Оценка эффективности организационных и технических решений. Учебно-методическое пособие

Инвестиционная деятельность складывается из следующих составляющих:

–осмыслениеинвестиционныхнамерений;

–разработка инвестиционногопроекта;

–определение источников инвестирования и установление договорныхотношений;

–организация строительной деятельности сооружения объекта и обеспечение его функционирования по требованиям проекта.

1.4.Состав разделов проектной документации

Проектная документация как обязательное условие для ввода в эксплуатацию строительного объекта представляет собой регламентирующий пакет документов. Пакетсодержиттребованияк реализации различныхстроительныхрешений:инженерных, технологических,конструктивных.

Проектная документация отражает общее понимание концепции строительства сооружения со стороны как заказчика, так и застройщика, чтонаправленона обеспечениенормальногофункционированиястроительства.

Базовыми нормативными документами для разработки проектной документации являются следующиеакты:Градостроительный кодекс РФ и Положение Правительства РФ «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»3.

В соответствии с данным Положением установлен состав разделов проектной документации при ее подготовке:

–на различные виды объектов капитального строительства;

–на отдельные этапы строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства.

3 См.: Градостроительный кодекс РФ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 8. Ст. 744; Там же. 2020. № 18. Ст. 2916; О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию : Постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 // Консультант Плюс : [сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 75048/ (дата обращения: 20.10 2021).

21

Объекты капитального строительства в зависимости от функциональногоназначенияи характерныхпризнаков подразделяются на следующие виды:

–объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;

–объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищногофонда, социально-культурногои ком- мунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);

–линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).

Состав разделов проектной документации и требования к их содержанию с комментариями представлены в Приложении 1.

Проектная документация состоит из текстовой и графической частей.

«Текстовая часть содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание принятых технических

ииных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) техническиедокументы, используемыепри подготовке проектной документации, и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения.

Графическая часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме»4.

Под э т а п о м с т р о и т е л ь с т в а понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть неза-

4 О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию : Постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87.

22

висимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства).

Проектная документация на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения состоит из двенадцати разделов.

1.Пояснительная записка.

2.Схема планировочной организации земельногоучастка.

3.Архитектурные решения.

4.Конструктивные и объемно-планировочные решения.

5.Сведения обинженерном оборудовании, осетях инженернотехническогообеспечения, переченьинженерно-техническихмеро- приятий,содержаниетехнологическихрешений.Предусматриваются подразделы: система электроснабжения; система водоснабжения; система водоотведения; отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети.

6.Проект организации строительства.

7.Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства.

8.Перечень мероприятий по охране окружающей среды.

9.Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.

10.Мероприятия пообеспечению доступа на объект инвалидов.

11.Сметана строительствообъектовкапитальногостроительства.

12.Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

23

2. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ

Процесспроектированияи строительства сопряжен сусловиями альтернативности. Это означает, что применительно к одному объекту могут быть использованы разные инженерно-технические, организационно-технологическиеили хозяйственныерешения. Застройщикзадействует материалыи методыпроизводства, средства механизации, определяет объемно-планировочныерешения, уровенькомфортности объекта строительства сучетом наиболеерациональноговарианта.

Практика показала, что зачастую строительство с использованием максимально доступных и дешевых материалов, изделий

иконструкций влечет за собой необходимость значительных вложений на содержаниеи ремонт объекта капитальногостроительства в последующем. Применение качественных технологий, материалов, инженерного сопровождения на этапе строительства позволяет значительно снизить стоимость эксплуатационных затрат

иувеличить срок «жизни» объекта капитального строительства.

Методикавыбора рациональноговариантастроительстваоснована на сопоставлении технико-экономических показателей альтернатив, сравнении показателей инвестиционногопроекта с «эталоном»илипостроеннымсооружением.Принимаетсятаальтернатива, которая при сопоставимых условиях надежности и безопасности воплощения требует меньших затрат.

Прежде всего следует выделить три группы базовых негативных факторов, увеличивающих стоимость строительства.

1. Объективные факторы:

–рост цен на ресурсы, применяемые в строительстве (10–20 %

вгод);

–вероятность изменения законодательства (5–10 % в год);

–задержка начала строительства вследствие административных барьеров и несвоевременногофинансирования (5–10%в год).

24

2. Субъективные факторы связаны со следующими ошибками:

–избыточные объемно-планировочные решения (10–40 %);

–применение неэффективных конструктивных решений

(10–20 %);

–нерациональное размещение объекта (5–10 %).

Ксубъективным факторам «расчетного» порядка следует отнести неточности и ошибки в расчетах, в том числе:

– недостоверное определение объемов (10–20 %);

– неправильное применениесметных нормативов (10–30 %);

– погрешности,связанныеспроектоморганизациистроительст-

ва (5–10 %).

3. Низкая инновационная активность в строительной сфере, обусловленная отсутствием системы мотивации к снижению издержек.

Очевидно,чтосущественноевлияниенастоимостьстроительства оказывают неэффективные проектные решения.

При сравнении различныхпроектныхрешений в качествекритерия экономической эффективности используют систему показателей, которая подразделяется на показатели основные и показатели дополнительные (частные).

В числе основных показателей рассматриваются:

– сметная стоимость зданий, сооружений в целом или единицы строительной продукции (1 м2 площади здания, 1 м3 объема зданияили несущихи ограждающихконструкций и т. п.);

– себестоимость строительно-монтажных работ;

– трудоемкость работ (общая, удельная на 1 м2, 1 м3, 1 т и т. д.);

– продолжительность строительства объекта;

– выработка рабочего за единицу времени и др.

