Вещные права по использованию жилых помещений

Ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями по сути представляют собой разновидности появившегося в Юстиниановом праве habitatio - особого личного сервитута, дающего право на постоянное проживание в чужом доме .

До признания habitatio самостоятельным вещным правом сервитутного типа оно нередко рассматривалось как разновидность узуфрукта.

Во-первых, речь идет о праве членов семьи собственника жилого помещения (круг которых установлен п. 1 ст. 31 ЖК РФ) пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (абз. 1 п. 1 ст. 292 ГК РФ), а не волей собственника жилья (например, в силу заключенного с ним договора). 

Во-вторых, в гражданском, а затем и в жилищном законодательстве появилось не менее традиционное право пользования недвижимой вещью, в том числе жилым помещением - жилым домом, его частью, квартирой, комнатой (а также земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ). Фактически речь идет о разновидности известного еще римскому праву узуфрукта.

Содержание данного права в обоих случаях определено законом (а не договором или завещательным отказом) и заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужой недвижимой вещи "наравне с собственником данного жилого помещения" (п. 1 ст. 33 ЖК РФ). В его содержание не включаются какие-либо возможности управомоченного лица по распоряжению чужой недвижимой вещью. В обоих случаях рассматриваемое право носит срочный характер, сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной смены собственника недвижимой вещи и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. В литературе было высказано мнение о том, что право пользования жилым помещением ("право личного пользовладения" по проекту новой редакции ГК РФ) в силу завещательного отказа может быть только безвозмездным и предоставляться физическому лицу пожизненно, с чем в принципе следует согласиться.

В особом обосновании нуждается вещный характер права на проживание в жилом помещении гражданина - получателя ренты или пожизненного содержания с иждивением, поскольку оно одновременно является договорным условием и порождает обязательственные отношения. Вместе с тем такое право отвечает всем признакам ограниченного вещного права, включая "право следования"; более того, если оно возникает в отношении жилья, которое получатель ренты передал ее плательщику, то у его субъекта в силу прямых указаний закона (п. 1 ст. 587 ГК РФ) возникает также вещное право залога (ипотеки) на эту недвижимую вещь, которое становится ее вещно-правовым обременением.

Обеспечительные вещные права

Особую группу ограниченных вещных прав составляют вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств. К их числу относятся залоговое право (право залогодержателя) и право удержания.

1. Залогодержателю принадлежит определенное непосредственно законом, а не соглашением сторон право удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК). Это право обременяет предмет залога, следуя за ним вне зависимости от смены его собственника (т.е. включает в себя "право следования"); более того, остающийся собственником залогодатель по общему правилу вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК). Залогодержатель может защищать свое право вещными исками от всяких посягательств любых лиц, включая и собственника-залогодателя, от которого залоговый кредитор при определенных условиях вправе даже истребовать заложенное имущество или добиваться устранения препятствий в осуществлении своих прав (ст. 347 ГК). Наконец, для отношений залога принципиально важен вещно-правовой "принцип публичности", поскольку при его несоблюдении залог лишается какого-либо значения для третьих лиц, в том числе для иных кредиторов залогодателя. Поэтому он подлежит либо государственной регистрации, либо иному публичному учету (например, в реестре уведомлений о залоге) (ст. 339.1 ГК РФ). Все это говорит о вещно-правовой природе залогового права.

Особенности залога:

1. его объектами могут быть как вещи (в том числе определенные родовыми признаками, например, при залоге товаров в обороте), так и имущественные права (причем не только обязательственные, но и корпоративные, и исключительные, и даже некоторые вещные, например право застройки).

2. залог обычно является не самостоятельным, а обеспечительным правом, т.е. имеет акцессорный характер и зависит от главного (чаще всего обязательственного) права, надлежащее исполнение которого он призван обеспечивать.

