Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы правового регулирования в объектах общественного питания. Учебное пособие
.pdf
3.5. Договор аренд ы
носится к существенным условиям договора аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей.
Моментом выполнения обязанности по сдаче объекта в аренду является день наступления права на получение платы, определенный договором аренды. Именно с этого дня будут исчисляться проценты за пользование чужими денежными средствами
согласно ст. 366 ГК и (или) договорная пеня за несвоевременную
оп лат у.
Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть
арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. При невозврате имущества в установленный
срок арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы
за все врем я просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их
возмещения.
Арендатор в свою очередь имеет следующие права:
• с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество
в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности
по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять
арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также
отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада
в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (ст. 586 ГК);
• право на преимущественное заключение договора арен-
ды на новый срок. Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, то по истечении срока договора он имеет
при прочих равных условиях преимущественное перед другими
лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании
заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды,
а если в договоре такой срок не указан – в ра зумн ый срок до окончания действия договора (ст. 592 ГК);
• право собственности на плоды, продукцию и доходы, по-
лученные в результате использования арендованного имущества
(ст. 577 ГК).
151
Глава 3. Правовое обеспечение хозяйственной деятельности объек тов общес твенного питания
Договором могут предусматриваться и иные права арендато-
ра, которые не противоречат законодательству.
В соответствии со ст. 594 ГК арендатор имеет право на произведение улучшений арендованного имущества. Если улучшение является отделимым, т. е. может быть отделено от вещи
без причинения вреда последней и тем самым нарушения ее целостности, то такое улучшение является собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.
Поскольку здания и сооружения неразрывно связаны с землей, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Если арендодатель является собственником земельного участ-
ка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то стороны в договоре решают, какое право на земельный
участок предоставляется арендатору – право аренды части земельного участка или иное право. Если в договоре аренды этот
вопрос не решен, то к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного
участка, которая занята зданием или сооружением и необходима
для его использования в соответствии с его назначением.
Порядок заключения и прекращения договора аренды. Как у же
отмечалось, договор аренды на срок более 1 года, а если хотя
бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арен-
датором арендованного имущества (ст. 595 ГК), заключается
в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого
имущества.
Для заключения договора аренды необходимы следующие
документы:
• для юридических лиц или индивидуальных предприни-
мателей – свидетельство о регистрации, для физических лиц –
паспорт (паспорт также необходим для представителей юридических лиц, от имени которых заключается сделка);
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
152
3.5. Договор аренд ы
• для юридических лиц – устав и учредительный договор;
• для юридических лиц и индивидуальных предпринимате-
лей – нотариально заверенная доверенность на право заключения договора;
• документы, подтверждающие право распоряжения, владе-
ния, собственности арендованным имуществом;
• банковские реквизиты.
Кроме того, при аренде недвижимости арендодателем может
выступать только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное доверенностью. При необходимости нотариального
заверения договора документы для заключения договора аренды
нежилого помещения или другого имущества предоставляются
нотариусу. Последний проводит проверку на их правомочность
и заверяет подписанный сторонами в его присутствии договор.
В соответствии с законодательными актами недвижимое имущество предоставляется в аренду по соглашению сторон либо путем
проведения аукциона на право заключения договора аренды.
До принятия решения о сдаче в аренду недвижимого имущества арендодателю необходимо получить согласование соответствующего государственного органа на сдачу имущества в аренду, если данное согласование предусмотрено законодательными
актами.
Для согласования сдачи в аренду недвижимого имущества
арендодатель направляет соответствующее ходатайство в государственный орган.
Договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме.
Условия договора аренды недвижимого имущества могут
быть изменены и (или) дополнены по соглашению сторон с соблюдением требований законодательства.
Срок действия договора аренды устанавливается по соглашению сторон в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.
Договор аренды недвижимого имущества подписывается
сторонами в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения
о сдаче его в аренду.
При сдаче в аренду недвижимого имущества по договору
аренды, заключаемому по результатам проведения аукциона, договор подписывается сторонами в течение 5 рабочих дней со дня
завершения торгов и оформления протокола.
153
Глава 3. Правовое обеспечение хозяйственной деятельности объек тов общес твенного питания
Договор аренды оформляется в трех экземплярах, которые
хранятся у сторон договора и государственного органа, согласовавшего сдачу недвижимого имущества в аренду.
Арендодатель в течение 10 дней со дня заключения договора аренды недвижимого имущества на срок не менее 1 года
письменно уведомляет территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него
и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества)
о заключенном договоре.
Выделяют два способа расторжения договора аренды.
Первым способом является расторжение договора аренды
по соглашению сторон, которое возможно, если иное не предусмотрено ГК, иными актами законодательства или договором
(п. 1 ст. 420 ГК). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства,
договора не вытекает иное (п. 1 ст. 422 ГК).
Второй способ предусматривает расторжение договора аренды судом по требованию одной из сторон.
