказе от этих прав ничтожно. Также действие доверенности (передоверия)
прекращается вследствие истечения срока доверенности (срок передоверия
не может превышать срока доверенности); прекращения юридического лица,
от имени которого выдана доверенность; смерти гражданина выдавшего
доверенность или поверенного, признание хотя бы одного из них
1
Косарева И. Указ. соч.
144
недееспособным, ограничено дееспособным или безвестно отсутствующим;
вследствие совершения действия, для осуществления которого выдана
доверенность; признания доверенности недействительной по решению суда;
прекращения государственного органа или органа местного самоуправления,
выдавшего доверенность; утраты гражданином статуса предпринимателя,
если доверенность была выдана гражданину именно в связи с его
предпринимательской деятельностью. Следует отметить, что в абз. 2.п.1.
ст.189 ГК РФ введено правило о том, что об отмене доверенности может
быть сделана публикация в официальном издании, в котором
опубликовываются сведения о банкротстве (т.к. теперь в ст.188 ГК РФ
содержится новый повод прекращения доверенности - введение в отношении
представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при
которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать
доверенности.). Обращаем внимание , что этом случае подпись на заявлении
об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована.
Третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности по истечении
месяца со дня указанной публикации, если они не были извещены об отмене
доверенности ранее.
С прекращением доверенности теряет силу и передоверие (пункт 3
статьи 188 ГК РФ) независимо от причин прекращения доверенности.
Имея в виду, что отмена доверенности имеет юридические
последствия, нотариус разъясняет представляемому, что он обязан известить
об отмене доверенности лицо, которому доверенность выдана, а также
известных третьих лиц, для представительства перед которыми дана
доверенность, и затребовать возврата доверенности от представителя.
Очевидно, что нотариально удостоверенная доверенность может быть
отменена также только в порядке совершения нотариальных действий по
отмене доверенности. В случае отмены представляемым доверенности
145
передача соответствующего заявления об отмене может быть оформлена
через нотариуса по правилам ст. 86 Основ законодательства о нотариате.
Нотариус по желанию заявителя свидетельствует подлинность подписи
представляемого на заявлении. По просьбе представляемого ему может быть
выдано свидетельство о передаче заявления. В этом случае нотариус делает
отметку об отмене нотариально удостоверенной доверенности в Реестре
нотариальных действий. В случаях, когда через нотариуса отменяется
доверенность, выданная в порядке передоверия, он делает отметку об этом
на основной доверенности.
Сделки с недвижимым имуществом, и прежде всего договоры
отчуждения недвижимости, имеют определяющее значение в гражданскоправовых отношениях, поскольку речь идет о переходе права собственности
на материальные ценности большой стоимости. Это обусловлено тем, что
недвижимость составляет основу благополучия как отдельных граждан, так
и всего государства в целом. Она является базой многочисленных
экономических и социальных прав граждан и юридических лиц.
Необходимо отметить, что именно развитие рынка недвижимости
повлекло возрождение в стране нотариата латинского типа,
существовавшего в России до 1918 . За годы существования в России
нотариата этот институт полностью оправдал доверие государства и
общества, обеспечивая надлежащую защиту прав и законных интересов
граждан и юридических лиц. Вместе с тем отсутствие единой системы
государственной регистрации прав с недвижимым имуществом и сделок с
ним сдерживало развитие рынка недвижимости. Эта проблема была решена
в 1998 г. введением в действие Федеральный закон «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
предусматривающий создание такой системы государственной регистрации.
В настоящее время можно уже говорить о достаточно тесном
146
взаимодействии, взаимосвязи и взаимодополнении этих родственных
институтов и продумать на будущее, как развиваться им далее, дополняя
друг друга и, естественно, не конфликтуя.1
Во всех странах и во все времена ведется борьба за так называемый
рынок недвижимости. Нотариусы всегда были связаны с оформлением прав
на недвижимость. И именно нотариусы во всех странах с латинской
системой права с их сложной и многоступенчатой системой подготовки и
повышения квалификации, с одновременным достаточно жестким контролем
со стороны государства, прежде всего, отвечают этим требованиям.
Одновременно они несут всю полноту ответственности, в том числе
материальной, за соответствие закону оформляемых ими документов.