3. в отличие от других вещных прав залог не предоставляет возможностей пользования, а при ипотеке даже и владения заложенной вещью (остающейся у залогодателя), но зато, по меткому замечанию Г.Ф. Шершеневича, дает своему субъекту "несравненно большее правомочие, чем другие вещные права, - он может повлечь за собой лишение собственника принадлежащего ему права собственности" .

Особенности залога связаны с его особой функцией в имущественном обороте. Изначально она состояла не в обеспечении доступа к использованию чужой недвижимой вещи, составляющего смысл большинства ограниченных вещных прав (ибо залогодержатель в ряде случаев, например при ипотеке земли, напротив, заинтересован в продолжении использования заложенного имущества его собственником - залогодателем), а в обеспечении потребности в реальном кредите, возврат которого обеспечен правом на заложенное имущество. Такое обеспечение может заключаться не только в вещи (недвижимой или движимой), но и в имущественном праве, причем не только в обязательственном. Вместе с тем залоговое право при залоге прав остается вещным, поскольку и здесь "залоговый кредитор приобретает право непосредственно на предмет залога и не ограничивается обязательственным требованием в отношении залогодателя".

В целом же следует подчеркнуть, что залоговое право (включая право ипотечного кредитора) было и остается ограниченным вещным правом, а законодательное решение о его искусственном разделении представляется малоудачным. Основанная на принципе акцессорности "привязка" залога к обязательственному праву не учитывает не только традиционной возможности предоставления предмета залога не должником, а третьим лицом (что уже само по себе не предполагает наличие обязательственных отношений между залогодателем и залогодержателем), но и распространения залога на корпоративные и исключительные (интеллектуальные) права (ст. 358.15 и 358.18 ГК РФ в ред. Федерального закона от 12 марта 2014 г. N 35-ФЗ).

Разумеется, договор залога порождает не только вещные, но и ряд обязательственных отношений (в частности, связанных с содержанием и сохранностью заложенного имущества). Однако их наличие не превращает само залоговое право ни в "смешанное" "вещно - обязательственное", ни тем более в чисто обязательственное, как нередко утверждается в современной отечественной литературе (подобно тому, как договор купли-продажи вещей также порождает известные обязательственные и вещные, но не "смешанные вещно­обязательственные" правоотношения). Оно остается вещным правом, вполне отвечающим всем отмеченным ранее признакам ограниченных вещных прав. Такой взгляд на это право общепринят и в зарубежной европейской цивилистике.

2. Право удержания

Ст. 359 ГК: Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

ГК РФ закрепил право удержания в качестве одного из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств (ст. 359). Это дает возможность отрицать его вещно-правовую природу.

Обязательственная природа права удержания:

1. Право удержания используется только в обязательственных отношениях, будучи одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств.

2. Его предметом обычно являются движимые вещи, что составляет одну из его важных особенностей, хотя не исключено как удержание недвижимости (например, при исполнении договора ее аренды), так и удержание движимых вещей, определенных родовыми признаками.

3. Возможность удержания движимых вещей затрудняет применение к нему характерного для ограниченных вещных прав "принципа публичности".

Вещно-правовая природа:

1. Ему присуще "право следования", ибо удержание не прекращается, например, при наследовании после гражданина, правомерно удерживавшего вещь, либо в случае реорганизации юридического лица, осуществлявшего это право.

2. Его содержание непосредственно и однозначно определено законом.

3. Подобно твердому залогу ("ручному закладу"), оно предполагает владение чужой вещью, но исключает какое-либо пользование ею.

4. Права кредитора, удерживающего у себя вещь должника до исполнения последним соответствующих обязательств, подлежат абсолютной правовой защите от вмешательства любых третьих лиц, включая собственника удерживаемой вещи.

В целом рассматриваемое право во многом аналогично праву залогодержателя (что прямо вытекает из содержания ст. 360 ГК РФ). Все это позволяет сделать вывод о том, что право удержания представляет собой ограниченное вещное право, близкое по природе и функциям к праву залогового кредитора.