Вопрос 23____________________________________________________

Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, условия, права и обязанности, ответственность сторон.

Понятие: По договору найма ЖП одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Общая характеристика::

* Консенсуальный

* Двустороннеобязывающий

* Возмездный

* Срочный (! – отличие от социального)

В чем еще отличия КН от соц. найма:

* КН заключается по соглашению сторон – там и определяются его существенные условия.

* Регулирование – по ГК (соц. найм – по ЖК в основном)

* не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа

* В соц.найме - размер предоставляемых жилых помещений нормируется. Площадь жилища, предоставляемого в КН, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.

* Есть особая категория проживающих лиц с нанимателем - лица, постоянно с ним проживающие.

СТОРОНЫ

Наниматель

как правило, один человек (физическое лицо).

+ закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя - Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем (не обязательно родственники).

* имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

* Наниматель несет ответственность перед наймодателем за их действия.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Наймодатель

Физ, юр лицо ( собственник или управомоченное им лицо).

По общему правилу – ЖП из частного жилищного фонда.

*Частный жилищный фонд - совокупность ЖП, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

Государственный жилищный фонд - совокупность ЖП, принадлежащих на праве собственности РФ (ЖФ РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Рф(ЖФ субъектов);

Муниципальный жилищный фонд - совокупность ЖП, принадлежащих на праве собственности МО.

Замена нанимателя в договоре КН возможна:

• в случае выбытия нанимателя в другое ЖП - Оставшиеся проживать в ЖП граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;

• по соглашению всех проживающих в ЖП - обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном ЖП, к примеру, в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;

• в случае смерти нанимателя - по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель – один из дееспособных граждан, проживающих в данном ЖП. При отсутствии соглашения всех о том, кто станет нанимателем- они становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК).

Еще особенности:

УСЛОВИЯ

ОБЪЕКТ- существенное.

– Изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем граждан- квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Не относятся к числу жилых помещений щитовые сборно-разборные дома, используемые в строительстве – их сдача рабочим – по договору аренды

Индивидуализация:

> В договоре производится указание на адрес, количество комнат, общая и жилая площадь в квадратных метрах, кадастровый номер, собственника и др.

> К договору прилагается технический паспорт, содержащий техническую и иную информацию (год постройки, этажность, физический износ в % и др.)

ЦЕНА – соглашением сторон

Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

СРОК ДОГОВОРА

Два вида срока такого договора:

а) краткосрочный – до одного года

б) долгосрочный – от одного года до пяти лет.

При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным

Особенности краткосрочного:

* закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно, не предусматривается возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма

* У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок

* в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма ЖП прекращает свое действие

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО НАНИМАТЕЛЯ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК

* наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. ЛИБО ПРЕДУПРЕДИТЬ ОБ ОТКАЗЕ ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА(наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года)

* При продлении - При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

* Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

* Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма ЖП с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА

НАЙМОДАТЕЛЬ

1. Обязан передать нанимателю свободное ЖП в состоянии, пригодном для проживания.

2. осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором расположено ЖП

3. Оплата коммунальных услуг.

4. ремонт общего имущества

5. осуществлять КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

НАНИМАТЕЛЬ ОБЯЗАН

1.обязан использовать жилое помещение только для проживания,

2. обеспечивать его сохранность

3. поддерживать в надлежащем состоянии

4. вправе требовать выполнения обязанностей по КАП. РЕМОНТУ.

5. ТЕКУЩИЙ ремонт (если только иное не предусмротрено…). 6. своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

7. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

+Обязанности нанимателей в отношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах.

Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору ЖП

ВПРАВЕ

1. Поднайм

2. Вселение других лиц

3. Замена нанимателя

4. Преимущественное право на заключение нового договора

ОТВЕТСВЕННОСТЬ

- за нарушение преимущественного права - Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма ЖП с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

- основания расторжения договора

Расторжение договора возможно

1. по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК).

2. наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК).

3. в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

a. невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

b. разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает

c. использования ЖП не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора.

4. По требованию любой из сторон - в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688). Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.