Вопрос 24_________________________________________________

Договор социального найма жилого помещения

Понятие: по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Юр природа :

- консенсуальный;

-возмездный/безвозмездный;

-двусторонне обязывающий;

- публичный.

-бессрочный!

-нужны публичные предпосылки для заключения !

Правовое регулирование:

— ГК РФ,

— ЖК РФ (в основном!)

Существенные условия:

* Объект : объектом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования

* Цена – когда возмездный.

Иные условия :

Срок: Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по договору социального найма, не ограничивается

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения

Форма. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Фонд : Гос,мун.

Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Стороны:

наймодатели –

* органы местного самоуправления

* муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также

* государственные организации в отношении государственного жилищного фонда

наниматель - только граждане (малоимущие и иные категории).

+Другие лица:

Члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК и ч. 1 ст. 69 ЖК) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители (Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство)

Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ – нужны административно – правовые предпосылки!

Предпосылки:

1.признание нуждающимся

2. принятие ОМСУ на учет в качестве нуждающегося.

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи. Исчерпывающий перечень в законе:

1.МАЛОИМУЩИЕ - признанные в этом качестве органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена их семьи.

Нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются малоимущие:

* не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника ЖП;

* есть жилье НО - обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

* проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

* живут в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или

принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

2. иные категории граждан, специально признанные таковыми ФЗ или законом субъекта РФ (например, не являющихся малоимущими военнослужащих или иных служащих, переведенных к новому месту службы).

При наличии перечисленных условий и их документальном подтверждении у гражданина возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающегося.

Далее – предоставление в порядке очередности исходя из времени их принятия на учет и, разумеется, наличия ЖП. Вне очереди: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции (например, в результате стихийного бедствия); 2) детям – сиротам

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.

ДАЛЕЕ - Договор социального найма заключается на основании административно-правового решения.

* только на помещение, указанное в данном решении

* т.е. объект данного договора не согласуется его сторонами, а также не может быть изменен или уточнен ими.

* условия пользования императивно определяются ЖК

* Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательному письменному оформлению (ст. 674 ГК) по типовой форме.

* помещение переходит в целевое владение и пользование его нанимателя. ( т.е. для проживания! Но можно – для профессиональной деятельности, индивидуально-предпринимательской)

Права и обязанности наймодателя:

1. Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения

2. Предоставление коммунальных услуг

3. Содержание и ремонт имущества общего пользования

4. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

5. При производстве капитального ремонта жилого дома, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение.

6. КАПИТАЛЬНЫй РЕМОНТ – ответственность за неисполнение – право требовать уменьшения платы, устранения недостатков, взыскать убытки.

Обязанности нанимателя:

1) Использование по назначению – иначе – основание расторжения

2) Сохранность ЖП, надлежащее состояние

3) ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

4) Своевременно платить

ПРАВА нанимателя

1. право нанимателя жилого помещения с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма

2. вселять других лиц

3. поднайм

4. разрешать проживание временных жильцов

5. обмен или замена ЖП

6. требовать капитального ремонта

Выселение

(Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и выселение производятся в судебном порядке)

1. С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются:

А) если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение предоставляется органом, принявшим решение о сносе

Б) если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое; выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется наймодателем

В) если дом (жилое помещение) признан непригодным; гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется также наймодателем.

2. С предоставлением гражданам другого, в том числе и неблагоустроенного, жилого помещения: за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев подряд – если уважительная причина есть – не выселят.

Пример уважительных причин: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение и др.

Предоставляемое в этом случае другое жилое помещение должно быть

* изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 ЖК),

* по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 90 и 105 ЖК),

* располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования

7. Без предоставления другого жилого помещения:

А) выселяются наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если они используют жилые помещения не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение

Б) могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

НА ВСЯКИЙ СЛУЧАЙ!!!!

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов

Отличия от соц найма:

1. по сроку: договор социального найма жилых помещений – бессрочный, договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования может быть сроком от одного года до 10 лет;

2. по необходимости государственной регистрации: договор социального найма жилых помещений не требует государственной регистрации, договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации;

3. по возможности приватизации: жилье по договору социального найма подлежит приватизации, жилые помещения, занимаемые по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, не подлежат приватизации;

4. по основанию предоставления жилого помещения: по договору социального найма жилых помещений они могут быть предоставлены нуждающимся, малоимущим, очередникам; по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования они предоставляются не обязательно малоимущим; не обязательно очередникам; нуждающимся с определенным уровнем дохода;

5. по виду жилищного фонда: по договору социального найма жилых помещений – только государственный и муниципальный жилищный фонд; по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования – государственный, муниципальный и частный жилищный фонд.

ВСЕ ПО ЖК ДАЛЬШЕ

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона – лицо (публичный собственник), обязуется передать другой стороне - гражданину, жилое помещение, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

В договоре должны быть указаны:

* срок действия этого договора,

* размер платы за наем жилого помещения,

* порядок его изменения и условия заключения договора на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Юр природа :

- консенсуальный;

-возмездный/безвозмездный;

-двусторонне обязывающий;

-регулирование по ЖК

-письменная форма

- Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

-использование типовых форм.

Наймодатель:

1) ОГВ и ОМСУ - в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Наниматель

Граждане

* Которые по снованиям признаны нуждающимися в жилых помещениях,

* гражданам, признанным по основаниям закона, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:

o доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи маленький

o гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим

*не обязательно только малоимущим как в соц. найме! Можно и просто тем, у кого маленьких доход

Предметом(объект?) договора - может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

Срок - не менее чем один год, но не более чем десять лет.

Права и обязанности

Права и обязанности примерно такие же, как и в соц найме.

Наймодатель – все такое же. Отличие от соц. найма – на нем не только кап.ремонт, но и ТЕКУЩИЙ.

1. Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения

2. Предоставление коммунальных услуг

3. Содержание и ремонт имущества общего пользования

4. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

5. При производстве капитального ремонта жилого дома, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение.

6. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ – ответственность за неисполнение – право требовать уменьшения платы, устранения недостатков, взыскать убытки. + ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

Обязанности нанимателя: все такое же как в соц найме, ИСКЛЮЧЕНИЯ – нельзя поднайм и обмен!!и нет обязанности текущего ремонта.

Обязанности

1. Использование по назначению – иначе – основание расторжения

2. Надлежащее состояние поддерживать.

3. Своевременно платить.

ПРАВА

1. право нанимателя жилого помещения с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма

2. вселять других лиц

3. разрешать проживание временных жильцов

4. требовать капитального ремонта

ОТВЕТСВТЕННОСТЬ – такая же как в соц. найме.

Ст.66 ЖК

Наймодатель

* общая ответственность по КОАП

* ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению как ремонта

o ответственность за неисполнение – право требовать уменьшения платы, устранения недостатков, взыскать убытки.

Наниматель

* общая по Коап

* выселение