Согласно ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор
аренды может быть досрочно расторгнут судом в тех случаях,
когда арендатор:
• пользуется имуществом с существенным нарушением усло-
вий договора или назначения имущества либо с неоднократными
нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного дого-
вором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитального ремонта имущества в уста-
новленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии
с законодательством или договором производство капитального
ремонта является обязанностью арендатора.
В ч. 3 ст. 590 ГК не регламентирована процедура досрочного
расторжения договора аренды, и в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 422 ГК, с учетом
особенностей ч. 3 ст. 590 ГК.
Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора
при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим
154
3.5. Договор аренд ы
указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590 ГК) и требование о расторжении договора (п. 2 ст. 422 ГК).
Право требовать досрочного расторжения договора аренды
возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь
в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения
в срок, установленный в предупреждении.
В удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения
арендодателя с иском в суд, устранены арендатором в разумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу
и до принятия по делу окончательного судебного постановления)
и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том
случае, если нарушения не являются существенными.
В ст. 591 ГК содержатся следующие основания досрочного
расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке:
• арендодатель не предоставляет имущество в пользование
арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением
имущества;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны
арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время
осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• арендодатель не производит являющийся его обязан-
ностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные
сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор
не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договор аренды может быть расторгнут по любым основа-
ниям, предусмотренным в договоре, отличным от тех, которые
155
Глава 3. Правовое обеспечение хозяйственной деятельности объек тов общес твенного питания
предусмотрены в ст.ст. 590, 591 ГК. При этом основания досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные в договоре,
не обязательно должны быть связаны с нарушением договора.
В отличие от ст. 590 ГК, ст. 591 ГК не обязывает арендатора
при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю
уведомление о необходимости исполнени я им обязательства в разумный срок. Однако он должен в соответствии с п. 2 ст. 422
ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Арендатор
может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после
получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный
законодательством либо договором срок, а при его отсутствии –
в 30-дневный срок.
1. Дайте определение договора аренды.
2. Какие условия договора аренды являются существенными?
3. Перечислите права и обязанности арендодателя.
4. Какие права и обязанности арендатора определены законодательством?
5. Какие документы необходимы для заключения договора аренды?
6. Укажите способы расторжения договора аренды.
7. Назовите основания для досрочного расторжения договора аренды.
Правосудие в сфере предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности осуществляется судами,
рассматривающими экономические дела, по правилам, установленным законодательством о судопроизводстве в судах, рассматривающих экономические дела, путем разрешения хозяйственных (экономических) споров, возникающих из гражданских,
административных, земельных, финансовых и иных публичных
правоотношений, и рассмотрения иных дел, отнесенных к их
компетенции.
Хозяйственные (экономические) споры чаще всего возникают в результате правонарушений по заключенным договорам.
156
3.6. Порядок разрешения хозяйственных (экономически х) споров
Они могут порождаться в случае причинения внедоговорного
вреда, незаконного присвоения чужого имущества, разногласий
при заключении договоров, нарушениях прав субъектов предпринимательской деятельности неправомерными решениями органов власти и управления, при банкротстве предприятий и организаций.
Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь
от 15.12.1998 № 219-З содержит следующее определение: хозяйственный (экономический) спор – спор, возникающий при осуществлении предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности (ст. 1).
Отличительные черты хозяйственных (экономических) споров:
• возникают в сфере предпринимательской и иной экономи-
ческой деятельности;
• вопросы, которые они затрагивают, связаны с предприни-
мательской деятельностью специальных субъектов, участвующих
в расширенном воспроизводстве товаров, работ, услуг;
• споры имеют имущественные последствия.
Виды хозяйственных (экономический) споров. Все хозяйствен-
ные споры можно разделить на три большие группы (категории):
1) договорные;
2) имущественные;
3) неимущественные.
Наряду с разграничением споров на три категории по общему предмету их подразделяют и на более мелкие группы по специальным, видовым признакам.
Так, договорные споры разделяют на споры о заключении
договоров, их условиях:
• об изменении договоров;
• о расторжении договоров;
• признании недействительными договоров.
Еще более разветвленной является категория имущественных споров по видовым признакам:
• о виндикации имущества;
• взыскании убытков;
• поставке некачественной, некомплектной продукции, то-
варов;
• по расчетам и т. д.
157
Глава 3. Правовое обеспечение хозяйственной деятельности объек тов общес твенного питания
Неимущественные споры неоднородны. Среди них важное место занимают дела о недействительности актов соответствующих
органов, нарушении антимонопольного законодательства и др.
Разграничение споров по категориям и видам имеет большое
значение для правильного определения госпошлины, представления надлежащих доказательств, совершения различных процессуальных действий.
