В Земельном кодексе РФ закреплена процедура заключения договора аренды земельного участка, из состава государственного или муниципального фонда по результатам проведения торгов в форме аукциона.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) устанавливается в соответствии со ст. 274 – 277 Гражданского кодекса РФ, ст. 23 и Главой V.3 Земельного кодекса РФ. Согласно вышеуказанным нормам сервитут может быть срочным и постоянным, общим (частным) и публичным. В зависимости от вида сервитута определяются его особенности, выражаемые в условиях и порядке его установления.

Характеристика права безвозмездного пользования земельным участком выражена в ст. 24 Земельного кодекса РФ, в которой данное право определено как право, предоставляемое на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе

ввиде служебного надела, и земельные участки, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела. Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается

всоответствии с гражданским и земельным законодательством.

Вопросы и задания для самоконтроля

1.Сформулируйте понятия «собственность», «право собственности».

2.Классифицируйте формы собственности.

3.Что подразумевается под разграничением государственной собственности на землю собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований.

4.Раскройте понятие и особенности права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

5.Раскройте понятие и особенности права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

6.Раскройтепонятие иособенностиправаарендыземельного участка.

7.Раскройте понятие и особенности права ограниченного пользования чужим земельным участком.

8.Раскройте понятие и особенности права безвозмездного пользования земельным участком.

32

Тема 8. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ Права на земельные участки, закреплённые в нормах земельного законодательства, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами.

В целом же основаниями возникновения земельных правоотношений являются юридические факты, т.е. обстоятельства, влекущие в соответствии с законом юридические последствия, в частности основания приобретения прав на земельные участки.

Предложим классификацию оснований возникновения прав на земельные участки по следующим основаниям:

1. Гражданско-правовые:

а) Сделки с земельными участками.

Статья 8 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что гражданские права возникают и из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

б) Переход права на землю при реорганизации юридических лиц. в) Приобретательная давность.

Если имущество собственника не имеет, собственник его не известен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом. И в качестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности8.

г) Судебные решения.

Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также призна-

8 ст. 234 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3302.

33

ние судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 3 ст. 225 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

д) Решения собраний в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 2. ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок образуется путём выдела в счёт земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путём выдела земельного участка в порядке, установленном п. 4 – 6 ст. 13.

2. Административно-правовые:

а) Предоставление земельных участков из государственной и муниципальной собственности, т.е. на основании акта, изданного органами государственной власти или органа местного самоуправления.

б) Переоформление ранее возникших прав на землю.

Права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, ранее предоставленных гражданам, возможно переоформить на право собственности или аренды земельного участка9.

в) Приватизация земель (переход права собственности на земельные участки из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан). Отличие от переоформления состоит в том, что на земельные участки при приватизации оформляется право собственности. Происходит согласно Федеральному закону от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

г) Переход права на землю при отчуждении имущества, находящегося на нём. Приобретение прав на земельные участки возникает относительно обладателей прав на здания, строения и сооружения, находящихся на приобретаемом участке.

Помимо общих положений о приобретении прав на земельные участки, установленных в законодательстве, имеются и особые нормы, определяющие основания возникновения отдельных видов прав. Учитывая особенности им присущие, уделим особенное внимание их описанию.

Основания возникновения права собственности.

Право собственности на земельный участок может возникнуть у физических и юридических лиц в связи с наступлением всех перечисленных выше оснований. Статьёй 218 Гражданского кодекса РФ установлены основания для приобретения права собственности как на имущество, имеющее собственника, так и не имеющее. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной

9 О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: федер.

закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ // Российская газета. 2001. № 211–212.

34

сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Законодательством установлены также и особые случаи возникновения государственной и муниципальной собственности на земельные участки. Возникновение права собственности в данных случаях также имеет комплекс оснований.

Одной из наиболее существенных процедур административного характера, вслед за которыми последует возникновение федеральной собственности субъектов РФ, муниципальной собственности на землю, является разграничение государственной собственности на землю на основании Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю». В данном случае в основании лежит нормативный акт, а также решения соответствующих органов о закреплении конкретных земельных участков за конкретными собственниками.

Право государственной или муниципальной собственности может также возникнуть в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ), а также при изъятии земельного участка ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации (ст. 54 ЗК РФ), конфискации земельного участка (ст. 50 ЗК РФ), реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ). В данном случае в основании возникновения права государственной собственности находятся решения соответствующих органов власти, а также судебные решения о принудительном прекращении права собственности граждан или юридических лиц.

Как уже указывалось, право муниципальной или государственной собственности может также возникнуть и на бесхозяйный земельный участок на основании решения суда.

Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих случаях будет государственная регистрация права федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности.

Основания возникновения прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками.

В большинстве случаев основанием приобретения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю. Может быть приобретено это право и на иных предусмотренных гражданским законодательством основаниях.

35

Возможность заключения сделки, предметом которой является непосредственное приобретение права постоянного (бессрочного) пользования, не предусматривается. Однако сделка может служить основанием приобретения этого права тогда, когда заключается договор о переходе права на недвижимость, расположенную на земельном участке, который был использован на основе этого права.

Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены в ст. 268 Гражданского кодекса РФ, условия предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование указаны

вст. 39.9 Земельного кодекса РФ, где перечислены категории лиц, имеющих исключительное право пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности,

Что касается приобретения права пожизненного наследуемого владения земельные участки, согласно ст. 265 Гражданского кодекса РФ, право пожизненного наследуемого владения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Однако земельные нормы с момента вступления в действие Земельного кодекса РФ не содержат положений о предоставлении гражданам на праве пожизненного наследуемого владения земельных участков, но право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования.

После введения в действие Земельного кодекса РФ 2001 года основаниями возникновения права пожизненного наследуемого владения являются два юридических факта: принятие гражданином наследства, когда

внаследственную массу входит земельный участок, принадлежавший наследователю на праве пожизненного наследуемого владения; договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода права собственности на здания (строения), расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения бывшему собственнику недвижимости.

Вто же время и право пожизненного наследуемого владения, как и право постоянного (бессрочного) пользования, переходит приобретателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежавшем прежнему владельцу недвижимости на основе этого права.

Основания возникновения права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) установлены как земельным, так и гражданским законодательством. Основанием возникновения сервитута по гражданскому законодательству (так называемого «частного сервитута») является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для

36

регистрации прав на недвижимое имущество (274 ГК РФ). Если соглашение об установлении и условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнём то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т.е. по инициативе, собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Вышеназванные основания возникновения сервитута также относятся к случаям установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно земельному законодательству публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков

(ст. 23 ЗК РФ).

Право аренды и субаренды земельного участка возникает на основании соответственно договора аренды и субаренды. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами.

Основаниями возникновения права безвозмездного пользования являются: решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления, предоставляющего земельный участок, либо на основании договора, если земельный участок передаётся в пользование гражданином или юридическим лицом – собственником земли, в том числе в виде служебного надела.

Особое место в правовом регулировании земельных отношений занимают нормы, на основании которых возникают права на земельные участки при переходе прав на недвижимость (здания, строения, сооружения), расположенную на земельном участке. Так, согласно 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

В целом, права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации и удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральном законодательстве.

Договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования земельного участка, заключённые на срок менее чем один год, не подлежат

37