Защита права на сервитут

Гражданский кодекс не предусматривает специального вещного иска (подобного конфессорному) для защиты уже возникшего сервитутного права от возможных нарушений со стороны собственника служащей земли или третьих лиц. Следовательно, сервитуарий может воспользоваться предусмотренными в ст. 304 ГК РФ общими для всех iura in re исками для защиты своего права от нарушений, не связанных с лишением владения. Если сервитуарий встречает фактические препятствия в реализации принадлежащего ему права (например, сосед возводит забор на месте прохода), то используемый им иск имеет характер прогибиторного. Если же притязания носят юридический характер (сосед оспаривает наличие у сервитуария самого права прохода), то применяемый для защиты иск является негаторным. Заметим, что предоставление сервитуарию средств защиты, предусмотренных в ст. 304 ГК РФ, связано с необходимостью признания возможным владения сервитутами, поскольку ст. 305 ГК РФ предполагает защиту вещными исками собственника только для владельцев чужого имущества.

Помимо вещных исков управомоченный субъект может использовать и обязательственно-правовые средства для защиты сервитута. Во-первых, заключив соглашение об установлении сервитута, сервитуарий приобретает возможность предъявления обязательственного иска к контрагенту (собственнику служащей недвижимости) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора ( п. 1 ст. 393 ГК РФ). Этот иск относится к категории договорных, следовательно, применяться он может только против другой стороны сделки - собственника praedium serviens, но не против третьих лиц.

Во-вторых, от нарушений со стороны третьих лиц сервитуарий способен защищаться не только с помощью негаторного и прогибиторного исков, но также, если эти нарушения повлекли возникновение у него убытков, с помощью обязательственного (внедоговорного) иска о возмещении причиненного вреда (ч. 1 п. 1 ст. 1064 ГК РФ).

Основания прекращения сервитутов

1. Как и всякое ius in re, сервитут прекращается гибелью служебной земли или иной недвижимости - объекта сервитутного права, которая может иметь как фактический (пересыхание источника воды, находившегося на praedium serviens), так и юридический характер (изъятие служащего участка для государственных или муниципальных нужд в порядке, предусмотренном в ч. 1 п. 1 ст. 239 ГКРФ). Сервитутное право в этом случае прекращается автоматически с момента гибели его объекта. В связи с этим на регистрационной записи о сервитуте в Едином государственном реестре ставится специальный штамп погашения ( п. 62, 64 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

2. Подобно другим ограниченным вещным правам, сервитуты уничтожаются слиянием в одном лице собственников praedium serviens и praedium dominans, дереликцией, а также расторжением договора об установлении сервитута.

Слияние прав собственности в одном лице может произойти как на стороне собственника служащей земли (консолидация), так и на стороне сервитуария (конфузия). Если позднее один из этих участков будет передан третьему лицу, то ранее существовавший сервитут не восстановится.

Допустимо ли упразднение сервитутов односторонним отказом от права? Думается, дереликция в отношении сервитутов вполне возможна, поскольку новый ГК РФ упоминает об одностороннем отказе как об одном из способов прекращения права собственности ( п. 1 ст. 235, ч. 1 ст. 236). Учитывая этот факт, а также то, что и ius dominii, и servitutes относятся к категории вещных прав, расширительное толкование данной нормы Кодекса применительно к сервитутам не будет противоречить основным началам и смыслу гражданского законодательства. Поскольку дереликция является односторонней сделкой, она должна быть совершена в простой письменной форме и зарегистрирована в Едином государственном реестре ( п. 1 ст. 4 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Сервитут утратит силу только с момента регистрации одностороннего отказа сервитуария.

Наконец, сервитут утрачивает силу в случае расторжения соглашения об установлении данного ius in re aliena. Договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке по инициативе собственника служащего участка, если, например, сервитуарий не вносит обусловленную соглашением плату за пользование чужим имуществом, или по иным основаниям, предусмотренным в договоре. Сервитут прекращается с момента регистрации расторжения соответствующего договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Специальные основания прекращения сервитутов включают в себя:

- во-первых, гибель praedium dominans, поскольку только вещные сервитуты основаны на соседстве земельных участков, один из которых является служащим, а другой - господствующим;

- во-вторых, истечение срока действия сервитута. Дело в том, что современное законодательство (п. 51 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ч. 1 п. 5 ст. 55 проекта ЗК РФ) предусматривает возможность существования не только постоянных, но и временных сервитутов. Последние и прекращаются с истечением срока;

- в-третьих, отпадение основания, по которому ранее был установлен сервитут (п. 1 ст. 276 ГК, ч. 2 п. 6 ст. 55 проекта ЗК РФ). Это может иметь место, если сервитуарий вообще утратит интерес к использованию чужой земли (например, прекратит сельскохозяйственное производство, в связи с чем вода из чужого источника ему будет не нужна), или же если он приобретет возможность удовлетворить свои нужды за счет собственного участка (например, вырыв колодец, получит свой источник воды, необходимый для орошения выращиваемых сельскохозяйственных культур).

