Виды сервитутов

В отличие от римских источников и русского дореволюционного права, в современном российском законодательстве отсутствует единый перечень сервитутных прав. Упоминания об отдельных видах сервитутов встречаются в Гражданском, Водном, Лесном, Градостроительном кодексах, а также в проекте Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в Гражданском кодексе РФ (ч. 2 п. 1 ст. 274) перечислены следующие виды сервитутов:

- право прохода и проезда через соседний земельный участок;

- право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов через чужую землю;

- право пользоваться источником воды, находящимся на соседней земле, для обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Наконец, в ч. 2 п. 4 ст. 340 и в ч. 2 ст. 553 ГК РФ предусмотрено принадлежащее продавцу либо залогодателю земельного участка право ограниченного пользования (сервитут) той частью земли, которая занята остающейся в собственности venditor'a (залогодателя) недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Особенность этого ius in re заключается в легальном порядке его установления. В данном случае сервитут возникает не на основе договора или судебного решения (как все другие современные сервитуты), а в силу прямого указания закона (Кодекса) при отчуждении земельного участка с сохранением за продавцом либо залогодателем права собственности в отношении находящейся на земле недвижимости.

Перечень сервитутных прав, предусмотренный в ГК РФ, является открытым, поскольку, согласно ч. 2 п. 1 ст. 274 Кодекса, стороны могут предусмотреть в договоре и иные сервитуты для удовлетворения «других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Водный кодекс РФ (ч. 1 ст. 44) включает в себя следующие виды частных водных сервитутов:

- право забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;

- право водопоя и прогона скота;

- право использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.

В отличие от ГК РФ, установленный в Водном кодексе перечень сервитутов может быть дополнен только водным законодательством РФ (ч. 2 ст. 44), но не соглашением сторон. Градостроительный кодекс РФ (п. 3 ст. 64) упоминает следующие виды частных градостроительных сервитутов:

а) право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур;

б) право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;

в) право прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;

г) право применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений;

д) право эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки.

Как и в ГК РФ, перечень сервитутов, предусмотренный в Градостроительном кодексе, является открытым, поскольку, согласно п. 3 ст. 64, частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться для обеспечения и «других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Отметим, что некоторые из предусмотренных Градостроительным кодексом частных сервитутов относятся к категории servitutes discontinuae, возможность реализации которых ограничена определенным периодом времени или иным обстоятельством. Дело в том, что из анализа наименований по крайней мере трех частных градостроительных сервитутов (а, б, г) вытекает, что они являются непостоянными, так как могут быть реализованы только в период проведения строительства, реконструкции, ремонта зданий, строений и сооружений, а также во время работ по инженерной подготовке, защите от затопления и подтопления, устройству подпорных стен на господствующем земельном участке.

Вместе с тем другие частные градостроительные сервитуты являются постоянными, поскольку юридически могут осуществляться сервитуарием в любой момент, вне связи с каким-то периодом времени или иным обстоятельством. К такого рода servitutes continuae относятся, в частности, право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения эксплуатации зданий, строений и сооружений, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур; право прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок и, наконец, право эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки.

Лесной кодекс РФ (ч. 2 ст. 21) содержит в себе только общее упоминание о частном лесном сервитуте, ничего не говоря об отдельных его разновидностях, которые, вероятно, будут предусматриваться в договорах, заключаемых пользователями участков лесного фонда с заинтересованными лицами.

Наконец, проект Земельного кодекса РФ (п. 3 ст. 55) дополняет перечни сервитутов, содержащихся в Гражданском и Водном кодексах РФ, новыми видами сервитутных прав, включая в себя:

- право проведения дренажных работ на соседнем участке;

- право сенокоса и пастьбы скота на соседнем земельном участке в периоды, соответствующие местным условиям и обычаям;

- право временного пользования чужим земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ;

- право ремонтно-строительной полосы на соседнем участке;

- право возведения здания, строения, сооружения на земельном участке с опорой на соседний земельный участок. Это право весьма напоминает римский servitus oneris ferendi;

- право возведения здания, строения, сооружения, нависающих над соседним участком на определенной высоте, т.е. вторгающихся в воздушное пространство соседа. Похожий сервитут (s. proiicendi et protegendi) существовал и в римском праве;

- право возведения здания, строения, сооружения определенной высоты на соседнем земельном участке;

- право создания на соседнем земельном участке защитных лесных насаждений и других природоохранных объектов.

Перечень сервитутов, предусмотренный в проекте ЗК РФ, не является исчерпывающим. Согласно подп. 12 п. 3 ст. 55 проекта ЗК РФ, договором между собственниками земельных участков могут быть установлены и иные сервитуты.

Подводя итог рассмотрению отдельных видов сервитутов, нельзя не упомянуть снова и о так называемых публичных сервитутах. В Основных положениях Государственной программы приватизации в РФ после 1 июля 1994 г. ( ч. 10 п. 4.10.) предусмотрено три вида таких «сервитутов»: собственники земельных участков обязаны обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходных и автомобильных дорог, объектов инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи им земельного участка в собственность; они также обязаны обеспечить возможность размещения на принадлежащем им участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; наконец, на собственниках лежит обязанность предоставления доступа на земельный участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры (электрических и телефонных кабелей, водопровода, газопровода, канализации и т.п.). Кроме того, Водный, Лесной и Градостроительный кодексы РФ (соответственно в ст. 43, ст. 21 и ст. 64) упоминают о водных и лесных «публичных сервитутах».

Являются ли «публичные сервитута», содержащиеся в перечисленных нормативных актах, особым видом сервитутных прав? Нет, поскольку, как уже было отмечено, такие «сервитуты» вообще не относятся к категории прав на чужие вещи, представляя собой лишь ограничения права собственности в силу закона.