Право застройки

Право застройки представляет собой одно из классических ограниченных вещных прав, известное еще римскому частному праву под названием суперфиция (superficies). Изначально оно использовалось для застройки пустующих государственных и муниципальных земель, которые было запрещено отчуждать в частную собственность граждан, но впоследствии получило распространение и в отношениях между частными лицами.

По мере развития римского права суперфиций (подобно близкому к нему институту эмфитевзиса) постепенно превращался из долгосрочной аренды земельного участка для застройки в ограниченное вещное право пользования строением, возведенным на чужом земельном участке, которое было возмездным, отчуждаемым и наследуемым.

Право застройки представляет собой ограниченное вещное право владения и пользования чужим земельным участком с целью строительства на нем здания (сооружения) и его последующей эксплуатации. Оно является долгосрочным, возмездным, отчуждаемым и возникает на основании договора между застройщиком и собственником земельного участка, в том числе публичным (которому в соответствии с принципом superficies solo cedit должно принадлежать и право собственности на возведенное строение).

Копылов. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве

В ч. 1 п. 1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Аналогичное в целом определение можно найти и в ч. 1 п. 1 ст. 55 проекта Земельного кодекса Российской Федерации.

Право на сервитут относится к категории iura in re aliena, поскольку оно, во-первых, является правом не на свою, а на чужую вещь (землю или иную недвижимость, принадлежащую соседу). Во-вторых, на основе такого права сервитуарий приобретает возможность только ограниченного пользования чужой землей, которая по-прежнему остается во владении, пользовании и распоряжении ее собственника (п. 2 ст. 274 ГК РФ). И, наконец, в-третьих, при переходе права на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут все равно сохраняется (п. 1 ст. 275 ГК РФ), т.е. для него (как и для всякого ius in re) характерно право следования.

Более того, определения земельного сервитута, содержащиеся в п. 1 ст. 274 ГК РФ и п. 1 ст. 55 проекта ЗК РФ, в целом соответствуют понятию данного института в римском частном праве, отражая два основных условия его существования: во-первых, наличие двух недвижимостей, принадлежащих разным собственникам, когда одна земля тем или иным образом служит собственнику другой; во-вторых, соседство этих земельных участков. Вместе с тем существенным отличием российского сервитута от римского является его возмездный характер. Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 4 ст. 55 проекта ЗК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Впрочем, в проекте ЗК РФ (ч. 2 п. 4 ст. 55) предлагается сделать исключение для сервитутов в пользу сельских жителей и их объединений - для них пользование чужой землей будет, как и в Древнем Риме, бесплатным.

Однако в действующем российском законодательстве существует и другой подход к определению сервитутов. Так, в ч. 2 ст. 21 Лесного кодекса РФ, ч. 3 ст. 43 Водного кодекса РФ, п. 2. ст. 64 Градостроительного кодекса РФ, п. 1 ст. 4 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 3 п. 14 Указа Президента РФ « О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» и ч. 10 п. 4.10. Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г. сервитут рассматривается не как самостоятельное ограниченное вещное право, а лишь как ограничение (обременение) других вещных прав (права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования) на недвижимое имущество. Для обозначения таких ограничений (обременении) в законодательстве используется термин «публичный сервитут».

С таким подходом к определению сервитутов вряд ли можно согласиться. Дело в том, что «публичные сервитута», предусмотренные в упомянутых источниках, возникают только на основе прямого указания закона, т.е. в легальном, а не в частноправовом (договорном) порядке (ч. 5, 7 ст. 46 Водного кодекса РФ, ч. 1 ст. 21 Лесного кодекса РФ, п. 2. ст. 64 Градостроительного кодекса РФ, ч. 10 п. 4.10. Основных положений Государственной программы приватизации); во-вторых, устанавливаются они не в пользу конкретного субъекта - собственника соседней недвижимости, а в пользу всех лиц вообще, т.е. для обеспечения не частных, а общественных (публичных) нужд. Например, в ч. 2 ст. 43 Водного кодекса РФ установлено, что «каждый (курсив наш. - А.К.) может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами... (публичный водный сервитут)», а в ч. 1 ст. 21 Лесного кодекса предусмотрено, что все «граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и не входящих в лесной фонд лесах... (публичный лесной сервитут)», а согласно п. 2 ст. 64 Градостроительного кодекса «публичный сервитут устанавливается в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами». Следовательно, ничего общего с сервитутами, известными римскому частному праву, «публичные сервитуты» не имеют. Более того, не являются они и особой разновидностью iura in re aliena, представляя собой только ограничения права собственности в силу закона (по терминологии российской дореволюционной цивилистики - это права участия общего). Такие ограничения вообще не относятся к категории прав на чужие вещи, а составляют только пределы реализации права собственности.