Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы гражданского права. Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция»
.pdf
20. Аренда
291
вора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа и
без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими
лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в
договоре аренды, а если такие цели не установлены — назначению
транспортного средства.
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транс-
портным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами гл. 59 ГК РФ.
Аренда зданий и сооружений широко распространена и имеет
большое экономическое значение в условиях рыночных отношений.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обя-
зуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650
ГК РФ).
Что касается земельного участка под зданием или сооружением,
которое непосредственно примыкает к нему, то право арендатора
на данный участок зависит от того, какое именно право на него
имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).
Договор должен зафиксировать условия пользования земельным
участком, но их отсутствие не влечет недействительности договора.
В такой ситуации к арендатору переходит право пользования той
частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования по назначению. Арендатор может
получить право на земельный участок, занятый зданием или сооружением, а не на весь занимаемый земельный участок.
Существенными условиями договора аренды здания или сооруже-
ния являются условия о предмете и цене аренды (арендная плата).
Предмет договора — это здания и сооружения. Здания подраз-
деляются на жилые и нежилые. К нежилым относятся здания, используемые для административных, учебных, лечебных, научных и
иных целей. Жилыми зданиями являются те, которые используются
для жилья. К сооружениям относятся инженерные объекты: мосты,
дороги, колодцы, котельные и т.д.
Если стороны, заключая договор, не определили условия пред-
мета и арендной платы, такой договор считается незаключенным.
К данному договору не применяется правило о том, что если цена
не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за
аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать в себя плату за пользование
земельным участком, на котором оно расположено, или частью
участка, если иное не предусмотрено законом или договором
(ст. 654 ГК РФ).
292
IV. Обязательственное право
Как правило, арендная плата устанавливается за единицу пло-
2
щади арендованного здания (сооружения) — 1 м
, если в договоре
стороны не зафиксируют другое. Например, при аренде памятников
культуры таким показателем может быть площадь здания в целом, а
при аренде художественных мастерских ставку арендной платы рас-
3
считывают исходя из 1 м
и т.д. Если аренда здания носит долго-
срочный характер, нередко используют годовую ставку.
Размер арендной платы зависит от многих параметров:
места расположения здания (центр или окраина);
технического состояния объекта (степень износа, строитель-
ный материал); назначения помещения;
принадлежности здания к памятникам истории, культуры, ар-
хитектуры;
степени обустройства (лифт, вода, газ и т.п.);
пригодности здания к коммерческой эксплуатации;
вида помещения (основное или вспомогательное, подвал);
фактической площади здания и др.
В ГК РФ устанавливается особый порядок передачи арендатору
и возвращения им здания (сооружения) (ст. 655). Передача здания
производится по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания
(сооружения) на условиях, предусмотренных договором, квалифицируется как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи
имущества.
По договору аренды предприятия в целом как имущественного
комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за
плату во временное владение и пользование земельные участки,
здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав
предприятия основные средства (ст. 656 ГК РФ). Запасы сырья,
материалы, топливо, иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.
По соглашению сторон передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, оборудованием, имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования
20. Аренда
293
находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе
землей, природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом. Однако запрещается передача арендатору
прав арендодателя, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не
предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет
недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается.
В связи с предстоящей передачей предприятия в аренду арендодатель письменно уведомляет об этом своих кредиторов. И только
после этого предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ). Для составления данного акта проводится инвентаризация и составляется баланс. По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записываются их балансовая стоимость, процент износа, остаточная
стоимость и т.д.
Арендатор имеет право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное
не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 662 ГК РФ
арендатор имеет право и на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имуществ независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.
Все расходы, которые относятся к эксплуатации предприятия,
а также к уплате платежей по страхованию арендованного имущества, возлагаются на арендатора. Хотя договором здесь может быть
установлено иное, т.е. арендодатель может взять на себя эти расходы. Поддерживать предприятие в хорошем техническом состоянии
в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК РФ).
При передаче предприятия в аренду права и обязанности
арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации
предприятия.
В ГК РФ установленые правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору
с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору
аренды предприятия (ст. 663).
294
IV. Обязательственное право
Одностороннее изменение условий договора не допускается.
Основания досрочного расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620) и распространяются на все
виды арендных сделок. В договоре стороны могут оговорить дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды
предприятия, а также виды ответственности в отношении виновной
стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий
договора.
Ïî договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель
обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им лица и предоставить арендатору это
имущество за плату во временное владение и пользование для
предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).
Предметом договора финансовой аренды могут быть только не
потребляемые вещи, которые не уничтожаются в процессе их использования, а лишь подвергаются постепенному изнашиванию.
Эти вещи должны использоваться для предпринимательской деятельности.
Договору лизинга присущ трехсторонний характер взаимоотношений, т.е. в лизинговой сделке принимают участие три субъекта.