С точки зрения участия нотариуса при оформлении сделок с
недвижимостью наибольший интерес представляют два наиболее
употребимых в нотариальной практике договора об отчуждении имущества
в собственность – купля-продажа недвижимости и рента.
Содержание действий по нотариальному удостоверению сделок с
недвижимым имуществом обладает определенной спецификой в сравнении с
иными нотариальными действиями. Эта специфика диктуется особыми
свойствами недвижимого имущества.
Так, при удостоверении сделки с недвижимым имуществом нотариус
обязан проверить принадлежность этого имущества собственнику. Однако в
данном случае недостаточно обращения только к правоустанавливающим
документам (например, к договору купли-продажи недвижимости).
Нотариус должен убедиться в том, что соответствующие права
зарегистрированы в ЕГРП. При этом выписка из ЕГРП должна содержать не
только сведения о государственной регистрации прав на недвижимое
1
Репин Н.В. Роль нотариата в сфере оборота недвижимости // Юридический мир. 2006.
№ 4.
147
имущество, но и сведения о наличии ограничений, обременений, арестов в
отношении отчуждаемого недвижимого имущества.
Характеристика объекта недвижимости основывается на технической
документации, в которой описывается объект недвижимости (справки бюро
технической документации, технический и кадастровый паспорт объекта
недвижимости и т.д.). Техническая документация на объект недвижимости
должна быть представлена нотариусу для проведения соответствующего
нотариального действия. При описании объекта недвижимости должны быть
указаны кадастровый или условный объект недвижимости, а также адрес
(местонахождение) объекта недвижимости. Кроме того, к описанию объекта
недвижимости относятся указания на его площадь и назначение. Права на
недвижимость должны быть доказаны нотариусу отчуждателем путем
предоставления ему правоустанавливающих документов.
В том случае, если совершается сделка по распоряжению
недвижимостью, нажитой в период брака, необходимо получить
нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение такой
сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Очевидно, что для распоряжения
долей в праве собственности требуется соблюдение установленного порядка
преимущественного права покупки. Установленными специальным
законодательством особенностями заключения и исполнения обладают
договоры купли –продажи недвижимости, ценных бумаг , земельных
участков.
По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору
продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность
покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное
недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное
имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1
ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Как и всякий договор купли - продажи, договор
148
продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным
(синаллагматическим).
Существенными условиями договора продажи недвижимости следует
признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта
недвижимости (кроме случаев продажи жилой недвижимости, где еще
одним существенным условием является перечень лиц, имеющих право
проживания в данном жилом помещении). При этом предмет договора
продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых,
продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон
соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого
имущества. Принятие земельного кодекса и установленное ст. 35 ЗК РФ
правило о «едином объекте недвижимого имущества» заставило
законодателя внести соответствующие коррективы в параграф 7 главы 30 ГК
РФ касательно судьбы земельного участка при продаже находящейся на нем
недвижимости и наоборот.
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной
форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его
недействительность (ничтожность) (ст. 550 ГК РФ). Указанные требования
исключают возможность заключения такого договора путем обмена
документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной
либо иной связи.
В том случае, если во время исполнения договора продажи
недвижимости стороны достигнут соглашения об изменении его условий, то
такое соглашение также должно быть совершено в той же форме - в форме
единого документа, подписанного сторонами. Законодатель не определяет,
должно ли быть зарегистрировано соглашение об изменении условий
договора о продаже недвижимости. Судебная практика вполне справедливо
149
исходит из того, что соглашение об изменении условий договора продажи
недвижимости должно быть подчинено тем же правилам, что и основной
договор, а именно - должно быть зарегистрировано в территориальном
отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии1.
Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно
которому переход права собственности на недвижимость по этому договору
подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Однако следует
иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимость не является основанием для признания
недействительным договора ее купли-продажи. Договор продажи
недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами
согласия по всем существенным условиям договора. Он связывает стороны,
даже если государственная регистрация перехода права собственности на
отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что
стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать
недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи.
Главное обязательство, которое связывает стороны, заключается в
необходимости совершения действий, направленных на государственную
регистрацию перехода права собственности. Государственная регистрация
перехода права собственности проводится на основании заявления обеих
сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или
уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально
удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным
законом (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
1
См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59. п. 9.
«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник
ВАС РФ. 2001. № 4.
150
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]