Преимущественное право покупки недвижимой вещи

В цивилистической доктрине также традиционно отмечается, что преимущественное право покупки вещи может иметь не только вещный, но и обязательственный характер, связывая лишь участников соответствующего соглашения и не распространяя свое действие на всех третьих лиц. В этом случае его предметом могут быть не только недвижимости, но и движимые вещи, и даже имущественные права.

В советское время все эти вещные права были сведены к преимущественному праву покупки доли в праве на вещь (ст. 64 ГК РСФСР 1922 г. и ст. 120 ГК РСФСР 1964 г.), которое постепенно приобрело черты обязательственного права. В качестве ограниченного вещного права это право в отечественной цивилистике оказалось попросту забытым.

Между тем преимущественное право покупки чужой недвижимой вещи во всяком случае отвечает признакам ограниченных вещных прав, хотя имеет и свою специфику. Она определяется прежде всего тем, что данное право в отличие от большинства других вещных прав предоставляет своему субъекту не то или иное хозяйственное господство над чужой вещью, а возможность ее приобретения в собственность (или в иное вещное право), в связи с чем такое право иногда называют "правом присвоения" . Его объектом являются недвижимые вещи (в правопорядках германского типа - только земельные участки), а само оно по общему правилу не может быть передано (уступлено) иным (третьим) лицам, обременяя собой недвижимую вещь. Оно распространяется только на случаи покупки такой вещи, но не приобретения ее по иным основаниям (мена, дарение и др.).

В действующем российском праве преимущественное право покупки чужой недвижимой вещи отнюдь не ограничивается традиционным преимущественным правом на приобретение доли в праве общей собственности на нее (ст. 250 ГК РФ). Так, в соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) собственнику здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, принадлежит преимущественное право покупки этого участка (т.е. приобретения его в собственность) в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ. Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в такой квартире также имеют преимущественное право на ее покупку в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ. Наследник, являющийся индивидуальным предпринимателем, в силу ч. 1 ст. 1178 ГК РФ при разделе наследства имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящего в состав наследства предприятия как имущественного комплекса, считающегося единой недвижимой вещью. 

Права хозяйственного ведения и оперативного управления

Названные в п. 1 ст. 216 ГК РФ в качестве ограниченных вещных прав право хозяйственного ведения и право оперативного управления характеризуют имущественную обособленность унитарных предприятий и учреждений - единственных видов юридических лиц, не являющихся собственниками своего имущества (что невозможно в обычном, классическом имущественном обороте).

При этом собственники (главным образом публично-правовые образования) по сути лишаются возможностей непосредственно использовать свое имущество, распределенное ими между такими юридическими лицами (в их непосредственном обладании в соответствии с п. 4 ст. 214 и п. 3 ст. 215 ГК РФ остается только "нераспределенное имущество" соответствующей казны). Они не вправе ни владеть, ни пользоваться, а во многих случаях даже и распоряжаться своим распределенным имуществом (п. 5 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22) и могут лишь давать или не давать согласие на совершение созданными ими юридическими лицами определенных сделок по его отчуждению, т.е. по сути контролировать осуществление ими ограниченного правомочия распоряжения. Таким образом, наделение имуществом унитарных предприятий и учреждений на правах хозяйственного ведения и (или) оперативного управления представляет собой способ осуществления права собственности публично-правовыми образованиями , но никак не юридическую форму экономически необходимого участия одного лица в праве собственности другого лица на недвижимость (что выступает главной предпосылкой существования самой категории ограниченных вещных прав).

Субъектами права оперативного управления являются и частные (в том числе общественные) учреждения (ср. подп. 8 п. 3 ст. 50, ст. 123.23 и п. 1 ст. 296 ГК РФ), а согласно п. 5 ст. 6 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52 -ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" на имущество индивидуальных частных предприятий (ИЧП), сохранявшихся в этой организационно-правовой форме до 1 июля 1999 г., распространялся режим имущества казенных предприятий, т.е. право оперативного управления (вместо права полного хозяйственного ведения).

Вместе с тем право оперативного управления по самой своей природе рассчитано на отношения государственной собственности и непригодно для частных юридических лиц (что справедливо отмечено в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (С. 100), предложившей для "частных учреждений" нормальную модель права собственности, превращающую их в разновидность обычных унитарных юридических лиц типа германского Anstalt).

Объектом рассматриваемых гражданских прав являются не обычные недвижимые вещи, а имущественные комплексы, включающие в свой состав самые разные виды имущества, вплоть до исключительных (интеллектуальных) прав на коммерческое обозначение и фирменное наименование, что прямо противоречит вещно-правовому "принципу специализации" (согласно которому объектом вещного права может быть только индивидуально определенная вещь). При этом земельные участки - главный вид недвижимости - из государственной и муниципальной собственности предоставляются таким юридическим лицам не в хозяйственное ведение или в оперативное управление (ибо такие титулы на землю действующему законодательству неизвестны, поскольку создавались в условиях исключительной государственной собственности на землю), а на еще одном искусственно созданном для этого вещном праве - праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 268 ГК РФ) либо на праве аренды.

Наконец, содержание прав хозяйственного ведения и оперативного управления определяется не только законом, но и уставом конкретного юридического лица, а потому может варьироваться: для унитарных предприятий - прежде всего в части наличия или отсутствия права самостоятельного совершения тех или иных сделок с имуществом собственника без его согласия, а для учреждений - в части наличия или отсутствия права ведения "деятельности, приносящей доходы" (предпринимательской). Данное обстоятельство не позволяет говорить об определении содержания рассматриваемых прав только законом по принципу numerus clausus и также свидетельствует об отсутствии у хозяйственного ведения и оперативного управления необходимых признаков вещных прав.

Появление этих своеобразных "квазивещных прав" в отечественном правопорядке связано с существованием планово-регулируемой, огосударствленной экономики. В ней государство как собственник основной массы имуществ, будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право собственности, объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот "самостоятельные" юридические лица - "предприятия" и "учреждения", закрепляя за ними свое имущество на некоем "ограниченном вещном праве".