Первый — собственник имущества, предоставляющий его в пользование на условиях лизингового соглашения, — арендодатель (лизингодатель). Им может быть: учреждение банка; финансовая лизинговая компания; любая фирма, для которой лизинговый бизнес
является одним из видов (целей) деятельности (что должно быть
зафиксировано в уставе этой фирмы), а также имеющая финансовые источники для проведения лизинговых операций.
Второй субъект договора лизинга — арендатор — лизингополучатель, которым может быть любое юридическое лицо независимо
от формы собственности: государственное предприятие, кооператив, акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью и др.
Третий субъект — продавец имущества лизингодателю (поставщик), которым также может быть любое юридическое лицо — производитель имущества, торговая организация и т.п.
Финансовая аренда является разновидностью договора аренды,
и на нее распространяются общие положения об аренде. Однако
они применяются только в том случае, если отсутствуют специальные нормы, касающиеся финансовой аренды.
В ГК РФ не установлены конкретные сроки действия договора
финансовой аренды.
20. Аренда
Договор финансовой аренды не связан договорными отношениями с продавцом. Но он вправе предъявлять непосредственно
продавцу имущества требования, вытекающие из договора куплипродажи, который заключен между продавцом и арендодателем, в
частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения
договора продавцом.
Арендатор и арендодатель в отношениях с продавцом выступают
как солидарные кредиторы. А значит, и тот и другой могут предъявить требования к продавцу в полном объеме.
295
20.3. Наем жилого помещения
Ïî договору найма жилого помещения одна сторона — собствен-
ник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое
помещение за плату во владение и пользование для проживания в
нем (ст. 671 ГК РФ).
Данный договор регулируется как жилищным законодательством (гл. 8 разд. III Жилищного кодекса РФ), так и отдельными
нормами ГК РФ (гл. 35).
Жилые помещения входящие в жилищный фонд, собственниками которого являются государство либо муниципльные образования, передаются гражданам по договору социального найма, или
договору найма жилого помещения жилищного фонда социального
использования.
Договор социального найма является консенсуальным, взаимным, возмездным. Его можно также считать договором присоединения, поскольку, заключая договор, гражданин не имеет возможности
изменить его условия в сторону от установленных наймодателем.
В Жилищном кодексе РФ определяются такие понятия, как
норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения (ст. 50).
Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер общей
площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Под учетной нормой площади жилого помещения понимается
такой размер жилой площади, исходя из которого определяется
уровень обеспеченности граждан площадью жилого помещения в
целях принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилье.
296
IV. Обязательственное право
Заключение договора социального найма происходит в письменной форме при наличии решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения.
Предмет данного договора может предоставлять собой либо отдельную комнату, либо одну или несколько комнат в коммунальной
квартире, но обязательно имеющих вход из мест общего пользования. Самостоятельным предметом договора жилищного найма не
могут быть ни часть комнаты, ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная). Договор не может заключаться в
отношении нежилых помещений.
Сторонами договора социального найма жилого помещения являются, с одной стороны, наниматель (или наниматели, семья) —
сторона, нанимающая помещение для проживания, с другой стороны, наймодатель — сторона, предоставляющая такое помещение.
В качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные
организации.
Одной из существенных обязанностей наймодателя является
предоставление нанимателю жилья в исправном состоянии. Наймодатель обязан проводить необходимый капитальный ремонт, исправлять повреждения оборудования, причем в случае аварии —
немедленно.
Наниматель имеет право на заселение освободившихся в квартире жилых помещений. Если в квартире освободилось неизолированное жилое помещение, то данное освободившееся помещение
передается в пользование этому нанимателю. При освобождении
изолированного жилого помещения в квартире, где проживают несколько нанимателей, указанное помещение должно предоставляться проживающим в квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Если же в квартире нет лиц, которые относятся к названной категории, освободившееся жилое помещение
передается гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы. Наниматель может в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и
иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не
достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.
Прекращение договора социального найма производится по
инициативе как нанимателя и членов его семьи, так и наймодателя.
При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время
независимо от оснований и без предварительного уведомления другой стороны. Днем расторжения договора считается день выезда.
20. Аренда
297
Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью
нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.
Наймодатель может расторгнуть договор только при наличии
установленных законом оснований. В зависимости от оснований
выселение производится в судебном или административном порядке с предоставлением другого годного для жилья помещения
либо без предоставления такового. Выселение без предоставления
жилья применяется лишь в случае грубейшего нарушения установленного порядка распределения жилой площади или обязанностей по договору.
Ïî договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им
лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование
для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе
договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может
использовать жилое помещение только для проживания граждан
(ст. 671 ГК РФ).
Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения требуется лишь соглашение сторон, никакие административные решения не нужны.
Объектом данного договора является жилое помещение, которое
соответствует требованиям строительных правил, противопожарным, санитарным и иным нормам.
