Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы гражданского права. Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция»
.pdf
19. Рента и пожизненное содержание с иждивением
281
Договор ренты — реальный, ибо для его заключения необходи-
ма реальная передача имущества плательщику ренты. Его характеризуют односторонне обязывающие отношения, так как после передачи имущества у получателя ренты есть только права и нет обязанностей, а у плательщика есть только обязанности и нет прав.
Договор ренты — возмездный, поскольку здесь имеет место
встречное предоставление в виде содержания, передаваемого в обмен на имущество.
Стороны договора ренты имеют свои особенности, если речь
идет о постоянной или пожизненной ренте. При этом состав получателей постоянной ренты может меняться, ибо данный договор не
ограничен сроком. Согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ право на получение
ренты может передаваться путем уступки требования, переходить по
наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация — переходить в порядке правопреемства к другим юридическим лицам.
Для договора пожизненной ренты характерно то, что получате-
лем здесь могут быть только граждане. Причем пожизненная рента
может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким.
Если доли в договоре не определены, они считаются равными.
Если один из получателей ренты умирает, то его доля в праве на
ее получение переходит к пережившим его получателям, а в случае
смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается. По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни
в порядке наследования.
Что касается плательщиков ренты, то их состав законом не ог-
раничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риелторские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен
на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.
Для договора ренты законом установлена обязательная нотари-
альная форма.
Для договора ренты характерно также то, что он предусматрива-
ет отчуждение имущества, и по этому признаку он схож с договорами купли-продажи и дарения.
Получатель ренты обычно передает плательщику ренты имуще-
ство бесплатно, и имущественные обязанности плательщика ренты
ограничиваются только рентными платежами.
Получатель ренты, прежде всего, обязан передать свое имущест-
во в собственность плательщика, только после этого у него возни-
282
кает право требовать выплаты рентных платежей либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Кроме того, плательщик ренты, будучи собственником имуще-
ства, переданного ему по договору, имеет право произвести его отчуждение. Однако, как следует из ст. 586 ГК РФ, рента обременяет
недвижимое имущество, переданное под ее выплату.
Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена
также правом залога на это имущество. Такое правило получатель
ренты приобретает в силу самого факта отчуждения имущества плательщику ренты.
Если меры по обеспечению исполнения обязательства ренты ус-
танавливаются в законе, то гарантии выполнения договора ренты,
предусматривающие передачу движимого имущества, должны быть
определены в самом договоре.
Рента обычно выплачивается в деньгах. Размер ее устанавлива-
ется по соглашению сторон.
IV. Обязательственное право
19.2. Виды ренты
В ГК РФ выделены три вида ренты: постоянная рента (ст. 589),
пожизненная рента (ст. 596) и пожизненное содержание с иждивением
(ст. 601).
Äëÿ постоянной ренты характерно то, что ее получателями могут
быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не
противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При
этом права получателя ренты по договору постоянной ренты могут
передаваться гражданам путем уступки требования и переходить по
наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
В ГК РФ устанавливается право плательщика на выкуп посто-
янной ренты. Это означает, что плательщик постоянной ренты
вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика по-
стоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Для выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты
характерно то, что получатель постоянной ренты вправе требовать
выкупа ренты плательщиком (ст. 587 ГК РФ).
Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных ст. 592
и 593 ГК РФ, производится по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано за плату под выплату посто-
19. Рента и пожизненное содержание с иждивением
283
янной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Äëÿ пожизненной ренты характерно то, что она может быть ус-
тановлена на период жизни гражданина, передающего имущество
под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им
гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты
считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
Согласно ст. 597 ГК РФ пожизненная рента определяется в до-
говоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре в расчете
на месяц, должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318
ГК РФ, подлежит увеличению.
По договору пожизненного содержания с иждивением получа-
тель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом,
квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного
им третьего лица (лиц). К этому договору применяются правила о
пожизненной ренте, если иное не предусмотрено законом (ст. 601
ГК РФ).
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержа-
ния с иждивением может включать в себя обеспечение потребности
в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного
содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата
плательщиком ренты ритуальных услуг.
