Объекты оценки. Обязательная оценка

Законодательство об оценочной деятельности не содержит ис- черпывающего перечня или классификации объектов оценки, кото- рыми могут выступать любые объекты гражданских прав, в отноше- нии которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте, в том числе отдельные материаль- ные объекты; совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе предприятия; право собственности и иные вещные пра- ва; права требования, обязательства (долги); работы, услуги и др.

Оценка может быть обязательной и добровольной. Основания для обязательного проведения оценки определены ст. 8 Закона об оценочной деятельности.

Некоторыми законами предусмотрен обязательный характер ве- личины стоимости объекта оценки (ст. 15 Закона об ООО, п. 3 ст. 34 и п. 3 ст. 75 Закона об АО, ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 11 но- ября 2003 г. No 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», ст. 30 За- кона о банкротстве, ст. 3 Закона об отчуждении имущества и др.).

Следует учитывать, что «оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственно­ го органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины сто­ имости объекта оценки возможно только до момента заключения до­ говора (издания акта государственным органом либо принятия реше­ ния должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения неза­ висимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установле­ ния обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуще­ ству оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не явля­ ется обязательной, и, следовательно, самостоятельное ее оспарива­ ние посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдель­ ного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины мо­ жет рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненорма­ тивного акта или решения должностного лица, о признании недей­ ствительным решения органа управления юридического лица и др.)»¹.

Виды стоимости. Методы и подходы к оценке

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наи- более вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны действуют разумно, распо- лагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под отсутствием чрезвычайных обстоятельств Закон об оценочной деятельности понимает наличие следующих условий: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хо- рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих инте- ресах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было; пла- теж за объект оценки выражен в денежной форме. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает также, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Если в нормативном правовом акте, содержащем требование о проведении обязательной оценки, или в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) ка- питал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; при определении стоимости безвозмезд- но полученного имущества и др. (п. 7 ФСО No 2).

Кадастровая стоимость – установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комис- сии по рассмотрению споров о результатах определения кадастро- вой стоимости (ст. 3 Закона об оценочной деятельности). Согласно п. 3 ФСО No 4 под кадастровой стоимостью понимается установ- ленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массо- вой оценки, или при невозможности определения рыночной сто- имости методами массовой оценки рыночная стоимость, опреде- ленная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

В силу п. 5 ФСО No 2, помимо рыночной и кадастровой сто- имости, при осуществлении оценочной деятельности использу- ются инвестиционная стоимость и ликвидационная стоимость.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инве- стиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший ти- пичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продав- ца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Методом оценки является последовательность процедур, по- зволяющая на основе существенной для данного метода инфор- мации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Итоговая стои- мость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обо- снованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оцен- ке. Подходы к оценке, применяемые при осуществлении оце- ночной деятельности, определены ФСО №1

Оценщик при проведении оценки обязан использовать за- тратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные мето- ды оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых дохо- дов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стои- мости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оцен- ки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении кото- рых имеется информация о ценах.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходи- мых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с уче- том износа и устареваний. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобще- ние) результатов расчета стоимости объекта оценки при исполь- зовании различных подходов к оценке и методов оценки.