При наличии упомянутых обстоятельств автоматического прекращения сервитута не наступает. Это может произойти только по требованию заинтересованного лица - собственника praedium serviens. Если сервитуарий акцептует такое требование, то сервитут прекращается соглашением сторон с момента его государственной регистрации. В случае отказа от акцепта собственника praedium dominans спор разрешается в судебном порядке, а сервитут утрачивает силу с момента вступления в законную силу судебного решения, удовлетворившего иск о прекращении сервитута;

- в-четвертых, невозможность использования собственником служащего земельного участка в соответствии с его назначением в результате обременения сервитутом (п. 2 ст. 276 ГК РФ, ч. 2 п. 6 ст. 55 проекта ЗК РФ). В этом случае (в отличие от предыдущего) прекращение сервитута возможно только в судебном порядке по иску собственника praedium serviens;

- в-пятых, если в качестве сервитуария выступает не собственник господствующей недвижимости, а субъект иного вещного права на нее (пожизненный наследуемый владелец, постоянный (бессрочный) пользователь praedium dominans либо обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на недвижимость, находящуюся на чужой земле), то сервитут прекращается на основании правила: resolute iure concedentis resolvitur ius concessum. Это означает, что сервитут в данном случае утрачивает силу с уничтожением ограниченного вещного права, принадлежащего сервитуарию в отношении praedium dominans (пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования) или иной господствующей недвижимости (права хозяйственного ведения или оперативного управления);

- в-шестых, особое основание прекращения действует в отношении водных и лесных сервитутов. Дело в том, что в качестве субъектов, обременяемых такими сервитутами, согласно ч. 1 ст. 42, ч. 3 ст, 43, ч. 3 ст. 55 Водного и ст. 17, ч. 2 ст. 21, ч. 1 ст. 22 Лесного кодексов, выступают не собственники водных объектов и участков лесного фонда (РФ в целом и субъекты РФ), а граждане и юридические лица, которым они предоставлены во временное пользование. Срок такого пользования ограничен 25 годами для водных объектов (ч. 2 ст. 42 Водного кодекса) и 49 годами для участков лесного фонда (ч. 1 ст. 31, ч. 1 ст. 37 Лесного кодекса РФ).

Таким образом, при утрате владельцем служащего водного объекта или участка лесного фонда права пользования на него (в связи с истечением срока, смертью пользователя-гражданина, прекращением деятельности пользователя - юридического лица или по иным основаниям, не допускающим правопреемства) прекращается и действие договора об установлении водного или лесного сервитута, стороной которого был пользователь. Следовательно, с отпадением основания возникновения сервитута прекращается действие и самого ius in re aliena.

Как и при гибели объекта сервитутного права, во всех остальных случаях прекращение сервитута подтверждается специальным штампом погашения, который ставится на регистрационной записи о сервитуте в Едином государственном реестре (п. 62, 64 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Плата за сервитут (Монахов Д.А., Тиммерманс В.)

Пункт 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ содержит специальное постановление о возмездном характере сервитутных прав: "собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, вносить соразмерную плату за пользование участком".

Что представляет из себя плата за сервитуты? Каковы должны быть правила ее установления? Допустима ли плата в виде периодических платежей? Как данный вопрос решался и решается в других правопорядках? На эти и другие вопросы авторы постараются ответить в рамках данной статьи.

1. Несмотря на недостаточную конкретность формулировки п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ ("вносить соразмерную плату за пользование") необходимо тем не менее констатировать, что она если и не закрепляет, то как минимум, допускает возможность возложения на сервитуария обязанности совершать периодические выплаты в пользу собственника служащей недвижимости, то есть допускает возможность установления сервитутов за периодические платежи. Такое правило весьма необычно для континентальной правовой системы, следующей классическим положениям гражданско-правовой доктрины вещных прав, однако оно достаточно прочно закрепилось в российской правоприменительной практике. Ее анализ показывает, что российские суды широко применяют периодические платежи при установлении сервитутов.