При разрешении спора между сторонами об объеме содержания,
которое предоставляется или должно предоставляться гражданину,
суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
В ГК РФ устанавливается также возможность замены пожиз-
ненного содержания периодическими платежами, т.е. договором
пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением
в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603).
Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или
иным способом обременять недвижимое имущество, переданное
284
IV. Обязательственное право
ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он одновременно должен
принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого
имущества.
Согласно ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержа-
ния с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При
осуществлении нарушении плательщиком ренты своих обязательств
получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594
ГК РФ.
Контрольные вопросы и задания
1. Дайте определение договора ренты. Назовите его виды.
2. Каковы особенности договора пожизненного содержания с иж дивением?
Глава 20
Аренда
После изучения данной главы обучающийся будет
знать
:
понятие, значение и виды договора аренды
требования, предъявляемые к объекту соответствующего обя-
зательства
субъектный состав договора
содержание арендного обязательства
существенные условия и форма договора
ответственность сторон
основные положения о договоре проката
основные положения о договоре аренды транспортных
средств
основные положения о договоре аренды зданий и соору-
жений
основные положения о договоре аренды предприятий
основные положения о договоре лизинга
понятие и сущность договора безвозмездного пользования
назначение и классификацию договора найма жилого поме-
щения
основания возникновения договора социального найма;
уметь
:
разграничивать виды договора арендных обязательств
анализировать сферу применения норм, посвященных обяза-
тельствам, направленным на передачу вещей в пользование
правильно соотносить соответствующие нормы общих и спе-
циальных положений Гражданского кодекса РФ и иных ис-
точников
грамотно формировать условия договоров
владеть
:
основами анализа правовых норм об арендных обязатель-
ствах
системой знаний, позволяющих выбрать конкретный вид до-
говора аренды
техникой составления договоров соответствующего вида
навыками осуществления прав, входящих в содержание дого-
вора аренды, договора найма жилого помещения, договора
безвозмездного пользования
286
IV. Обязательственное право
20.1. Общие положения об аренде
Согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественно-
го найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с
договором, являются его собственностью.
Договор аренды является двусторонне обязывающим, консенсу-
альным, возмездным. Его стороны — арендодатель и арендатор.
В качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в
аренду имущества, однако наряду с этим арендодателями могут
быть также лица, управомоченные законом или собственником
сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Казенные предприятия как субъекты права оперативного управ-
ления могут сдавать в аренду любое движимое и недвижимое имущество только с согласия собственника. Что касается учреждений,
то они вообще не вправе сдавать имущество, закрепленное за ними
или приобретенное по смете, но учреждение может сдать в аренду
имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ).
Будучи собственником государственного имущества, государст-
во делегирует полномочия арендодателя по сдаче его в аренду соответствующим министерствам, ведомствам и иным органам.
Предметом договоров могут быть земельные участки, предпри-
ятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства,
жилье и иное имущество, которое не теряют своих натуральных
свойств в процессе его использования.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть
указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,
подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Специфическим образом регулируется сдача в аренду природ-
ных объектов.
Когда в аренду сдается участок земли (участок недр) или его
часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) данного участка
с указанием его части, сдаваемой в аренду.
Когда в аренду сдается здание, сооружение, помещения в них
или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества,
прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых
обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера
арендуемой площади.
20. Аренда
287
Договор аренды заключается на определенный или неопреде-
ленный срок. Определение срока аренды зависит от конкретного
календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Но при этом сами стороны могут
предусматривать передачу имущества во владение и пользование в
определенное специальным графиком время. В подобных договорах
обычно определяются общий срок действия договора и периоды
пользования имуществом (например, гаражом).
Заключая договор на неопределенный срок, любая сторона мо-
жет отказаться в любое время от договора, предупредив об этом
другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Закон или договор могут при этом установить
иной срок для оповещения о прекращении договора аренды, заключенного на указанный срок.
В ГК РФ разрешается сторонам договора аренды самим опре-
делить срок в договоре. Вместе с тем для определенных видов
аренды закон устанавливает максимальные сроки аренды. Договор
аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный
предельному.
