Вопрос 16___________________________________________________

Договор аренды: понятие, виды, юридическая природа, содержание

Понятие: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Имущественный наем = аренда

Характеристики договора:

-Возмездный;

-Консенсуальный;

-Двусторонне обязывающий;

-Длящийся.

Виды договора аренды (5):

-Договор проката;

-Договор аренды транспортных средств

-Договор аренды зданий и сооружений

-Договор аренды предприятия;

-Договор финансовой аренды.

!!!-Договор аренды земельных участков и лесных участков (выделяются в деловой практике).

Сравнение с другими договорами:

1. Сравнение с договором купли продажи

Общее: возмездность; консенсуальный; двустороннеобязывающий.

Различие: По договору купли- продажи имущество передается в собственность; по договору аренды во временное владение и пользование или только во временное пользование.

2. Сравнение с договором займа:

Сходство: Одно лицо собственник передаёт другому лицу имущество

Различие: По объекту передачи. По договору аренды передается незаменимая вещь, а по договору займа – вещь определенная родовыми признаками.

По объекту возврата. По договору аренды возвращается та же самая вещь, по договору займа возвращается иная аналогичная тождественная вещь

Правовое регулирование договора аренды:

-Гк(параграф 1 главы 34 гк рф "общие положения об аренде")

-ЗК от 25 октября 2001г.(ст.22- аренда земельных участков,26,35,36 и др.)

-Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006г.(глава 6,8- посвящены договору аренды участков лесного фонда)

-Воздушный Кодекс от 19 марта 1997г. (ст.76- аренда каналов связи)

-Постановление Правительства РФ от 21.09.2015г. "о типовом договоре аренды лесного участка"

Предмет: действия по передаче в аренду

Объект: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) + индивидуально-определенные вещи (Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество)

Стороны:

Арендодатель (наймодатель) – это сторона договора аренды, на которую возлагается обязанность передать имущество арендатору.

Унитарное предприятие(согласно ст.295 гк рф- оно вправе сдавать в аренду имущество с согласия собственника). Могут быть гос и муниципальные образования.

Арендатор (наниматель) – это сторона договора аренды, которая в результате исполнения договора приобретает право владеть и пользоваться (или пользоваться), а в ряде случаев и распоряжаться объектом аренды, а также принимает на себя обязанность перед арендатором вносить арендную плату и возвратить арендованное имущество (титульный владелец). Арендатором по общему правилу может быть любое лицо с учетом общих положений о правосубъектности.

Форма и заключение договора аренды.

Законодатель упоминает случаи когда требуется простая письменная форма:

-на срок более одного года

-если одна из сторон ЮЛ независимо от срока

-при аренде недвижимости (подлежит гос регистрации)

Договор аренды с правом выкупа заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи

Договор аренды лесного участка заключается путём составления одного документа на основе типового договора(см. Постановление)

Договор аренды земельного участка, находящегося в гос собственности, заключается на основе примерной формы договора(утв. федеральным агентством Росимущество от 6 июля 2004г.)

Договор аренды земельного или лесного участка заключается с лицом, выигравшим торги.

Существенное условие: Единственным существенным условием договора аренды является условие об объекте передачи.

Объект- это исключительно индвидидуально-определённая, непотребляемая вещь.

Может быть движимой или недвижимой.

Может быть одушевлённой или неодушевленной. Объект должен быть не только назван, но и описан.

Закон устанавливает те виды имущества, сдача в аренду которых ограничена или не допускается.

- охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица ( изобретения, информация, товарные знаки и тд)

-магистральные ж/д линии(Закон об особенностях управления и распоряжения ж/д транспорта)

- атомные электростанции

- другое

Другие условия:

1. Условие о сроке договора аренды.

• Срок всегда определяется периодом, а не моментом (то есть длящийся).

• Момент заключения и исполнения договора не совпадают.