Претензионный порядок разрешения. Как правило, при возникновении спорной ситуации стороны пытаются разрешить
конфликт путем устных переговоров. Если переговоры не приводят к погашению задолженности, то лицо, чье право нарушено,
обращается в суд, рассматривающий экономические дела. Однако до направления документов в суд, согласно требованиям п. 2
ст. 10 ГК по спорам, возникающим между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, необходимы
в обязательном порядке предъявление претензии (письменное
предложение о добровольном урегулировании спора) либо применение медиации, если иное не установлено ГК, иными законодательными актами или заключенным между сторонами договором. Это положение дает возможность сторонам в договоре
заранее как отказаться от применения претензионного порядка
по спору, так и предусмотреть иной досудебный порядок разрешения споров.
Претензионный порядок урегулирования спора регулируется
приложением к Хозяйственному процессуальному кодексу. В п. 1
данного приложения претензия определяется как письменное
предложение о добровольном урегулировании спора.
В законодательстве Республики Беларусь претензионный порядок введен в целях:
• предоставления сторонам возможности самостоятельно со
значительным сокращением времени и денежных средств на судебные расходы (исключение затрат на уплату государственной
пошлины) договориться на взаимовыгодных условиях и, как следствие, сохранить партнерские деловые отношения и связи;
• предоставления возможности обращения в суд в упрощен-
ном поря дке (приказное производство) в случае признания должником претензии либо достижения согласованности для обращения к примирителю;
• выявления сути и предмета предъявляемых требований,
содействия пониманию и оценке сторонами юридической обос-
158
3.6. Порядок разрешения хозяйственных (экономически х) споров
нованности заявленных требований и возражений, выработки
позиций сторон по спору;
• формирования доказательственной базы для обращения
в суд с иском, содействия более полной подготовки к судебному
разбирательству;
• формирования согласованного намерения сторон за обра-
щением к примирительной процедуре в суде еще на стадии подачи искового заявления.
В претензии указывают:
• фамилию, собственное имя, отчество (наименование) за-
явителя претензии и лица (лиц), которому претензия предъявляется (получателя претензии), их место жительства (место пребывания) или место нахождения;
• дату предъявления претензии;
• обстоятельства, на основании которых предъявлена пре-
тензия;
• доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
• требования заявителя претензии со ссылкой на законода-
тельство;
• сумму претензии и ее расчет, если претензия подлежит де-
нежной оценке;
• банковские реквизиты заявителя претензии (при их наличии);
• перечень документов, прилагаемых к претензии.
Претензия может содержать предложения:
• о разрешении спора с участием медиатора;
• заключении третейского соглашения;
• назначении примирительной процедуры в случае обраще-
ния в суд, рассматривающий экономические дела;
• выборе вида судопроизводства.
К претензии прилагаются копии документов, обосновывающие и подтверждающие предъявленные требования, либо выписки из них, которые отсутствуют у получателя претензии.
Претензия подписывается заявителем претензии или его
представителем и направляется получателю претензии заказной
корреспонденцией с обратным уведомлением либо вручается
под роспись (п. 4 приложения к Хозяйственному процессуальному кодексу). В договоре стороны могут предусмотреть и иной
способ предъявления претензии (посредством факсимильной
связи, электронной почты, телефонограммы и др.).
159
Глава 3. Правовое обеспечение хозяйственной деятельности объек тов общес твенного питания
При частичном или полном отклонении претензии к ответу прилагаются копии документов, обосновывающие отклонение
претензии (п. 7 приложения к Хозяйственному процессуальному
кодексу). Неполучение ответа на претензию в установленный п. 6
приложения к Хозяйственному процессуальному кодексу срок
не препятствует обращению заявителя претензии в суд, рассматривающий экономические дела, с иском в порядке, установленном этим кодексом, а также предъявлению претензии в качестве
доказательства признания (неоспаривания) получателем претензии требований, заявленных в порядке приказного производства.
Соблюдения обязательного претензионного порядка не требуется:
• в случае обращения с иском прокурора, государственных
органов, органов местного управления и самоуправления, иных
органов в целях защиты государственных и общественных интересов, а также интересов лиц, указанных в ч. 1 ст. 6 Хозяйственного процессуального кодекса;
• при обращении в суд в порядке приказного производства;
• в случае перехода из приказного в исковое производство
в соответствии с ч. 4 ст. 224 Хозяйственного процессуального
кодекса;
• при предъявлении встречного иска, если стороны ходатай-
ствуют о проведении примирительной процедуры;
• по спор а м, г де од ной из стор он я в ляе т ся г ра ж да н и н или ор -
ганизация, не являющаяся юридическим лицом;
• если это предусмотрено договором;
• в случаях, когда в силу требований законодательных актов
стороны не вправе в досудебном порядке урегулировать спор.
Так, суд оставляет исковое заявление (заявление, жалобу)
без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный
или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, есл и это установ лено за конодательн ы м и актами д л я да н ной
категории споров или договором (абз. 5 ст. 151 Хозяйственного
процессуального кодекса). Не допускается применение указанного положения по формальным основаниям, в частности, таким как:
• несоблюдение формы и содержания претензии (п. 2 прило-
жения к Хозяйственному процессуальному кодексу);
• указание ответчика на то, что к претензии были прило-
жены не все требуемые законодательством документы (при нали-
160
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]