- •Н.И. Трухина, в.Н. Баринов, и.И. Чернышихина основы экономики недвижимости: Теория и практика
- •120700.62 «Землеустройство и кадастры»
- •080100.62 «Экономика» (профиль: Экономика предприятий и организаций),
- •Введение
- •1. Рынок недвижимости и особенности его функционирования
- •1.1. Понятие рынка недвижимости
- •1.2. Функции рынка недвижимости
- •1.3. Сегментация рынка недвижимости
- •Классификация рынков недвижимости
- •Классификация офисных помещений
- •Классификация торговых помещений
- •Классификация складских помещений
- •Классификация объектов промышленной недвижимости
- •1.4. Субъекты рынка недвижимости
- •Основные виды профессиональной деятельности на рынке недвижимости
- •2. Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости
- •2.1. Основные характеристики городского пространства
- •2.2. Структура и функция городского пространства
- •2.3. Город как система жизнедеятельности
- •2.4. Локальное местоположение объекта недвижимости
- •2.5. Анализ пространственного фактора
- •3. Теория оценки недвижимости
- •3.1. Назначение оценки и основные понятия
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Принципы оценки недвижимости
- •3.3. Подходы к оценке
- •4. Стоимостная оценка недвижимости как объекта, приносящего доход
- •4.1. Метод капитализации доходов
- •4.1.1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода
- •4.1.2. Расчет коэффициента капитализации
- •4.1.3. Учет возмещения капитальных затрат
- •Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга
- •Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда
- •Возмещение инвестированного капитала по методу Хоскольда
- •4.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •4.2.1. Алгоритм расчета метода ддп
- •4.2.2. Определение ставки дисконтирования
- •5. Оценка недвижимости затратным подходом
- •5.1. Общая характеристика затратного подхода
- •5.2. Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)
- •Полные затраты застройщика
- •5.2.1. Метод сравнительной единицы
- •5.2.3. Метод аналогов
- •5.2.4. Метод количественного обследования
- •5.3. Расчет стоимости строительства
- •5.3.1. Методы расчета затрат
- •5.3.2. Виды индексов цен в строительстве
- •5.4. Определение износа объекта недвижимости
- •Сравнительные характеристики признаков и причин различных видов износа
- •5.4.1. Физический износ
- •5.4.2. Функциональное устаревание
- •5.4.3. Внешнее устаревание
- •6. Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1. Общая характеристика сравнительного подхода
- •6.2. Метод сравнения продаж
- •6.2.1. Классификация и суть поправок
- •6.2.2. Расчет и внесение поправок
- •6.3. Метод соотнесения цены и дохода
- •6.3.1. Валовой рентный мультипликатор
- •6.3.2. Общий коэффициент капитализации
- •6.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Характеристики объекта оценки
- •Расчет корректировки на этаж
- •7. Ипотека как особая форма кредитования
- •7.1. Ипотечное кредитование
- •7.2. Классификация ипотечных кредитов
- •7.3. Риски ипотечного кредитования
- •7.4. Оценка эффективности привлечения заемных средств
- •7.5. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.5.1.Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.5.2. Ипотечно-инвестиционный анализ, на основе капитализации дохода
- •8. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •8.1. Период окупаемости вложений в недвижимость
- •8.2. Чистая текущая стоимость доходов
- •8.3. Ставка доходности проекта
- •8.4. Внутренняя норма доходности проекта
- •8.5. Расчет модифицированной ставки доходности проекта
- •8.6. Ставка доходности финансового менеджмента
- •8.7.Оценка экономической эффективности проекта
- •5. Как рассчитывается срок окупаемости инвестиционного проекта?
- •11. Можно ли по одному из показателей (npv, irr, pi, Ток) оценить эффективность проекта?
- •Заключение
- •Библиографический список
- •Классификация жилищной недвижимости по качеству
- •Шесть функций денежной единицы
- •Оглавление
- •120700.62 «Землеустройство и кадастры» (профиль «Городской кадастр»),
- •080100.62 «Экономика» (профиль «Экономика предприятий и организаций»)
- •394006 Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84
Шесть функций денежной единицы
Функция 1 Будущая стоимость денежной единицы
|
Функция 4 Текущая стоимость денежной единицы
|
Функция 2 Накопление денежной единицы за период
|
Функция 5 Текущая стоимость аннуитета
|
Функция 3 Фактор фонда возмещения
|
Функция 6 Взнос на амортизацию денежной единицы
|
Оглавление
ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………………. |
3 |
1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБЕННОСТИ ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ………………………………………......... |
4 |
1.1. Понятие рынка недвижимости ………………………………………... |
4 |
1.2. Функции рынка недвижимости ……………………………………....... |
6 |
1.3. Сегментация рынка недвижимости …………………………………... |
8 |
1.4. Субъекты рынка недвижимости ………………………………………. |
23 |
Тест……………………………………………………………………………........ |
28 |
2. ГОРОДСКОЕ ПРОСТРАНСТВО И ЕГО ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………....... |
33 |
2.1. Основные характеристики городского пространства ……………… |
33 |
2.2. Структура и функции городского пространства…………………….. |
34 |
2.3. Город как система жизнедеятельности………………………………. |
36 |
2.4. Локальное местоположение объекта недвижимости………………. |
40 |
2.5. Анализ пространственного фактора…………………………………... |
42 |
3. ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………….. |
47 |
3.1. Назначение оценки и основные понятия…………………………….... |
47 |
3.2. Принципы оценки недвижимости…………………………………....... |
50 |
3.3. Подходы к оценке ………………………………………………………… |
51 |
Тест ………………………………………………………………………………... |
52 |
4. СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА, ПРИНОСЯЩЕГО ДОХОДА ……………………….…... |
56 |
4.1. Метод капитализации доходов…………………………………………. |
56 |
4.1.1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода…………..… |
57 |
4.1.2. Расчет коэффициента капитализации ………………………........ |
61 |
4.1.3. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации………………………………….... |
66 |
4.2. Метод дисконтированных денежных потоков………………………….. |
70 |
4.2.1. Алгоритм расчета метода ДДП…………………………………… |
70 |
4.2.2. Определение ставки дисконтирования…………………………….. |
73 |
ТЕСТ………………………………………………………………………………. |
76 |
ЗАДАЧИ………………………………………………………………………….... |
79 |
5. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ…………... |
87 |
5.1. Общая характеристика затратного подхода……………………….... |
87 |
5.2. Метод расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)…………………………………………………. |
88 |
5.2.1. Метод сравнительной единицы………………………………….…. |
90 |
5.2.2. Метод разбивки по компонентам………………………………….. |
91 |
5.2.3. Метод аналогов…………………………………………………….... |
91 |
5.2.4. Метод количественного обследования…………………………….. |
91 |
5.3. Расчет стоимости строительства…………………………………… |
92 |
5.3.1. Методы расчета затрат………………………………………....... |
92 |
5.3.2. Виды индексов цен в строительстве………………………………. |
96 |
5.4. Определение износа объекта недвижимости…………………………. |
97 |
5.4.1. Физический износ……………………………………………………. |
99 |
5.4.2. Функциональное устаревание………………………………………. |
101 |
5.4.3. Внешнее устаревание……………………………………………….. |
103 |
Тест…………………………………………………………………………….…... |
104 |
Задачи…………………………………………………………………………........ |
107 |
6. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ…... |
111 |
6.1. Общая характеристика сравнительного подхода……………………. |
111 |
6.2. Метод сравнения продаж…………………………………………….….. |
111 |
6.2.1. Классификация и суть поправок…………………………………… |
114 |
6.2.2. Расчет и внесение поправок……………………………………….... |
115 |
6.3. Метод соотнесения цены и дохода………………………………….….. |
116 |
6.3.1. Валовой рентный мультипликатор…………………………….….. |
116 |
6.3.2. Общий коэффициент капитализации…………………………..….. |
117 |
6.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости………………………………………………….. |
118 |
Тест………………………………………………………………………….……... |
128 |
Задачи………………………………………………................................................ |
131 |
7. ИПОТЕКА КАК ОСОБАЯ ФОРМА КРЕДИТОВАНИЯ…………….…... |
135 |
7.1. Ипотечное кредитование………………………………………….…….. |
135 |
7.2. Классификация ипотечных кредитов………………………….………. |
137 |
7.3. Риски ипотечного кредитования……………………………….………. |
140 |
7.4. Оценка эффективности привлечения заемных средств……….…….. |
142 |
7.5. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа………………….……. |
145 |
7.5.1. Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа……… |
146 |
7.5.2. Ипотечно-инвестиционный анализ, на основе капитализации дохода…………………………………... |
148 |
Тест……………………………………………………………………………….... |
151 |
Задачи…………………………………………........................................................ |
153 |
8. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ………………………………...................... |
157 |
8.1. Период окупаемости вложений в недвижимость……………….…… |
158 |
8.2. Чистая текущая стоимость доходов…………………………….……. |
159 |
8.3. Ставка доходности проекта……………………………………….…… |
161 |
8.4. Внутренняя норма доходности проекта………………………….…… |
162 |
8.5. Расчет модифицированной ставки доходности………………….…... |
164 |
8.6. Ставка доходности финансового менеджмента…………………….. |
166 |
8.7. Оценка экономической эффективности проекта……………………. |
168 |
Тест………………………………………………………………………….……... |
169 |
Задачи……………………………………………………………………….……... |
171 |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….. |
175 |
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК………………………………….……... |
175 |
Приложение 1. Классификация жилищной недвижимости по качеству....... |
177 |
Приложение 2. Шесть функций денежной единицы………………………... |
182 |
Учебное издание
Трухина Наталья Игоревна
Баринов Валерий Николаевич
Чернышихина Ирина Ивановна
ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ:
Теория и практика
Учебное пособие
для самостоятельной работы студентов,
обучающихся по направлениям подготовки: