Тема 10. СДЕЛКИ С ЗЕМЛЕЙ

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей11.

Чтобы быть объектом сделки, земельный участок должен обладать оборотоспособностью, т.е. субъект земельных отношений имеет право распоряжаться им без ограничений.

Виды сделок с земельными участками и их правовое регулирование:

1)купля-продажа земельных участков (ст. 549 – 557 ГК РФ; ст. 37

ЗК РФ);

2)аренда земельных участков (ст. 606 – 625 ГК РФ; ст. 22, п. 3 ст. 37

ЗК РФ);

3)мена земельных участков (гл. 31 ГК РФ; глава V.2, ст. 37 ЗК РФ);

4)дарение земельных участков (гл. 32 ГК РФ);

5)рента земельных участков (гл. 33 ГК РФ);

6)ипотека (залог) земельных участков12;

7)переход прав на земельные участки по наследству13.

Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в главе 9 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме за исключением договоров аренды, заключённых на срок до одного года. Предметом любой сделки с землёй может быть только индивидуально определённый земельный участок, т.е. к договору в обязательном порядке прилагается выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Отсутствие данного документа может повлечь признание сделки недействительной.

Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ все сделки с землёй подлежат обязательной государственной регистрации территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картогра-

11Ст. 153 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3302.

12Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998.

№29. Ст. 3400.

13См.: ст. 1124, 1137, 1139, 1181, 1182 Гражданского кодекса РФ (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу

с01.09.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 49.

Ст. 4552.

42

фии. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Вопросы и задания для самоконтроля

1.Раскройте понятие «оборотоспособность» земельных участков.

2.Охарактеризуйте основания ограничения оборотоспособности и основания изъятия земельных участков из оборота.

3.Каковы особенности купли-продажи земельных участков?

4.Каковы особенности аренды земельных участков?

5.Каковы особенности мены земельных участков?

6.Каковы особенности дарения, ренты и залога земельных участ-

ков?

7.В чём заключается порядок перехода прав на земельные участки по наследству?

8.Опишите особенность регистрации сделок с земельными участ-

ками.

9.Перечислите документы, на основании которых может быть проведена государственная регистрация права на земельный участок и документы, удостоверяющие права на земельные участки.

10.Какие органы государственной власти и местного самоуправления осуществляют предоставление земельных участков?

43

Тема 11. ПРЕКРАЩЕНИЕ И ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Прекращение прав на землю происходит обыкновенно одновременно с прекращением пользования конкретным земельным участком.

Прекращение и ограничение прав на землю происходит в случаях, порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Прекращению и ограничению прав на землю посвящены,

вчастности, нормы Конституции (ст. 35), Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 209), Земельного кодекса РФ (гл. VII), Лесного кодекса РФ (ст. 9), ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ «Об охране окружающей среды», ФЗ «О радиационной безопасности населения», ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений

вотдельные законодательные акты Российской Федерации» и др.

Прекращение прав на землю бывает полным или частичным (относится к случаям, когда при уменьшении размеров земельного участка прекращается пользование им в определённой части, соответствующей уменьшению его размеров).

Согласно ст. 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок прекращается в следующих случаях:

•при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

•при отказе собственника от права собственности на земельный

участок.

При отчуждении земельного участка происходит добровольная передача права собственности на земельный участок третьему лицу на основании сделки (договоров купли-продажи, мены, дарения и др.)

Добровольный отказ от права собственности на земельный участок регулируется ст. 236 Гражданского кодекса РФ и ст. 53 Земельного кодекса РФ. Нормами названных статей установлено, что гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный участок посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на данный земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Так же законодательно предусмотрен такой вид прекращения права собственности на земельный участок, как принудительное изъятие в по-

44

рядке, установленном гражданским законодательством14. К основаниям принудительного прекращения права собственности относится: обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам; отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; изъятие земельного участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства; реквизиция; конфискация; национализация. Конкретизацию норм гражданского законодательства касательно данного вопроса можно найти как в земельном законодательстве, так и в иных нормативных актах.

В соответствии со ст. 45 Земельного кодекса РФ право постоянного

(бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения

земельным участком прекращается при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок путём подачи заявления об отказе от права на земельный участок в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в порядке, установленном ст. 53 ЗК РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается принудительно:

а) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации в случаях:

−использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

−порчи земель;

−невыполнения обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

−невыполнения обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

−неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда

земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назна-

14 П. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)

от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32.

Ст. 3302.

45

чения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

б) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Согласно ст. 46 ЗК РФ прекращение аренды земельного участка происходит по основаниям, установленным гражданским законодательством: истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновлённым на неопределённый срок (ст. 621); отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключён на неопределённый срок (ст. 610); досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. ст. 619, 620), а также по инициативе арендодателя по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Однако не допускается прекращение аренды земельного участка даже при ненадлежащем использовании земельного участка и с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 619 Гражданского кодекса РФ, устанавливаются специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, предусматривающие предоставление арендодателем в суд доказательств, подтверждающих существенные нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Статьёй 47 Земельного кодекса РФ в качестве оснований прекраще-

ния права безвозмездного пользования земельным участком по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон установлены: истечение срока, на который земельный участок был предоставлен; основания, установленные для прекращения права постоянно-

46

го (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев, когда право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности, и когда право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи: работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы; работника, принятого на обучение, на весь срок получения образования; работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия. Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

Согласно ст. 48 Земельного кодекса РФ право ограниченного пользо-

вания чужим земельным участком (сервитут) может быть прекращено по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по требованию собственника земельного участка, обременённого сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен и в судебном порядке в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка)15. Публичный сервитут может быть прекращён в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путём принятия акта об отмене сервитута.

Смерть собственника, землепользователя или землевладельца также является основанием для прекращения его права на земельный участок.

Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определённый срок актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или

15 Ст. 276 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3302.

47