Стороны договора — наймодатель (любой субъект гражданского
права, собственник жилья) и наниматель (только гражданин). Юридическому лицу жилье может передаваться только по договору
аренды с обязательным условием использования этого помещения
для проживания граждан.
Договор найма жилого помещения является срочным. В ГК РФ
установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного
года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. Если срок не
определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на
пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Согласно ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом
помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие
проживать в жилом помещении, имеют право выступать и как со-
298
IV. Обязательственное право
наниматели. В такой ситуации возникает множественность лиц в
обязательстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с
другой стороны в качестве нанимателя выступают два или более
гражданина — сонаниматели и несут солидарную ответственность
перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Наймодатель может требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.
В договоре обычно указывается срок внесения платы за пользование жилыми помещениями. Если срок не указан, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата производится ежемесячно.
Участниками рассматриваемых жилищных правоотношений,
помимо наймодателя и нанимателя, могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые самостоятельных прав пользования жильем не имеют. Для вселения как тех, так и других требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц.
Временные жильцы пользуются жилой площадью безвозмездно в
течение ограниченного срока. При этом конкретная часть жилого
помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется.
Поднаниматели в отличие от временных жильцов должны оплачивать пользование предоставленным им жильем. Существенным
условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном
прекращении договора найма жилого помещения одновременно с
ним прекращается договор поднайма.
Поднаниматель в отличие от временных жильцов получает во
владение и пользование определенную часть жилого помещения
(или все помещение). Однако самостоятельного права пользования
он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма,
ответственность несет наниматель. При этом он обладает полномочиями и по распоряжению переданным ему в пользование жильем.
Согласно п. 2 ст. 685 ГК РФ договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Кроме того, на договор поднайма жилого помещения не распространяется правило о преимущественном праве на заключение
договора на новый срок.
ГК РФ устанавливается преимущественное право нанимателя на
заключение договора на новый срок (ст. 664). Поэтому для соблюдения этого права наймодателю необходимо не позднее чем за три
20. Аренда
299
месяца до истечения срока найма жилья предложить нанимателю
заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании
прежних или новых условий договора наниматель не может требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого
В случае отказа наймодателя от продления договора, и если в
течение года со дня истечения срока договора с нанимателем он
заключил договор найма жилья с другим лицом, наниматель вправе
требовать признания такого договора недействительным и (или)
возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).
В ст. 687 ГК РФ определены условия и порядок расторжения
договора коммерческого найма жилого помещения: наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с
письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно
быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно
проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут
не все, то договор не прекратит своего действия: права на жилое
помещение утратят лишь выбывшие на другое место жительства.
Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут
по инициативе любой из сторон, если техническое, санитарное и
иное состояние жилья делают его непригодным для проживания.
Такая непригодность устанавливается бюро технической инвентаризации, органами санитарного надзора, пожарного надзора и т.д.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при
краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз —
по истечении установленного договором срока платежа; разрушения
или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
На основании решения суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших
причиной расторжения договора найма жилого помещения. Если в
течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному обращению наймодателя
принимает решение о расторжении указанного договора. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение своего решения на
срок не более одного года.
300
IV. Обязательственное право
20.4. Безвозмездное пользование
Договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды) по своей сути сходен с договором аренды.
Ïî договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна
сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в
каком она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленным договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).
Из этого определения следует, что договор ссуды является безвозмездным; закон позволяет сторонам самим определить, считается ли договор заключенным с момента достижения соглашения или
с момента фактической передачи вещи, т.е. в зависимости от их
усмотрения договор может быть как консенсуальным, так и реальным. Однако при этом он остается двусторонне обязывающим, так
как у ссудодателя после передачи вещи остается обязанность отвечать за недостатки данной вещи, возникшие до ее передачи (ст. 693
ГК РФ).
В ГК РФ установлено, что на время пользования вещью ссудополучатель становится ее титульным владельцем и пользуется правом защиты своего владения (ст. 696).
Согласно ст. 700 ГК РФ переход права собственности к другому
лицу или сдача вещи в аренду не влечет прекращения договора ссуды — он сохраняет силу, а к новому собственнику переходят все
обязанности ссудодателя.
Что касается формы рассматриваемого договора, то данный договор, даже если он заключен на срок более одного года, может
быть совершен в устной форме, кроме случаев, когда одной из сторон или обеими сторонами являются юридические лица, а также
когда стоимость предмета ссуды превышает десять тысяч рублей.
Отдельные исключения о форме договора безвозмездного пользования законом устанавливаются в отношении объектов культурного
наследия.
В качестве сторон договора — ссудодателя и ссудополучателя —
могут выступать любые субъекты гражданского права. В соответствии со ст. 690 ГК РФ в качестве ссудодателя могут выступать собственник и иные лица, управомоченные на то законом или собственником. Согласно п. 2 ст. 690 ГК РФ устанавливается ограничение
для коммерческой организации на передачу ее имущества в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органа управления или контроля.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]