Дома, квартиры, другие жилые помещения, части домов и квар-
тир могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, тогда как гражданам — на основании договора найма жилого помещения.
Арендодатель по договору обязан предоставить предусмотренное
договором имущество арендатору в хорошем состоянии. Это имущество должно находиться в исправном и пригодном для достижения определенной договором цели.
Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе
со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не
предусмотрено договором. Если же такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения
убытков.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем
имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор может истребовать от него это имущество.
288
IV. Обязательственное право
Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с
условиями договора и назначением имущества, а также требованиями, которые предъявляются к использованию имущества.
Для некоторых договоров аренды характерно то, что наниматель
обязан:
строго соблюдать технические, санитарные, пожарные и дру-
гие правила эксплуатации;
поддерживать имущество в исправном состоянии, произво-
дить за свой счет текущий ремонт;
нести расходы на его содержание, если иное не установлено
законом или договором.
Наниматель присваивает результаты пользования арендованного
имущества и становится собственником полученной продукции и
дохода. Однако в ходе аренды в имущество часто вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются
новые производства. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он
вправе их изъять.
В ходе пользования арендованным имуществом арендатор мо-
жет распоряжаться им и с согласия арендодателя, сдавать имущество в субаренду (поднаем). Арендатор при этом остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может
быть заключен на срок больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды кончается и договор субаренды.
В таких ситуациях (кроме перенайма) ответственным по догово-
ру перед арендодателем остается арендатор.
Согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий
договора;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении условленного договором
срока платежа не вносит арендной платы;
не производит капитального ремонта имущества в установ-
ленные договором аренды сроки, а при их отсутствии — в ра-
зумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом,
иными правовыми актами или договором производство капи-
тального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор арен-
ды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях,
когда:
арендодатель по договору не предоставляет имущество в
пользование арендатору или создает препятствия пользова-
нию этим имуществом;
20. Аренда
переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены
арендодателем при заключении договора, не были заранее из-
вестны арендатору и не должны были быть обнаружены арен-
датором во время осмотра имущества или проверки его ис-
правности при заключении договора;
арендодатель не производит являющегося его обязанностью
капитального ремонта имущества в установленные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отве-
чает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности,
по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях
преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия дого-
вора могут быть изменены по соглашению сторон.
289
20.2. Виды аренды
В соответствии со ст. 625 ГК РФ к отдельным видам договора
аренды и к договорам аренды отдельных видов имущества относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды
зданий и сооружений, аренды предприятий и финансовой аренды
(лизинга).
Ïî договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу
имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской
деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество,
предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (ст. 626 ГК РФ).
Таким образом договор проката характеризуется особым соста-
вом сторон: арендодателем может быть только лицо, которое осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, а арендатором — лицо (обычно
гражданин), которое использует имущество для потребительских
целей.
Договор проката заключается в письменной форме. Согласно
ст. 426 ГК РФ, он является публичным договором.
290
IV. Обязательственное право
Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присут-
ствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации
имущества или выдать ему письменные инструкции о пользовании
этим имуществом.
При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду
имущества, полностью или частично препятствующих пользованию
им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно установить недостатки имущества на
месте или осуществить замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в хорошем состоянии.
В соответствии со ст. 630 ГК РФ арендная плата по договору
проката, как правило, устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Законодатель установил порядок пользования арендованным
имуществом. В частности, закрепил, что капитальный и текущий
ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя. При этом сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача
им своих прав и обязанностей по этому договору другому лицу,
предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада
в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в
производственные кооперативы не допускаются.
На арендодателя, если иное не предусмотрено договором арен-
ды транспортного средства с экипажем, возлагается обязанность
страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с
эксплуатацией (когда страхование является обязательным).
По общему правилу, арендатор в течение всего срока договора
аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать
надлежащее состояние арендованного транспортного средства,
включая осуществление текущего и капитального ремонта. Он
своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.
Арендатор, если иное не предусмотрено указанным договором
аренды, несет расходы на содержание арендованного транспорта,
его страхование, включая страхование своей ответственности, а
также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.
Кроме того, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать
арендованное транспортное средство в субаренду на условиях дого-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]