Кдополнительным (частным) показателям относятся:

–удельная трудоемкость;

–удельный вес строительно-монтажных работ в общем объеме капитальныхвложений;

–коэффициентсборности;

–расход основных строительных материалов на 1 млн руб. сметной стоимости строительно-монтажных работ;

25

–коэффициентзастройки;

–протяженностьинженерныхкоммуникаций и дорог;

–объем земляных работ по вертикальной планировке, инженерным коммуникациям и устройству дорог;

–затраты на освоение участка;

–степеньполезногоиспользованияобъема и площади зданий;

–трудоемкость изготовления продукции на строящемся предприятии;

–внутризаводские транспортные расходы;

–расходыпоэксплуатацииинженерныхкоммуникацийитранспортныхсооружений;

–удельные затраты сырья, топлива и энергии;

–срок службы возводимыхзданий и сооружений и ряддругих строительныхи эксплуатационныхпоказателей.

Важным показателем является удельная трудоемкость работ, то есть затраты труда на 1 руб. сметной стоимости строительно-

монтажныхработ(Зтр)или на единицуобъема объекта (Зтр1). Удельную трудоемкость работ определяют по формулам (1) и (2):

гдеОсмр –сметнаястоимостьстроительно-монтажныхработ, тыс. руб.;

где То – суммарные затраты труда при сооружении объекта, чел.- час, чел.-дн; V – объем строящегося объекта, м3.

Показатель удельной трудоемкости работ отражает затраты живоготруда припроизводствестроительно-монтажныхработи характеризует технологичность конструктивных решений сооружаемого объекта и уровень механизации работ.

Удельный вес строительно-монтажных работ (Ксмр) в общем объеме капитальных вложений (К) рассчитывают по формуле

26

Этот показатель характеризует уровень индустриализации строительства.

Коэффициент застройки (Кз) отражает степень использования застраиваемого земельного участка:

где Fз и Fо – площадь застраиваемой и общей территории участка соответственно.

Экономичность,илистепень, уровеньполезногоиспользования площади (Кп) или объема (Ко) зданий, рассчитывается по форму-

лам (5) и (6).

гдеFо –общая площадьздания, м2;Fп –полезная(жилаяили производственная) площадь, м2;

где V – объем здания, м3.

Коэффициенты Кп и Ко показывают, какая частьобщей площади или объема здания используется по прямому назначению, насколько правильно выбрана высота помещений, этажей и предусмотрены ли подсобные, вспомогательные помещения.

Для оценки экономической эффективности того или иного решения используется сопоставление величины дополнительных капитальных вложений (К1 – К2) с разностью текущих затрат или эксплуатационных расходов (С1 – С2) по выбранным вариантам.

Укажем последовательность расчетов при выборе наиболее эффективного варианта. Сначала определяют разность капитальных вложений по рассматриваемым вариантам К1 – К2, которая называется дополнительными капитальными вложениями по первому варианту в сравнении со вторым. Затем устанавливается величина снижения себестоимости продукции или эксплуатационных расходов С2 –С1. Влияниероста капитальныхвложений

27

на снижение себестоимости оценивается отношением величины этого снижения к величине вызвавших его капитальных вложе-

ний. Это отношение называется коэффициентом сравнительной экономической эффективности (Ер).

Данный коэффициентпоказываетэкономиюотснижениясебестоимости продукции, получаемуюна каждый рубль капитальных вложений.

В качестве минимально допустимого предела величины коэффициента эффективности Ен, ниже которого решение оценивается как неэффективное, считается Ен = 0,15. Если сравниваемые варианты отличаются друг от друга только размерами потребных капитальных вложений и эксплуатационными расходами (текущими затратами), то наиболее эффективное решение будет отвечать минимумумодифицированной суммыприведенныхстроительно-экс- плуатационных затрат. Модифицированные приведенные затраты (Зi) являются частным случаем интегрального эффекта капитальных вложений. Дляпредварительных расчетов различныхвариантов проектных решений можнопринять

Срок окупаемости дополнительных инвестиций (Ток) показывает временной период, за который дополнительные инвестиционные затраты в болеедорогостоящий вариант окупятся за счет прироста экономических результатов, обусловленного реализаций инвестиций. Для предварительных расчетов можно воспользоваться упрощеннойформулой:

Экономическуюэффективность рассчитываютпо каждомунаправлению технического процесса: механизации строительства, технологии производства работ и организации строительства.

28

При определении экономической эффективности механизации строительства учитывают применение нового и модернизацию устаревшего оборудования, повышение уровня механизации.

При расчете экономической эффективности новых методов технологии производства работи организации строительногопроизводствапредусматриваютсямероприятияпоприменениюпоточныхметодов строительства,прогрессивныхспособов производства работ и т. д.

Себестоимость (годовые эксплуатационные расходы) по каждомуиз сравниваемыхвариантов определяютна основании производственных калькуляций.

29

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ПРОЕКТИРУЕМЫХ СИСТЕМ

3.1. Виды сметной документации

Согласно пункту 30 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации «сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия – расчетная стоимость на этапе архитектурно-строительного проектирования, подготовки сметы на снос объекта капитального строительства»5.

Сметная стоимость представляет собой прогноз затрат строительной организации на осуществление комплекса строительномонтажных работ для заключения подрядного (субподрядного) договора на ведение строительных работ, оценки уровня прибыли и контроля за расходованием ресурсов в ходе строительства.

Единые методы формирования сметной стоимости изложены в Методике определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитальногоремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации6 (далее – Методика), опубликованной в федеральном реестре сметных нормативов.

5Градостроительный кодекс : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года

№190-ФЗ (ред. от 30 декабря 2020 года с изм. и доп., вступ. в силу с 10 января 2021 года).

6Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации : утв. приказом Минстроя России от 4 августа 2020 года № 421/пр. Приказ зарегистрирован МинюстомРоссии23 сентября2020 годаза№59986 //Министерствостроительства

30