• Срок может быть не определён, тогда считается заключенным на неопределенный срок

• Законом устанавливаются отдельные сроки аренды:

-предельный максимальный срок (например, договора аренды земельного участка с/х назначения): если истекает предельный срок, то договор в любом случае прекращается

-минимальный срок (ст.12 Лесного кодекса- договор аренды лесного участка заключается на срок от 10 до 49 лет)

• Если срок аренды превышает предельный срок, предусмотренный законом, то договор считается заключённым на срок равным предельному сроку (то есть признается юридическая сила за таким договором)

2. Условие о сроке пользования имуществом.

Возможно совпадение о сроке действия договора и о сроке пользования имуществом, но возможно и иное (когда условие о сроке пользования является самостоятельным).

Срок пользования определяется если имущество не эксплуатируется постоянно, а в определённый отрезок времени, в течение срока действия договора.

Обычно составляется документ график пользования имуществом.

3. Условие о возмездности и условие об арендной плате.

Условие о возмездности является существенным. Условие о порядках и сроке внесения арендной платы не существенные (это следует из ст.614 гк рф).

Для договоров аренды земельного и лесного участка условие об арендной плате является существенным(ст.65 ЗК рф, главы 6-7 Лесного кодекса).

Возможны разные виды(формы) арендной платы:

-плата в твёрдой денежной сумме

-плата в натуральной форме в виде установленной доли продукции, плодов, полученных в результате использования арендованного имущества.

-предоставление арендатором определённых услуг

-передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду

-возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества

-допускаются иные формы или сочетания арендной платы.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Изменение арендной платы: размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором; арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились

!!!!Не допускается изменение арендной платы чаще чем 1 раз в год!!!

4. Условие о выкупе арендованного имущества

Конкретизируется путём указания срока выкупа. Путём указания на состав выкупаемого имущества или часть этого имущества.

Законом предусматриваются запреты выкупа арендованного имущества:

-ст.97 ЗК РФ(не подлежат выкупу земельные участки природоохранного комплекса)

5. Условие о цели использования лесного участка.

Является существенным (ст.25 Лесного кодекса)

Права и обязанности сторон по договору аренды.

Двустороннеобязывающий договор.

Обязанности арендодателя:

-обязан предоставить имущество в состоянии соответствующим условиям договора и назначению имущества.

Формы предоставления имущества: путём вручения движимого имущества в руки или путём допуска к пользованию в отношении недвижимого (иногда движимого) имущества.

-обязан за свой счёт производить капитальный ремонт переданного имущества(ст.616).

В договоре уточняется порядок и сроки проведения капитального ремонта.

Если срок капитального ремонта не определён договором и не вызван неотложной необходимостью, то капитальный ремонт производится в разумный срок.

-обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на арендуемое имущество. Раскрывается путём указания. В договоре идёт указание на вид чужого имущественного права и указание лица правообладателя.

Обязанности арендатора:

-обязан принять имущество.

-обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора или в соответствии с назначением, если в договоре условия использования не указаны.

-обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (нести расходы по содержанию имущества, производить своими силами и за свой счёт текущий ремонт, производить уборку или иной уход за имуществом)

-обязан своевременно вносить арендную плату (ст.614 гк рф)- вносится независимо от фактического пользования вещью.

-обязан вернуть имущество в том же состоянии, в котором он его получил, либо в состоянии, обусловленном договором

-обязанность при аренде лесного участка производить работы по воспроизводству лесных насаждений (в соотв. с Лесным кодексом)

Права арендатора:

-вправе с согласия арендодателя сдать имущество в субаренду (раскрывается путём указания формы согласия и порядка дачи согласия; указания срока действия договора аренды субаренды)

-вправе передавать свои права и обязанности другому лицу на основании сделки перенайма с согласия арендодателя. В этом случае ответственным перед арендодателем становится новый арендатор

- по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Последствия ненадлежащего исполнения договора аренды.

Это договор консенсуальный.

1. Арендодатель не предоставил имущество в срок, то арендатор вправе по своему выбору требовать:

-или имущество от арендодателя и возмещения убытков (то есть договор сохраняет силу)

-или требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, в связи с неисполнением.

2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

3. Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

4. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, то арендодатель вправе:

-требовать внесения арендной платы за время просрочки

-либо убытки сверх суммы арендной платы за просрочку, либо убытки сверх установленной договором неустойки.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.