Основания установления сервитутов

1. Договор как способ установления сервитутов предусмотрен в п. 3 ст. 274 Гражданского1, ч. 3 ст. 43 Водного, ч. 2 ст. 21 Лесного кодексов РФ, ч. 2 п. 5 ст. 8 ФЗ « О товариществах собственников жилья», п. 1 ст. 27 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в ч. 2 п. 1 ст. 55 проекта ЗК РФ.

Участником такого соглашения с одной стороны является лицо, обременяемое сервитутом, в качестве которого (согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ и ч. 2 п. 1 ст. 55 проекта ЗК РФ) может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости, но не субъект иного вещного права. Аналогичная норма содержится и в ч. 2 п. 5 ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья», согласно которому соответствующий договор заключается сервитуарием с собственниками помещений в кондоминиуме (домовладельцами). В отличие от упомянутых актов, в ч. 3 ст. 43 Водного, а также ст. 17 и ч. 2 ст. 21 Лесного кодексов РФ предусматривается заключение такой сделки не с собственниками водных объектов и участков лесного фонда, а с гражданами и юридическими лицами, которым соответствующее имущество предоставлено в долгосрочное или краткосрочное пользование, т.е. на ином вещном или даже обязательственном титуле.

Другой стороной договора является сервитуарий - лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким субъектом может быть не только собственник, но и лицо, которому господствующий земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 274 ГК РФ).

Если же требование о предоставлении сервитута связано с необходимостью использовать здания, сооружения и иную недвижимость, находящуюся на чужой земле, то управомоченной стороной соответствующего договора (сервитуарием) могут быть не только собственник построек, но и обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на это имущество, т.е. (согласно ст. 294 и 296 ГК РФ) государственные или муниципальные унитарные предприятия, федеральные казенные предприятия и учреждения.

Договор об установлении сервитута заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (согласно п. 1 ст. 4 и п. 1 ст. 12 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Регистрация договора заключается во внесении записи о нем в подразд. III-4 Единого государственного реестра и удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа, содержащей сведения о дате регистрации и номере, под которым зарегистрирована сделка о сервитуте (п. 44, 77, 78 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

К существенным условиям такого договора следует отнести условия о его предмете и цене. Предметом соглашения является предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью.

Следует отметить, что необходимость государственной регистрации распространяется не только на соглашение об установлении сервитута, но и на возникающее на его основе право. Сервитут вступает в силу с момента его регистрации в Едином государственном реестре (п. 1 ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Регистрация сервитута удостоверяется выдачей управомоченному субъекту специального документа - Свидетельства о государственной регистрации права на сервитут, в котором указываются: правоприобретатель, вид, дата и номер регистрации сервитута в Едином государственном реестре (п. 73, ч. 1, 2 п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра).

2. Судебное решение как основание возникновения сервитутов упоминается в п. 3 ст. 274 Гражданского, ч. 3 ст. 43 Водного, ч. 2 ст. 21 Лесного кодексов РФ, ч. 2 п. 5 ст. 8 ФЗ « О товариществах собственников жилья», ч. 1 п. 1 ст. 17 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в ч. 2 п. 1 ст. 55 проекта Земельного кодекса РФ.

Если собственник praedium serviens отказывается заключить договор об установлении сервитута или стороны не могут прийти к соглашению о его условиях, то сервитут может быть установлен на основании вступившего в законную силу судебного решения, вынесенного по иску лица, требующего предоставления сервитута. Истец в этом случае должен доказать в суде, что нормальное хозяйственное использование его земли или иной недвижимости невозможно без обременения сервитутом чужого недвижимого имущества.

Когда же возникает сервитут: с момента вступления в силу судебного решения, удовлетворившего такой иск, или же с момента регистрации этого права в порядке, предусмотренном законом? С принятием ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» можно с уверенностью утверждать, что право на сервитут в этом случае возникает после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не с момента вступления в силу решения суда. Более того, в отличие от сделок, само adiudicatio не нуждается в государственной регистрации, являясь только безусловным основанием для регистрации сервитута ( п. 1 ст. 4, абз. 6 ч. 1 п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 27 упомянутого ФЗ).

3. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов (ч. 2 ст. 21 Лесного кодекса). Такой способ возникновения сервитутов базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов в случаях, прямо предусмотренных законом (подп. 2 ч. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ и абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Часть 2 ст. 21 Лесного кодекса РФ представляет собой один из таких случаев.

Подобно судебному решению сам акт государственного органа или органа местного самоуправления не нуждается в государственной регистрации, а возникающее на его основе право на сервитут вступает в силу только после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 4, абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

4. Допускается, наконец, возникновение сервитута в силу прямого указания закона. Речь идет об особых ситуациях, связанных с продажей земельного участка с сохранением за продавцом или залогодателем права собственности на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчуждаемой земле.

Во-первых, согласно ч. 2 ст. 553 ГК РФ, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором купли-продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земли, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, продавец участка взамен утраченного права собственности приобретает особый дорожный сервитут в отношении проданной земли не в результате договора об этом с покупателем недвижимости, а в силу прямого указания ст. 553 ГК РФ.

Во-вторых, согласно ч. 2 п. 4 ст. 340 ГК РФ и ч. 2 п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если залогодатель передает в залог земельный участок без находящихся на нем зданий и сооружений, то в случае обращения взыскания на заложенную землю залогодатель сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Следовательно, и здесь залогодатель приобретает дорожный сервитут в отношении проданной с публичных торгов земли не в результате договора, а на основе прямого указания ст. 340 ГК РФ и ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Тем не менее и в этих случаях право на соответствующий сервитут вступает в силу не с момента заключения сторонами договора купли-продажи недвижимости или продажи земли с публичных торгов, а после регистрации сервитута в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Могут ли возникать сервитуты на основе завещательного отказа (легата)? Хотя действующее законодательство и не дает прямого ответа на этот вопрос, думается, применение такого способа не противоречит основным началам и смыслу гражданского законодательства. Тем более что и сам ГК РФ (в подп. 1 ч. 2 п. 1 ст. 8), и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 17) предусматривают возможность возникновения имущественных прав не только из договоров, но и из односторонних сделок, к числу которых и относится легат (ч. 1 ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.).

Однако и здесь сервитут возникает не с момента исполнения легата наследником, принявшим наследство, а только после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В отличие от adiudicatio и административного акта сам завещательный отказ после его вступления в силу (как и договор об установлении сервитута) подлежит государственной регистрации ( ч. 3 ст. 538 ГК РСФСР 1964 г. и п. 1 ст. 4 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).