Вопрос 22__________________________________________________

Договор найма жилого помещения

Понятие: По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Характеристики договора:

1.Длящийся

2.Консенсуальный

3.Двустороннеобязывающий

Виды (Критерии выделения видов договора найма жилого помещения: цель использования жилищного фонда и форма собственности):

1. Договор социального найма жилого помещения

2. договор найма специализированных жилых помещений

3. договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма)

4. договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(М* - немножко по-другому группирует в лекции , но суть та же –

1. Договор коммерческого найма в фонде коммерческого использования:

a. краткосрочный коммерческий найм

b. долгосрочный коммерческий найм

2. Договор найма жилого помещения в гос/мун. фонде социального использования:

a. социального найма

b. найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

3. Договор найма специализированного жилого помещения в гос/мун. фонде).

Правовое регулирование:

-ГК РФ глава 35(наём жилого помещения)

-Жилищный кодекс РФ от 25 декабря 2004г. (глава 1,3,3.1,3.2,4,7)

-Типовые договоры найма жилого помещения различных фондов (утв. постановлением Правительства РФ: постановление от 21 мая 2005г. #315(типовой договор социального найма); от 26 января 2006г. #42; от 5 декабря 2014г. #1318(договор найма жилого помещения фонда социального использования).

-акты субъектов РФ

+ судебная практика: ПП ВС РФ №22 от 02.07.2009

Объект: помещение, отвечающее определенным требованиям и формально-юридически признанное жилым.

Жилое помещение – изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу и пригодное для постоянного проживания граждан: жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для проживания граждан)

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и

жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Существенные условия:

1) Объект передачи– Изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем граждан- квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома

Не относятся к числу жилых помещений щитовые сборно-разборные дома, используемые в строительстве – их сдача рабочим – по договору аренды

Индивидуализация:

> В договоре производится указание на адрес, количество комнат, общая и жилая площадь в квадратных метрах, кадастровый номер, собственника и др.

> К договору прилагается технический паспорт, содержащий техническую и иную информацию (год постройки, этажность, физический износ в % и др.)

2) Цена – соглашением сторон

Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Иные условия :

1) Срок: заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Соц. Найм – бессрочно

Стороны договора:

* Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное лицо

* Наниматель: только гражданин

(в разных видах договора найма – разные субъекты)

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Смена нанимателя: наумодателем становится новый собственник на условиях ранее заключенного договора найма при переходе права собственности на занимаемое жилое помещение

+Наниматель может быть заменен дееспособным членом семьи в составе нанимателя в договоре соц найма, если:

* С согласия наймодателя

* С согласия нанимателей и остальных совершеннолетних членов семьи(в случае смерти нанимателя – с согласия остальных совершеннолетних членов семьи)

В коммерческом найме - !!! совместно с нанимателем проживать может особая категория – «постоянно проживающие с ним граждане» - не обязательно родственники его.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию ЖП.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Таким образом, другие лица, которые могут проживать с нанимателем:

1. Члены семьи нанимателя –

a. Супруги, дети, родители(это члены семьи по указанию закона. Основание – наличие родственной связи факт совместного проживания).

b. Другие родственники, нетрудоспособные, иждивенцы – они могут быть вселены как члены семьи. (основание - Совместно проживают с нанимателем, ведут общее хозяйство).

c. Иные лица, признанные судом членами нанимателя.

2. Постоянно проживающие с нанимателем граждане – их понятие не раскрыто подробно в законе. Указываются в договоре коммерческого найма.(в коммерческом найме).

Форма договора:

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Фонд - разный в зависимости от вида

Приватизация возможна только в соц найме

Типовая форма договора есть везде!

Права и обязанности сторон:

Обязанности наймодателя:

1) Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора. Объект должен соответствовать назначению - оно должно быть свободным, изолированным, пригодным для проживания, должны быть подведены : газ, вода, свет и т.д

2) Предоставление коммунальных услуг

3) Наймодатель обязан осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома. Производить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения, если иное не установлено договором найма.

4) Наймодатель обязан письменно не позднее чем за три месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора и др.

Обязанности нанимателя жилого помещения

1) Наниматель должен использовать ЖП по назначению - проживанию.

2) Наниматель обязан обеспечить сохранность помещения. Иначе говоря, оно должно быть сохранено в первоначальном состоянии (с учетом естественного износа), пригодно для проживания ;должно быть сохранено не только само помещение , но и находящиеся в нем оборудование (сантехника , электрическое , газовое),а также устройства , общее имущество в многоквартирном доме.

3) Кроме того наниматель обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии..

4) Нанимателю запрещено производить переустройство и реканструкцию жилых помещений без согласия наймодателя

5) Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

6) Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором найма не предусмотрены и иные правила. Что касается уплаты коммунальных платежей, то их по общему правилу вносит именно наниматель. Лишь в случаях, особо оговоренных в договоре найма, эта обязанность возлагается на наймодателя.

7) Обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения

8) В случае сдачи жилого помещения в поднаем согласовать договор с наймодателем

9) при освобождении жилого помещения - сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

10) не нарушать права и законные интересы соседей!

Права нанимателя:

1) Допускается использование жилого помещения для осуществления:

- профессиональной деятельности или деятельности ип проживающими на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно соответствовать жилое помещение

- религиозных обрядов и церемоний

2) Проживать с другими лицами: в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

3) С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем.

Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (ст.679 ГК РФ).

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

4) Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

5) По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

6) Поднаем:

* По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.

* Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

* Заключается при условии соблюдения требований о норме общей площади жилого помещения на одного человека

* Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

* Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

* При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

* На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

7) Замена нанимателя:

> По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

> В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Переход собственности на занимаемое жилое помещение:

> не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения;

> новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Расторжение:

1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца

2. в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

> невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа)

> разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

> если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей

3. в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

> если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

> в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Последствия расторжения: наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда