2.4. Локальное местоположение объекта недвижимости

При всей своей важности зональное расположение не является исчерпывающей характеристикой воздействия пространственного фактора на объект недвижимости и его стоимостной эквивалент. Связано это с рядом объективных обстоятельства.

Во-первых, зональное расположение характеризует не отдельный объект недвижимости, а их достаточно большую совокупность – все здания, строения и сооружения, расположенные в данной зоне, а также земельные участки, из которых состоит территория зоны. Следовательно, на основе зонального местоположения можно определить не конкретное, а среднее значение стоимости, цены и величины дохода для сравнимых между собой по потребительским свойствам объектов недвижимости.

Во-вторых, сказывается влияние анизотропного эффекта отсутствия в реальности «чистой» зоны, выделенной по какому-либо критерию. По уровню градостроительной ценности зоны отличаются друг от друга (что и определяет возможность их выделения), однако конкретные значения этой ценности на территории зоны могут варьироваться в широких пределах. На величине стоимости эти различия не сказываются, но на цену и величину дохода могут влиять весьма заметно.

В-третьих, две из компонент, входящих в состав градостроительной ценности, на уровне отдельного объекта недвижимости проявляют себя не во всех случаях. Только стоимость улучшений всегда имеет место, поскольку любой объект недвижимости представляет собой конкретные улучшения. Что же касается ландшафтных характеристик, то они варьируются в широких пределах. Транспортная доступность на уровне объекта претерпевает трансформацию –значение имеет уже не время (необходимое на проезд к центру), а расстояние (до ближайшей остановки городского транспорта). Следовательно, наиболее важной становится не сама компонента градостроительной ценности, а условия ее реализации.

В-четвертых, существует практическая потребность определения стоимостного эквивалента не только для отдельно стоящего объекта недвижимости, но и для его структурных элементов (квартиры в жилых домах, встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные помещения, подвалы и полуподвалы и т.п.). Не требует особых доказательств то, что в подобных случаях должны приниматься во внимание уже не факторы пространственной среды города в целом, а только те из них, которые действуют в пределах ближайшего пространственного окружения объекта недвижимости.

В-пятых, при анализе локального местоположения отдельного объекта недвижимости необходимо принимать во внимание такие характеристики, которые на уровне зоны вообще не учитываются.

Это, прежде всего, экологический фактор. Экологическая обстановка в целом описывается очень большим количеством показателей, отражающих состояние всех подсистем окружающей природной среды (воздушный бассейн, водный бассейн, почва, флора, фауна и т.д.). Однако для оценки локального местоположения необходимым и достаточным является определение состояния только атмосферного воздуха. Показателем этого состояния служит так называемая предельно допустимая концентрация (ПДК) вредных выбросов в атмосферу. Главными источниками таких выбросов являются автомобильный транспорт и промышленные предприятия.

Немаловажную роль играют социальные характеристики. В своей совокупности эти характеристики могут быть определены как «goodwill» локального местоположения, степень его престижности, имидж. Несмотря на свою нематериальность, эти характеристики вполне реально влияют на общий стоимостной эквивалент, так как отражают существенные условия и «потребительскую стоимость» варианта использования объекта недвижимости. Оценка полезности, служащая исходным пунктом определения всех экономических показателей, всегда в определенной мере субъективна. Есть районы с хорошей репутацией, есть такие, которые в сознании жителей города отождествляются с зонами повышенного риска.

Транспортная доступность на уровне локального местоположения также приобретает ряд особенностей объекта, количественно приобретая значение расстояния до ближайшей остановки транспорта. Как правило, это расстояние не превышает пределов квартальной застройки и, следовательно, квартал и с этой точки зрения может считаться пространственной границей локального местоположения.

Наконец, квартал по своему градопланировочному и градостроительному содержанию всегда характеризуется постоянством ландшафтных характеристик. Изменение характера рельефа служит обязательной «разделительной чертой» соседних кварталов. Таким образом, и с позиций этой компоненты градостроительной ценности пространственной границей локального местоположения является квартал.