Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Финансовое (ценностно ориентированное) моделирование в системе «компания — регион — отрасль». Монография
.pdf
Таблица 4.21
LLCR = =
+
⋅− ⋅+ ⋅
=
⋅+⋅+⋅+ ⋅
Исходные данные для расчета банковских процентов
10
LLCR
2
LLCR
2
171
Таблица 4.22
0 1 2
100
100
t
Динамика операционной деятельности проекта создания МКД
172
2
2
2
Примечание.
Источник:
Таблица 4.23
0 1 2
30 000 48 000 0 0 0 0 0 0 474 853
–30 000 –48 000 0 0 0 0 0 0 103 053
Расчет чистого денежного потока застройщика
Источник:
0 1 2
9. Выплаты, всего
0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
Итого, NCF застройщика
173
Из выполненных расчетов следует, что минимальная цена для
Новосибирска, при которой ПС МКД соответствует требованиям
банка и может получить финансирование, составляет 50 тыс. р.
2
. Таким образом, мы получили в первом приближении оценку
за м
финансовых ограничений со стороны банков: во всех районах,
в которых цены недвижимости ниже этой величины, застройщики не получат согласия банков на проектное финансирование.
Однако и в некоторых районах с большей ценой строительство МКД станет невозможным, если потребует повышенных
затрат на приобретение участка, его подготовку и обеспечение
коммуникациями, а также иных затрат, зависящих от местоположения МКД. Отметим, что уточнение исходных данных может
несколько (но незначительно) изменить рассчитанную цену. Так,
в расчеты заложена базовая ставка 10 % (строка 1 табл. 4.21), применяемая для среднего и крупного бизнеса. Для субъектов малого
1
бизнеса АО «Банк ДОМ.РФ» предлагает
базовую ставку 7,5 %
годовых — при такой ставке цена несколько меньше 50 тыс. р.
обеспечит возможность финансирования банком ПС МКД.
Сопоставив это с данными RID Analytics [17], приходим
к выводу, что банки вынуждены отказаться от финансирования
ПС МКД только в нескольких ценовых зонах Кировского района
Новосибирска, где средняя цена квадратного метра 45,5–48,6 тыс. р.
В других районах Новосибирска уровень цен способствует участию банков в ПС МКД.
Таким образом, правила ПЭФ не ограничивают предпринимательство. Базовая ставка 10 %, а тем более ставка 7,5 % существенно ниже, чем стоимость прежних форм кредита. Затраты на
ПС МКД возрастут на величину процентов за кредит, но уменьшатся вложения застройщиков в ПС МКД, что повысит доходность. В тех районах, где уровень цен невысок, ограничено предпринимательство, но не строительство, поскольку возможно создание МКД жилищно-строительными кооперативами.
Негативный эффект может проявиться в другом. Наряду
с документами по ПС МКД банк рассматривает и документы
по застройщику. Неудовлетворительное финансовое состояние
застройщика влечет отказ в финансировании. Это, конечно, соз-
1
На момент выполнения данных расчетов.
174
175
176
177
Value Based Management
VBM
178
NPV
IS
IS
NPVIRRPIDPPEAAEAC
EISEIS
179
180
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]